Sfratto dell’inquilino rumoroso: quando si può procedere?

È possibile procedere allo sfratto dell’inquilino rumoroso, soprattutto quando il suo comportamento arreca continuo disturbo ai vicini di casa? Si tratta di una domanda più che legittima da parte dei proprietari di immobili che, avendo concesso i locali a inquilini poco rispettosi, si trovano a dover gestire le lamentele degli altri condomini. Si può quindi procedere alla chiusura della locazione?

Se l’affittuario risulta troppo rumoroso, più della normale tollerabilità, il contratto di locazione può essere chiuso per inadempienza e, di conseguenza, si può procedere con la procedura di sfratto. Per evitare di trovarsi in situazioni spiacevoli, tuttavia, prima di accettare una proposta di affitto è utile consultare la Banca Dati della Morosità Immobiliare, per verificare la storia del futuro inquilino.

Cosa fare se l’inquilino fa rumore?

Può di certo capitare di imbattersi in un inquilino poco avvezzo alla regole base della convivenza civile, soprattutto in contesti condominiali. Musica a tutto volume, grida, feste a ogni ora del giorno e della notte: quando l’affittuario risulta troppo rumoroso, lede il diritto alla pace e al riposo degli altri vicini di casa, causando un danno. Ma cosa fare se l’inquilino fa continuamente rumore?

Rumori molesti in affitto: cosa dice la legge

Quando si firma un contratto di locazione, l’inquilino deve sottostare ad alcuni obblighi. Innanzitutto, il rispetto del regolamento condominiale, prestando attenzione agli spazi comuni e, appunto, alle eventuali fasce orarie stabilite dall’assemblea per il riposo. Dopodiché, anche all’articolo 1587 del Codice Civile, che impone all’affittuario di servirsi dell’immobile locato con la “diligenza del buon padre di famiglia”. All’interno di questa definizione, vi rientra certamente la richiesta di non mettere in pratica comportamenti che possono risultare molesti per gli altri residenti del condominio.

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Spesso il proprietario dell’immobile viene a conoscenza del comportamento non consono dell’inquilino da parte degli altri condomini o, ancora, dallo stesso amministratore del condominio:

• tramite comunicazione orale;
• tramite lettera di diffida, con la richiesta di intervenire prontamente sull’inquilino irrispettoso ed, eventualmente, di provvedere al risarcimento dei danni causati.

D’altronde, l’articolo 844 del Codice Civile sottolinea che i rumori prodotti non possono superare la soglia di tollerabilità, ovvero tali da modificare le abitudini o impedire il riposo degli altri condomini. Sebbene non sempre il proprietario sia consapevole della presenza di un inquilino maleducato, diverse volte la Cassazione ha confermato la responsabilità dello stesso locatario, il quale dovrà provvedere al risarcimento dei danni causati se non dimostra di aver fatto quanto in suo potere per interrompere i comportamenti molesti.

La diffida verso l’affittuario rumoroso

Proprio poiché il proprietario rischia di dover risarcire i danni ai condomini disturbati dall’inquilino rumoroso, deve attivarsi per dimostrare di aver fatto quanto possibile per riportare la quiete nello stabile.

A questo scopo, è utile che il locatore si attivi per inoltrare all’affittuario maleducato una lettera di diffida, nella quale riportare:

• la richiesta di interrompere i comportamenti molesti, nel rispetto del regolamento condominiale;
• l’avviso di possibile interruzione del contratto di locazione per inadempienza, e il conseguente sfratto, se l’inquilino non dovesse limitare la propria rumorosità.

È utile anche provvedere preventivamente, inserendo una clausola “salva-quiete” all’interno del contratto d’affitto. Con questa si specifica che eventuali molestie, liti o rumori ai danni di alcuni condomini o dell’intero condominio possono portare all’immediata risoluzione del contratto.

Come mandare via un inquilino fastidioso?

Come ci si comporta, tuttavia, se nonostante la lettera di diffida l’affittuario dovesse proseguire con i rumori molesti? È possibile mandare via di casa l’inquilino fastidioso, procedendo quindi allo sfratto?

Il proprietario che si trova a dover gestire un inquilino totalmente refrattario alla richiesta di mantenere la quiete può, come anche confermato dalla Cassazione con la sentenza 22869/2020, invocare la risoluzione del contratto per inadempienza. In particolare, il riferimento di legge è proprio il già citato articolo 1587 del Codice Civile: in questo caso, l’affittuario non ha mantenuto fede al suo obbligo di mantenere e usufruire dell’immobile locato con la dovuta diligenza. In sede legale, il proprietario potrà anche richiedere il risarcimento dei danni subiti, ad esempio per azioni a loro volta risarcitorie da parte degli altri condomini.

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Con l’interruzione del contratto per inadempienza, come facile intuire, l’affittuario sarà tenuto a liberare l’appartamento e riconsegnare le chiavi al legittimo proprietario. Se, tuttavia, dovesse decidere di rimanere in casa anche a contratto ormai terminato, il locatore può avvalersi dell’intervento del tribunale, ad esempio richiedendo uno sfratto per finita locazione.

Rumori in condominio: quando è l’inquilino la vittima

Ma cosa succede a parti invertite, ovvero quando è l’inquilino a subire i rumori molesti di altri condomini? Chi deve intervenire per ripristinare la quiete, lo stesso affittuario oppure il proprietario?

In caso i vicini di casa dovessero produrre rumore molesti per gran parte della giornata e, come visto nei precedenti paragrafi, superando la soglia del tollerabile, l’inquilino si trova nella condizione di non poter usufruire dell’appartamento, così come previsto dal contratto d’affitto. L’articolo 1575 del Codice Civile spiega infatti che il proprietario dell’immobile deve garantirne il pacifico godimento per tutta la durata della locazione. Naturalmente, in questo caso il mancato godimento dello stesso immobile non dipende direttamente dal proprietario, ma è il locatore il soggetto che dovrà agire richiedendo un intervento contro il vicino maleducato.

Per questa ragione, in caso di insopportabile baccano, l’affittuario può:

• chiedere al proprietario di intervenire in sede condominiale. L’avviso può essere verbale o scritto;
• recedere anticipatamente dal contratto, motivando il mancato rispetto dei vincoli contrattuali. È però sempre necessario rispettare un preavviso di sei mesi, inoltrandone debita comunicazione al proprietario dell’appartamento affittato.

Una volta ricevuta la segnalazione da parte dell’inquilino, sarà quindi il proprietario a muoversi per chiedere un intervento nei confronti del condomino rumoroso, ad esempio chiedendo all’amministratore di inoltrare una lettera di diffida, paventando una richiesta di risarcimento danni per i disagi causati. In ogni caso, il consiglio per entrambe le parti - sia il locatore che il locatario - è quello di affidarsi alla consulenza di un legale, prima di effettuare qualsiasi passo.