'Subentro' i lejekontrakter: hvad er det, og hvordan virker det?

Original artikel skrevet af condominioweb

I Italien er det muligt at ændre folks navn på lejekontrakten på en langt mere omfattende måde end i Storbritannien. Her skal en ændring af kontrakten, hvis ikke en helt ny kontrakt, ofte udarbejdes og underskrives, mens det i Italien ikke er nødvendigt at ophæve den gamle.

Under visse omstændigheder kan navnene på lejer og eller udlejer ændres i kontrakten. Dette kaldes for subentro. Her forklarer vi, hvad præcis subentro er, hvornår det kan ske, og hvilke økonomiske forpligtelser der følger med.

Forstå ordet Subentro

I den italienske ordbog er subentro defineret som en handling om at tage kontrol, ”at sætte sig ind i en andens persons sted med det samme eller erstatte dem.”

I en lejekontrakt betyder det at erstatte den position, der blev holdt af ejeren eller den person, der lejer ejendommen.

Subentro i en lejekontrakt kan ske, fordi begge parter indgår frivilligt i det, eller det kan være et lovligt krav. Lad os se nærmere på det.

Som udlejer

Der er forskellige tilfælde, hvor udlejerens navn kan erstattes i en lejekontrakt:

1. Salg af ejendommen, der er omfattet af kontrakten. Hvis udlejeren overfører den pågældende ejendomsenhed, det vil sige ejendommen, der for øjeblikket udlejes til en tredjepart, er køberen – som er opmærksom på den aktuelle lejesituation – forpligtet til at respektere lejen i overensstemmelse med artikel 1602 i civillovbogen. 
2. Hvis ejeren dør. Loven regulerer ikke udtrykkeligt denne situation, men ifølge højesterets fortolkning indebærer boligejerens død kun en subjektiv ændring af kontrakten med arvingerne i besiddelse af udlejers position og forpligtelser.
3. Salg af virksomhed. Der er mulighed for at overdrage en lejekontrakt som led i salget af et selskab, idet kontrakterne er resultatet af en business af den solgte virksomhed.

Som lejer

Udskiftning af lejeren i kontrakten er også noget, man ofte ser, der kan forekomme i disse tilfælde:

1. Hvis lejeren dør. I dette tilfælde kan ægtefællen (eller parter i fagforeninger) erstattes af arvinger, familie eller slægtninge, der har samliv med dem.
2. Seperation eller skilsmisse. Hvis dommeren tillægger retten til, at den ægtefælle der ikke er navngivet i kontrakten, kan fortsætte med at bo i familiens hjem.
3. Kontraktopgave. Ændring af lejer med samtykke fra udlejer og i overensstemmelse med lovbestemmelserne.

I de to første tilfælde, som det kan ses, sker subentro-udskiftningen af parterne i kontrakten på grund af væsentlige årsager eller vigtige grunde, der gør det umuligt at fortsætte med det daglige liv på disse steder.

Skatteforpligtelser relateret til subentro

Udlejning til privat brug skal registreres, med bøde for at være ugyldig, inden for 30 dage efter underskrivelsen af kontrakten for at betale alle registreringsafgifter.

Ifølge hjemmesiden Agenzia delle Entrate (det italienske skattekontor), hvis der er en frivillig erstatning i eller af lejemålet, enten af udlejer eller lejer, skal der betales en registreringsafgift:

• 67 euro fast rente for kontrakter uden corrispettivo (ekstra vederlag etableret ud over den oprindelige kontrakt); 
• En afgift på ca. 2 % af den aftalte pris (med en minimumsbetaling på 67 euro), hvis det er en kontrakt med corrispettivo.

Som i tilfælde af husleje, skal subentro registreres på kontoret, hvor den første kontrakt blev registreret, inden for 30 dage efter kontraktens ændring.