Sfratto da casa non a norma: si può procedere senza agibilità

Si può procedere allo sfratto di un inquilino moroso in una casa non a norma, ovvero priva del certificato di agibilità? È convinzione diffusa che l’inquilino non in regola con i pagamenti non possa essere allontanato dall’appartamento, se l’immobile non si trova nelle condizioni di abitabilità previste dalla legge. Nella credenza comune, se i locali non dispongono delle caratteristiche minime di sicurezza e stabilità imposte a livello normativo, l’affittuario potrebbe essere legittimato a non corrispondere il canone di locazione. Ma è davvero così?

In realtà, le credenze comuni spesso si scontrano con la legge. Il proprietario di una casa non a norma è infatti legittimato a procedere con lo sfratto nei confronti dell’inquilino moroso, così come stabilito dalla Cassazione qualche anno fa. Per quanto la situazione sia ovviamente complessa, il consiglio è quindi quello di consultare la Banca Dati della Morosità Immobiliare prima di affittare casa a terzi, così da verificare la storia di pagamento dei futuri inquilini.

Si può affittare un immobile senza agibilità?

Prima di comprendere se lo sfratto in una casa non a norma sia una strada perseguibile, è necessario chiedersi se si possa affittare un immobile privo del certificato di agibilità. La risposta, come facile intuire, è affermativa: si può aprire una locazione per appartamenti non ufficialmente a norma, anche perché non tutti gli immobili sono sottoposti a obbligo di certificazione.

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Così come confermato dal Consiglio di Stato con le sentenze 4774/2020 e 3715/2017, il certificato di agibilità non può essere richiesto per immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del DPR 380/2001 - quindi antecedenti al 30 giugno 2003 - purché non siano stati coinvolti da ristrutturazioni o modifiche.

Considerando come sul territorio italiano siano presenti numerose abitazioni antiche, non stupisce che molte non siano dotate del certificato di abilità, tuttavia senza che questa mancanza influisca sulla possibilità di sottoscrivere un contratto d’affitto. Lo specifica anche una sentenza del Tribunale di Roma, la 5867/2019, che spiega che l’accordo di locazione rimane valido anche nelle case non a norma, purché l’inquilino ne sia debitamente informato.

Quando si può sfrattare l’inquilino in una casa non a norma

Come accennato in apertura, è opinione comune che l’inquilino locato in una casa non a norma possa rifiutarsi di pagare l’affitto - o, ancora, di ridurre a proprio piacimento il canone mensile - in virtù dei disagi vissuti. In realtà, si tratta di una convinzione errata, poiché il contratto sottoscritto rimane valido anche in assenza dell’agibilità.

Tuttavia, è necessario che vi sia una piena consapevolezza da parte dell’inquilino e, per questa ragione, l’accordo dovrà essere esplicitato all’interno del contratto di locazione.

Casa non a norma e contratto di locazione

Per poter procedere allo sfratto per morosità dell’inquilino non pagante, all’interno di una casa non a norma, è innanzitutto verificare come sia stato redatto il contratto di locazione. Ci si può infatti trovare dinnanzi a due differenti situazioni:

• se l’inquilino è consapevole dell’assenza dell’agibilità per l’immobile, e questa caratteristica è stata addirittura esplicitata all’interno del contratto d’affitto, l’accordo è formalmente valido. L’affittuario sarà quindi tenuto a corrispondere il canone e le relative spese e, in presenza di una morosità, il proprietario potrà procedere con lo sfratto;
• se l’inquilino non è stato informato dell’assenza dell’agibilità, e il contratto non lo specifica, può rivalersi contro il proprietario, anche smettendo di corrispondere il canone d’affitto purché abbandoni contestualmente l’immobile.

In linea teorica, l’inquilino non informato può anche intentare causa contro il proprietario, tuttavia è necessario che liberi l’appartamento. Il fatto di rimanere all’interno della casa locata, infatti, potrebbe dimostrare che l’immobile è in grado di garantire i servizi minimi da abitazione civile. La questione è stata anche confermata dalla Cassazione con una sentenza del 2018, la 15378, relativa nel caso in oggetto a uno sfratto di locali a uso commerciale.

Quando l’inquilino può decidere di non pagare

Nei precedenti paragrafi si è ribadito che l’assenza del certificato di agibilità non rappresenta un ostacolo né per la sottoscrizione di un contratto d’affitto, purché il conduttore ne sia informato, né per una procedura di sfratto in presenza di un inquilino moroso. Ma quando quest’ultimo può lecitamente decidere di non pagare?

Il riferimento è nell’articolo 1578 del Codice Civile: alla consegna della casa locata, se sono presenti vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone da lui pattuito. Ne consegue che:

• la richiesta di chiusura del contratto o riduzione dell’affitto deve avvenire immediatamente, alla consegna dell’immobile;
• deve essere presente un vizio di gravità tale da impedire all’inquilino di usufruire dell’immobile così come pattuito. Nel caso di un affitto residenziale, l’affittuario deve trovarsi impossibilitato a vivere nei locali.

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In linea generale, l’immobile deve risultare nelle condizioni di poter ipoteticamente conseguire il certificato di agibilità. In altre parole, deve poter garantire la funzione abitativa, così come da uso pattuito fra le parti. Di conseguenza, se alla consegna dell’appartamento l’inquilino rileva problemi gravi di conformità - ad esempio, un impianto elettrico che rischia di andare in cortocircuito o tubature del gas non idonee a scongiurare il rischio di fuoriuscite - può richiedere la risoluzione del contratto. Per ragioni di sicurezza, infatti, si troverebbe impossibilitato a usufruire dell’immobile. 

Al contrario, se il vizio è meno grave - si pensi a infissi non correttamente isolati - e l’inquilino decide comunque di vivere nell’immobile, dopo tempo non potrà decidere di sua sponte di ridurre il canone o di evitare di pagarlo, per il disagio subito. In questo caso, il proprietario potrà lecitamente procedere con lo sfratto.