"Subentro" în contractele de închiriere: ce este și cum funcționează?

Sursă: condominioweb

În Italia, spre deosebire de ceea ce se întâmplă în Spania sau România, deținătorii unui contract de închiriere pot fi înlocuiți fără a trebui să rezilieze contractul și să se refacă, adică, în anumite circumstanțe, numele chiriașului sau proprietarul poate fi modificat în contractul menționat. Această practică este cunoscută ca un subentro. Vă explicăm în continuare ce este subentro, în ce condiții poate fi efectuat și care sunt obligațiile fiscale legate de această practică.

O mică descriere a cuvântului "subentro"

Dicționarul limbii italiene definește subentro ca act de preluare a controlului, adică "intrarea în locul altei persoane imediat sau înlocuirea persoanei".
În contractul de închiriere, prin urmare, înseamnă înlocuirea poziției ocupate de proprietar sau, respectiv, de chiriaș.
Subentro din contractul de închiriere se poate face prin acordul părților sau prin prevederea expresă a legii. Să detaliem...

Poziția proprietarului

Există cazuri diferite în care numele proprietarului poate fi înlocuit într-un contract de închiriere:

1. Vânzarea imobilului care face obiectul contractului. În cazul în care proprietarul transferă imobilul unei terțe părți, un cumpărător, care este conștient de situația actuală a închirierii, are obligația de a respecta contractul de închiriere, în conformitate cu articolul 1.602 din Codul civil.
2. Decesul proprietarului. Legea nu reglementează în mod expres această situație. Cu toate acestea, potrivit interpretării Curții Supreme, decesul proprietarului implică doar o modificare subiectivă a contractului, prin luarea în posesia moștenitorilor a poziției și obligațiilor proprietarului.

c) Vânzarea unei companii. Există posibilitatea transferării unui contract de închiriere ca parte a vânzării unei societăți, contractele fiind rezultatul activității companiei vândute.

Poziția chiriașului

Înlocuirea chiriașului în contract este, de asemenea, o situație foarte frecventă care poate apărea în aceste cazuri:

a) Decesul chiriașului. În acest caz, soțul (sau partenerul în cazul uniunilor civile), moștenitorii sau rudele care locuiau în mod obișnuit cu el pot să-l înlocuiască.

b) Separări sau divorțuri. Dacă judecătorul atribuie dreptul de a continua să trăiască în casa familiei soțului care nu este trecut în contract.
c) Încetarea contractului. Schimbarea chiriașului cu consimțământul proprietarului și în conformitate cu prevederile legii.

În primele două cazuri, după cum se poate observa, este vorba de un înlocuitor al titularilor contractului datorită unor cauze majore, care fac imposibilă continuarea vieții cotidiene în acele locuințe.

Obligații fiscale legate de subentro

Închirieri pentru uz rezidențial trebuie să fie înregistrate, sub sancțiunea nulității, în termen de treizeci de zile de la semnarea contractului, pentru a plăti toate taxele de înregistrare.
Ce ar trebui să se facă în cazul unui subentro?
Potrivit Agenzia delle Entrate (Agenția fiscală italiană), în cazul înlocuirii voluntare în contractul de închiriere, atât proprietarul, cât și chiriașul, trebuie să plătească taxa de înregistrare:

• 67 € (sumă fixă), pentru contractele fără (sumă stabilită în plus față de contractul inițial);
• O taxă de aproximativ 2% din prețul convenit (cu o plată minimă de 67 EUR) dacă este un contract cu corrispettiv.

Ca și în cazul contractelor de închiriere, subentro trebuie înregistrat la biroul unde a fost înregistrat primul contract în termen de 30 de zile de la modificarea acestuia.