Coronavirus e segmenti immobiliari: quali saranno gli effetti?

La pandemia sta senz’altro avendo delle conseguenze sui rischi percepiti negli investimenti. Duff&Phelps ha analizzato il possibile impatto sulla valutazione aziendale soprattutto in campo immobiliare.

Coronavirus e affitti di casa, possibile accelerata?

Nell’ambito di un webcast firmato Duff&Phelps dedicato al tema, Paola Ricciardi, Country Manager Duff & Phelps in Italia e Responsabile della Divisione Real Estate, ha fornito una panoramica sui possibili impatti della pandemia nel settore immobiliare in Italia, commentando: "La crisi agisce da catalizzatore nelle situazioni di stress e riporta gli investitori a essere ancora più selettivi rispetto al passato. Quindi per la componente immobiliare l’invito è quello di valutare una corretta gestione del patrimonio.”

Cosa aspettarsi quindi per i diversi segmenti immobiliari? “Scorrendo le diverse asset class, - risponde Ricciardi, - il residenziale, che rappresenta l’80% circa del mercato italiano, all’inizio dell’anno attraversava un buon momento di mercato con un crescente interesse da parte degli investitori istituzionali anche stranieri per operazioni value added e di sviluppo; ora ci si può attendere un’accelerazione della residenza in affitto per dare risposte ad un mondo sempre più incerto, ma non si esclude un ritorno alla residenza come bene rifugio. In ogni caso, credo che la quarantena abbia imposto a ciascuno di noi un ripensamento delle proprie abitazioni e una differente organizzazione degli spazi”.

Cosa accade invece al non residenziale? Secondo Paola Ricciardi, “Anche il segmento uffici, prima della crisi, era ben posizionato. Al momento, i principali deal sono sospesi, ma è innegabile che il COVID-19 ha portato a un’accelerazione delle pratiche di smart working e di coworking e quindi a ripensamenti degli Head Quarter concentrati in un’unica location, in un’ottica di diversificazione del rischio.”

Quanto al settore retail, ”già prima della pandemia era in atto una forte tendenza a contrastare il rallentamento dovuto allo sviluppo dell'e-commerce con un ripensamento dei format nei centri commerciali, incentrandoli maggiormente sulla componente leisure, di servizi alla persona e di food court. Lo scenario derivato dal COVID-19 impatterà su questa dinamica, ma potrebbe spingere la realizzazione di showroom fisici di player dell'e-commerce, portando a una maggiore integrazione con la logistica last mile. Prevediamo inoltre che i negozi nelle high streets andranno incontro a una crisi momentanea dovuta alla forte contrazione di turisti stranieri, ma, con la ripresa dei flussi turistici, ci aspettiamo un loro ritorno alla crescita”.

Infine, per l’hospitality e l’hotellerie, “fino all'esplosione del coronavirus, vivevano un momento molto positivo in Italia, sia in termini di occupancy sia di sentiment degli investitori, ma stanno ora attraversando un momento molto difficile. Vediamo quindi un'assoluta necessità di riorganizzare un settore strategico per l'Italia con l'opportunità anche di aggregare piccole strutture conduttorie, creando dei campioni nazionali sia di property company, sia di società di gestione.”

Coronavirus, l'impatto macro sull'economia

Quanto alla generale situazione macroeconomica, Gregorio De Felice, Chief Economist & Head of Research di Intesa Sanpaolo, ha offerto il suo punto di vista nell’ambito del webinar: “La crisi che stiamo vivendo ha caratteristiche peculiari rispetto a quelle del passato, - ha spiegato De Felice, - non è infatti derivante da bolle speculative, da problematiche del mercato immobiliare o dall’insolvibilità dei mutui subprime. La sua origine è legata alla necessaria chiusura improvvisa delle aziende da parte dei governi, che ha causato uno shock dell’offerta e l’interruzione delle catene del valore. Il secondo shock riguarda il lato della domanda, con redditi che diminuiscono più che proporzionalmente rispetto ai sussidi. I due shock congiunti possono determinare l’innesco di circoli viziosi e il raggiungimento da parte di molte aziende di soglie che conducono alla chiusura. Un terzo shock riguarda poi la tenuta dei conti pubblici, con l’Italia in una posizione di particolare vulnerabilità, a causa dell’aumento delle spese sanitarie e degli interventi diretti ed indiretti: sostegni a famiglie e imprese e rinvio e riduzione delle entrate tributarie. Infine, il quarto shock è di natura finanziaria, legato alla perdita di ricchezza delle famiglie provocata dal crollo dei mercati e dal rischio di un eccessivo assorbimento di capitale per i sistemi bancari.”

Gli impatti della crisi dipendono comunque sempre più dalla durata delle restrizioni e da quel che si farà per contenerne le conseguenze, soprattutto in termini di stimoli monetari e fiscali. Quello che pare inevitabile, secondo De Felice,  è una forte contrazione del PIL delle principali economie mondiali per il 2020, con una stima di diminuzione del PIL globale attorno al 3% e un aumento del debito pubblico e privato.

“Per l’Italia, oltre alle misure nazionali, sarà importante capire le mosse europee, conclude il capo economista di Intesa Sanpaolo; - una prima risposta è stata l’attivazione di un fondo di garanzia della BEI da 25 miliardi di euro, il lancio del programma SURE per contenere gli effetti negativi della disoccupazione e l’attivazione di una linea di credito del MES fino al 2% del PIL. A questo punto, diventa determinante il Consiglio Europeo del prossimo 23 aprile, in cui si discuterà di un recovery fund che potrebbe raggiungere anche i 1.000 miliardi di euro, temporaneo e mirato ai costi della crisi e ad una forte azione di rilancio delle economie europee” .