L’amministratore che non si attiva contro i morosi paga i danni?

L’amministratore di condominio ha un ruolo cruciale nella gestione delle finanze condominiali, in particolare quando si tratta di far fronte a eventuali morosità da parte dei condomini. L'articolo 1129 del Codice Civile italiano regola le sue funzioni e impone alcuni obblighi specifici, tra cui l'attivazione tempestiva per il recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi. Qualora l’amministratore non si attivi contro i morosi nei tempi previsti, può essere ritenuto responsabile e dover rispondere dei danni che derivano dalla sua inazione.

Cosa succede se l'amministratore non agisce entro il termine indicato dall’art. 1129 c.c.?

L’articolo 1129 del c.c. stabilisce che l’amministratore ha il dovere di agire contro i condomini morosi entro un termine preciso. In particolare, si prevede che, se un condomino non paga la sua quota entro sei mesi dall’approvazione del bilancio condominiale, l’amministratore deve attivarsi per il recupero delle somme dovute. Questo termine non è casuale: serve a evitare che il condominio accumuli troppi debiti e che l’onere economico ricada sugli altri condomini.

Se l’amministratore non agisce entro questo termine, viola un preciso dovere legale. In tal caso, i condomini possono richiedere la sua revoca per giusta causa e, nei casi più gravi, possono chiedere anche il risarcimento dei danni causati dal mancato recupero dei crediti. Ad esempio, se la mancata azione dell’amministratore comporta il rischio di pignoramenti o blocco dei servizi essenziali, come la fornitura di energia elettrica o riscaldamento, il condominio può pretendere che l’amministratore risponda personalmente dei danni derivanti dalla sua negligenza.

Nel caso in cui l’amministratore avrà avviato la procedura legale contro i condomini morosi non avendo ancora ottenuto dei concreti risultati, allora non potrà essere considerato negligente, non sarà responsabile del risarcimento danni né potrà essere revocato dal suo ruolo per tale motivo.

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Come deve attivarsi l’amministratore nei confronti dei condomini morosi?

L’amministratore, di fronte a una situazione di morosità, deve procedere con diverse azioni per tutelare gli interessi del condominio. La prima fase è la comunicazione del debito al condomino moroso, generalmente attraverso un sollecito scritto o una raccomandata. Se, dopo tale sollecito, il condomino non regolarizza la sua posizione, l’amministratore è tenuto ad avviare una procedura legale per il recupero delle somme.

La procedura prevede l’invio di un decreto ingiuntivo, che è un provvedimento giudiziale con cui si ordina al debitore di pagare quanto dovuto. Se il condomino non paga nemmeno dopo il decreto ingiuntivo, l’amministratore può procedere con il pignoramento dei beni del debitore o altre misure coercitive, come il pignoramento dello stipendio o della pensione.

Cosa accade se l’amministratore non recupera i crediti?

Se l’amministratore non si attiva per recuperare i crediti e la morosità persiste, possono verificarsi gravi conseguenze per il condominio. Infatti, il mancato recupero delle somme dovute può creare un disavanzo nel bilancio condominiale, costringendo i condomini in regola a coprire i costi non pagati dai morosi. Questo può comportare un aumento delle quote condominiali per chi è in regola, generando tensioni all’interno del condominio.

Nel caso in cui l’amministratore non recuperi i crediti o non faccia nulla per risolvere la morosità, rischia anche di essere revocato dall’assemblea condominiale per negligenza, come previsto dall’articolo 1129 c.c. Inoltre, se la sua mancata azione ha causato danni economici al condominio, può essere chiamato a risarcire questi danni personalmente. In altre parole, l’amministratore è tenuto a rispondere per le proprie omissioni, soprattutto se queste hanno inciso in modo rilevante sulle finanze del condominio.

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Obbligo dell’amministratore di comunicare i condomini morosi

Un altro obbligo fondamentale per l’amministratore riguarda la comunicazione delle situazioni di morosità. Secondo la legge, l’amministratore è tenuto a informare i condomini dello stato dei pagamenti, rendendo noto all’assemblea chi non ha provveduto a pagare le proprie quote. Questa informazione è essenziale perché permette al condominio di valutare la situazione economica complessiva e di prendere decisioni consapevoli sulle eventuali azioni da intraprendere.

Tuttavia, questa comunicazione deve avvenire rispettando la privacy dei condomini. Sebbene sia legittimo informare l’assemblea della morosità, l’amministratore deve evitare di divulgare dettagli non necessari o di diffondere informazioni sensibili che possano ledere la dignità del debitore. Il fine di questa comunicazione è puramente gestionale, e non punitivo. Vi è comunque online una banca dati dei condomini morosi che rappresenta un modo per tutelare proprietari e agenti immobiliari in tal senso.