Si può dare in comodato un immobile locato? Dipende

Il comodato d’uso è riconosciuto dall’articolo 1803 del Codice Civile come un contratto con cui una parte (detta comodante) consegna a un’altra (detta comodatario) un bene mobile o immobile per un uso e un tempo determinati, al termine dei quali esso dovrà poi essere restituito. Ma si può dare in comodato un immobile locato quindi affittato? Il conduttore può decidere di sublocarlo o concederlo in comodato a terzi solo se ciò non è espressamente vietato nel contratto di locazione: in tal caso sarà necessario il consenso da parte del locatore. 

L’inquilino può subaffittare l’appartamento locato?

Il conduttore - o inquilino - di un immobile è autorizzato a subaffittarlo solo parzialmente e solo se nel contratto di locazione dell’immobile non è presente un espresso divieto di sublocazione: in tal caso sarà tenuto esclusivamente a comunicare al locatore il nominativo del subconduttore. Nel caso in cui il conduttore voglia invece procedere con la sublocazione dell’intero immobile, sarà necessaria l’espressa autorizzazione da parte del locatore (anche prevista nel contratto stesso). 

La disciplina della sublocazione è regolata dall’articolo 2 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 che infatti recita: "Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati".

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L’inquilino può dare in comodato gratuito l’appartamento?

È sempre l’art. 1803 c.c. a sancire che il comodato d’uso è essenzialmente gratuito: esso non prevede quindi né il pagamento di un canone né un contratto di locazione. In realtà esiste anche una tipologia di affitto in comodato d’uso non gratuito, ossia il cosiddetto comodato oneroso, per il quale il comodatario è tenuto a versare un compenso: esso deve rappresentare tuttavia un contributo simbolico, o magari corrispondente a parte delle spese per la gestione o manutenzione dell’immobile, e comunque deve essere più basso del valore di mercato dello stesso.

Per quanto riguarda il comodato d’uso gratuito di un appartamento in locazione, poiché esso prevede la concessione a terzi del godimento di una parte dell’immobile, valgono le stesse condizioni previste in caso di sublocazione parziale: ciò significa che l’inquilino è autorizzato alla concessione del comodato d’uso solo se non espressamente vietato nel contratto di locazione, ma è tenuto a informare preventivamente il conduttore comunicando il nominativo del comodatario, la durata dell’accordo e i vani dell’appartamento concessi. 

Se invece il contratto include un espresso divieto di sublocazione e comodato, sarà necessario che l’inquilino ottenga il consenso del locatore prima di procedere. In caso contrario, la cessione in comodato d’uso rappresenterà una violazione del contratto e il locatore sarà legittimato a procedere sia con la risoluzione dello stesso che con lo sfratto.

Chi può concedere un immobile in comodato?

Il proprietario di un immobile può concederlo in comodato d’uso in qualunque momento, per la durata e nelle modalità concordate con il comodatario. E come precedentemente anticipato, se l’immobile è in affitto anche il conduttore ha la possibilità di diventare comodante nei confronti di terzi per l’immobile stesso. È però necessario che:

• il locatore ne venga preventivamente informato, se il contratto di locazione non vieta espressamente la concessione in comodato d’uso;
• il locatore dia espressamente il suo consenso, se sul contratto di locazione è vietata la concessione in comodato d’uso.

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Chi è in comodato d’uso può affittare?

L’art. 1804 c.c. elenca i doveri che è tenuto a compiere il beneficiario di un immobile concesso in comodato d’uso, ossia il comodatario: deve custodirlo e conservarlo “con la diligenza del buon padre di famiglia” fino al momento della restituzione, può servirsene solo ed esclusivamente per l’uso previsto dal contratto (e dunque non può cambiarne la destinazione d’uso) e “non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante”. Ciò vuol dire che è possibile affittare a terzi un immobile concesso in comodato d’uso soltanto se il comodante ha dato il suo consenso: in caso contrario, egli è autorizzato a chiedere al comodatario non solo l’immediata restituzione dell’immobile, ma anche un eventuale risarcimento danni.

Chi deve dichiarare i canoni di locazione incassati?

Nel caso di un immobile concesso in comodato d’uso e messo in affitto dal comodatario, sarà quest’ultimo a percepire direttamente i canoni di locazione senza alcun coinvolgimento da parte del comodante. E se un proprietario concede una casa in comodato d'uso a una persona e questi lo dà in affitto, chi deve dichiarare il reddito da locazione dell'immobile in comodato? Il reddito derivante dalla locazione di tale immobile viene attribuito al proprietario dell’immobile: poiché la concessione in comodato d’uso non trasferisce la titolarità del reddito né la proprietà dell’immobile, sarà il proprietario - e dunque in questo caso il comodante - a dover dichiarare tale reddito e a pagare le relative imposte. 

Lo sancisce l’art.1, comma 2, del D. Lgs. 504/1992: “Presupposto dell’imposta è il possesso dei fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa”.