Cambio destinazione d'uso da magazzino ad abitazione: come funziona?

Quando si parla di cambio di destinazione d'uso si fa riferimento alla variazione, sia dal punto di vista catastale che urbanistico, dell'obiettivo di utilizzo di un particolare edificio. In questi casi, si può parlare di mutamento rilevante o non rilevante, in base a fatto che il cambiamento avviato comporti o meno la transizione verso una diversa categoria di utilizzo. Tra le trasformazioni che si possono effettuare spicca senz’altro il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione.

Si tratta, più nello specifico, di una procedura che può concretizzarsi solo dopo aver presentato al Comune di riferimento la relativa documentazione e aver ottenuto da quest’ultimo il permesso per costruire e avviare i lavori di ristrutturazione. Vediamo meglio, nel seguente testo, i requisiti da soddisfare per effettuare il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, nonché i costi connessi e i vantaggi di questa operazione.

Come si effettua il cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione?

Grazie al contributo degli esperti, chi dispone di un magazzino inutilizzato ha la possibilità di rigenerare completamente e mettere a nuovo la struttura per adibirla a residenza. Naturalmente, quando si decide di cambiare destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, è importante essere a conoscenza dei passaggi da seguire per agire nel pieno rispetto delle normative vigenti senza incappare in sanzioni penali.

Per tale procedura è, infatti, necessario effettuare le seguenti azioni:

• condurre una valutazione sulla compatibilità della nuova destinazione, ovvero occorre consultare un professionista competente per determinare se l'edificio in questione, attualmente adibito a magazzino, può essere trasformato in un appartamento. È essenziale accertarsi che l'edificio sia sufficientemente solido e sicuro, oltre ad adempiere a tutti i requisiti minimi richiesti per la conversione in una residenza;
• presentare una richiesta adeguata all'autorità comunale competente, cioè è fondamentale verificare che il cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione, sia conforme alle prescrizioni del Piano Urbanistico Regionale;
• avviare il processo di richiesta del Permesso di Costruire tramite l'interazione diretta con lo Sportello Unico per l'Edilizia presso il proprio Comune. Al fine di ottenere l'approvazione, è necessario presentare una domanda contenente tutti i dettagli del progetto che si intende realizzare;
• procedere alla presentazione di una Segnalazione Certificata di Agibilità, documento che consente di certificare la conformità e adeguatezza degli impianti, la presenza di servizi igienici idonei e il rispetto delle norme antisismiche. Deve essere presentato entro un periodo massimo di 15 giorni dalla conclusione dei lavori e, successivamente, il Comune e la Pubblica Amministrazione sono tenuti a effettuare le necessarie verifiche entro un periodo massimo di 30 giorni dalla ricezione della segnalazione.

Nel caso in cui la Segnalazione Certificata di Agibilità non venga depositata entro i termini sopra indicati, il soggetto inadempiente va incontro ad una multa per cambio destinazione d’uso da 77 a 464 euro.

Quando un magazzino può diventare casa: i requisiti

Affinché sia possibile effettuare il cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione, è necessario soddisfare una serie di requisiti specifici e strutturali, quali:

• altezza minima dei soffitti (almeno 270 cm per soggiorno e camera; almeno 210 per soppalco, almeno 240 mq per ambienti di servizio);
• dimensioni e metrature (almeno 28 mq in caso di monolocale, almeno 38 mq in caso di bilocale);
• metrature minime stanza per stanza (camera singola 8 mq, camera matrimoniale 12 mq; cucina 5 mq, bagno 3,5 mq, studio 7 mq, soggiorno e angolo cottura 17 mq).

Le regole appena descritte, tuttavia, possono modificare da un Comune all’altro e, pertanto, si consiglia di verificare sempre presso gli uffici e gli sportelli telematici preposti le specifiche norme da seguire per effettuare il cambio.

Quali tipologie di cambio di destinazione d’uso esistono?

Oltre al cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, esistono anche altre tipologie di cambiamento delle finalità di un immobile. Tra le più comuni ci sono:

• cambio destinazione d’uso da c2 ad abitazione senza opere. Si tratta di una trasformazione da magazzino o deposito ad abitazione che avviene senza richiedere interventi di ristrutturazione edilizia, ma semplicemente modificando le finalità d'uso dell'immobile in questione;
• cambio destinazione d’uso da deposito ad abitazione con opere urbanisticamente rilevanti. In questo caso, per effettuare con successo il progetto di trasformazione, sarà necessario realizzare diverse opere, tra cui l'installazione di un sistema di riscaldamento adeguato e di un impianto elettrico e idrico-sanitario a norma per residenza;
• cambio destinazione d’uso da da garage ad abitazione. Si tratta di una procedura piuttosto rara, in quanto costosa e complessa per via degli interventi da attuare e i permessi da ottenere dal Comune.

Infine, vi è il cambio destinazione d’uso da c3 ad abitazione, ossia la trasformazione di locali adibiti a lavori artigianali in residenze vere e proprie per cui le norme da seguire sono molto simili a quelle delle altre tipologie di trasformazioni.

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Qual è il costo per cambio d’uso da magazzino ad abitazione?

Per capire a quanto ammonta il costo per cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, bisogna prendere in considerazione una serie di variabili quali:

• costo delle opere di ristrutturazione: ciò comprende le spese per effettuare le modifiche necessarie agli immobili al fine di renderli idonei alla nuova destinazione. Quest’ultime possono variare in base all'entità e alla complessità dei lavori da eseguire;
• costo dei professionisti: si tratta delle spese sostenute per l'impiego di esperti quali ingegneri e geometri incaricati di gestire le pratiche urbanistiche, energetiche e altre pratiche tecniche necessarie per il cambio di destinazione d'uso. Queste figure svolgono un ruolo chiave nel garantire la conformità normativa e la qualità dei lavori;
• oneri relativi all’urbanizzazione: ovvero i costi associati alle tasse e ai contributi richiesti dalle autorità comunali per finanziare lo sviluppo e l'adeguamento delle infrastrutture pubbliche legate al nuovo uso dell'immobile (es. cambio destinazione d'uso da fabbricato rurale ad abitazione). Queste spese possono variare in base alla zona e alle politiche locali;
• oneri delle pratiche catastali: cioè le spese associate alla registrazione dei cambiamenti di destinazione d'uso presso l'ufficio catastale competente. Questi costi possono includere il pagamento di imposte o tasse relative alle modifiche apportate.

Più nello specifico, i prezzi si aggirano intorno ai:

• 50 euro per le spese di segreteria le quali coprono le spese amministrative generali associate alle pratiche;
• 100 euro per la tassa di presentazione per il Permesso di Costruire;
• 100 euro per la tassa di rilascio sempre del Permesso di Costruire;
• 16 euro per l’acquisto della marca da bollo per presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità;
• 100 euro per effettuare la variazione catastale per le categorie D ed E oppure 50 euro per le categorie A, B e C;
• circa 000 euro per la parcella del professionista incaricato della progettazione. Nel caso in cui si decida di affidare al medesimo professionista anche il ruolo di direttore dei lavori, si potrebbe ottenere un risparmio significativo.

È importante tenere presente che questi costi sono espressi in linea di massima, quindi è bene sapere che potrebbero variare in base alla normativa locale e alle specifiche circostanze del caso.

Cambio d’uso da magazzino ad abitazione: detrazioni fiscali 

Nel caso del cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione, è possibile beneficiare di una detrazione fiscale che consente di ottenere un rimborso IRPEF pari al 50% delle spese sostenute per la ristrutturazione. Tuttavia, è importante tenere presente che l'importo massimo di rimborso è di 96.000,00 euro. Per avere diritto a tale agevolazione fiscale è necessario che le spese effettuate per avviare gli interventi di ristrutturazione siano state versate tramite bonifico parlante bancario o postale, quindi attraverso metodo di pagamento tracciabile.

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Quanto ci vuole per fare un cambio di destinazione d’uso?

In genere, per effettuare un cambio di destinazione d’uso sono necessari dai 30 ai 45 giorni. Le tempistiche variano da un Comune all’altro ed anche sulla base della documentazione obbligatoria specifica necessaria per avviare i lavori di ristrutturazione dell’immobile.