Gazebo in condominio: quali permessi servono ?

Il gazebo è una struttura coperta, ma aperta verso l’esterno. Non ha pareti in muratura portante, ma una struttura in legno o metallo smontabile. I lati del gazebo vengono di solito chiuse con strutture vetrate o telate, ma anche con reticolati lignei. Spesso le pareti vengono chiuse con murature creando dei veri e propri ambienti abitabili. Vediamo quali sono i permessi necessari per la costruzione di un gazebo in condominio

Quando serve il permesso di costruire ?

La maggior parte dei gazebo non rappresentano costruzioni vere e proprie. Sono delle strutture precarie, destinate a soddisfare esigenze temporanee e circoscritte nel tempo. Per questo motivo non necessitano di permesso di costruire.

Per strutture con caratteristiche di stabilità, invece, è richiesto il titolo edilizio. In recenti sentenze, i giudici tendono a considerare, oltre alle caratteristiche costruttive, il tempo di utilizzo dell’opera per capire se è destinata ad un uso stagionale o permanente. Ad esempio, si è affermato che i gazebo non precari, ma destinati a soddisfare esigenze permanenti, devono essere considerati manufatti in grado di alterare lo stato dei luoghi e aumentare il carico urbanistico. Per questa tipologia di opere è dunque necessario il permesso di costruire. In caso contrario, si tratta di un intervento di edilizia libera per il quale solitamente non è richiesta neanche l’autorizzazione paesaggistica.

Installare un gazebo in condominio: le regole da seguire

Sia in caso di realizzazione di un gazebo sul proprio terrazzo, che nel giardino condominiale, è necessario dare una preventiva comunicazione, mezzo raccomandata, al proprio amministratore, in quanto la realizzazione di tale opera potrebbe modificare la destinazione d’uso di determinate parti comuni, pregiudicare il pari uso del bene comune che va garantito agli altri condomini, o alterare l’estetica complessiva dell’edificio condominiale.

Inoltre, l’installazione di questi manufatti non sempre è libera da vincoli o disposizioni di legge.

Normalmente, una qualsiasi opera edilizia che comporti la realizzazione di una volumetria, è sottoposta alla concessione di un Permesso di costruire o alla presentazione di una DIA (oggi SCIA). Anche nel caso di una struttura precaria, essendo comunque poggiata sul terreno, necessità di autorizzazione: è il caso del gazebo in legno, della casetta da giardino, del box prefabbricato in legno o in lamiera, della recinzione con paletti, ecc. Lo stesso dicasi per strutture poggianti su fondazioni (tettoia, pensiline, ecc.).

Il rilascio dell’autorizzazione è vincolata al parere dell’Ufficio Tecnico del comune ove il manufatto viene realizzato e quindi legato alle disposizioni del Regolamento Edilizio attuativo.

Lastrico solare

Capita spesso che i gazebo vengano installati sul lastrico solare di edifici condominiali.

Il lastrico solare è di norma un bene comune. In alcuni casi, però, il lastrico, anziché essere di proprietà comune di tutti i condomini, appartiene soltanto ad alcuni (o ad uno) dei condomini.

In generale, possiamo individuare alcuni limiti all’uso del lastrico, da parte del proprietario esclusivo:

• tutte le opere poste in essere dal singolo condomino non devono essere contrarie alle norme previste dal regolamento condominiale;
• il proprietario esclusivo non può arrecare pregiudizio alla funzione di copertura cui la terrazza, o il lastrico solare, assolve;
• Il proprietario esclusivo del lastrico solare non può compiere alcun atto di godimento, o di modificazione del suo bene che possa pregiudicare la sicurezza dell’edificio.
• Occorre garantire il diritto al pari uso per gli altri condomini e la destinazione del bene comune (articolo 1102 del codice civile).

Gazebo sul lastrico solare esclusivo

Con particolare riferimento alla realizzazione di un gazebo sul lastrico solare da parte del proprietario esclusivo, si tratta di un’attività certamente lecita ma soggetta, oltre ai limiti generali sopra indicati, ad un’altra importante limitazione: il rispetto del decoro architettonico dell’edificio.

Il proprietario esclusivo del lastrico solare non può compiere alcun atto di godimento, o di modificazione del suo bene, se ciò comporta un danno al decoro dell’edificio, poiché ne deriverebbe una diminuzione patrimoniale del valore dell’intero edificio e, quindi, una violazione dei diritti degli altri condòmini.

Ad esempio, la giurisprudenza ha più volte stabilito che va rimosso il gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l’edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo. Dunque, occorre fare attenzione, perché il gazebo non è realizzato in armonia col contesto che lo circonda - alterando o peggiorando l’aspetti estetico e architettonico del palazzo - potrebbe essere rimosso perché illegittimo.

Gazebo in cortile o in giardino

Le stesse considerazioni valgono anche per i gazebo realizzati nel cortile o nel giardino del condominio. Anche in questo caso parliamo di parti comuni a tutti i condomini. Il singolo condomino può realizzare un gazebo, ma nel rispetto dei limiti sopra illustrati. L’articolo di riferimento è l’articolo 1102 del codice civile. Ciascuno ne può fare l’uso che vuole a condizione che rispetti due limiti:

• non può occupare tanto spazio da impedire il paritetico uso della cosa comune da parte degli altri condomini (tutti devono cioè poter usufruire, se non proprio dello stesso spazio occupato in quel momento dal condomino, di uno spazio simile per i propri e differenti scopi);
• non può alterare la destinazione dell’area che le è stata impressa dal costruttore (ad esempio, un giardino non può diventare parcheggio di auto).