È dovuto qualcosa all’agenzia immobiliare se poi si compra da privato?

È dovuto qualcosa all’agenzia se poi si compra da un privato? È un dubbio che assale molti acquirenti, ad esempio quando la compravendita viene conclusa in un secondo momento, non avvalendosi più di un mediatore immobiliare. Nella maggior parte dei casi, la provvigione rimane dovuta, come anche chiarito dalla Corte di Cassazione. Vi possono essere, però, delle eccezioni.

Quando è dovuto il compenso all’agenzia immobiliare

Innanzitutto, è utile specificare quando la provvigione è dovuta all’agente immobiliare. Così come stabilito dall’articolo 1755 del Codice Civile, il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione dalle parti se, per effetto del suo intervento, l’affare viene concluso.

Questo principio è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione. Ad esempio, con la sentenza 22273/2010, la Suprema Corte ha stabilito che il pagamento della provvigione è sempre dovuto se l’affare viene concluso - ad esempio, con un compromesso di vendita - anche quando acquirente e venditore, in un secondo tempo, decidono di modificare i termini del loro accordo. Questo perché:

• il compenso dell’agenzia non deriva dalla compravendita, ma dall’aver messo in contatto le parti;
• è però necessario che vi sia un atto giuridicamente vincolante.

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Lo stesso principio è stato confermato dalla sentenza 9612/2023 che, oltre a sottolineare nuovamente che il pagamento è dovuto se l’affare viene concluso, ha aggiunto che il mediatore immobiliare non può maturare un diritto alla provvigione in una fase anteriore alla conclusione dell’affare stesso.

Quando non è dovuta la provvigione all’agenzia immobiliare

Per contro, è utile anche analizzare preventivamente quali siano i casi in cui la provvigione per l’agenzia immobiliare non è dovuta. In linea generale, il compenso non è da corrispondere se:

• non vi è un accordo conclusivo fra le parti, come previsto sempre dall’articolo 1755 del Codice Civile, quindi in assenza di un atto giuridicamente vincolante;
• l’agenzia si trova in una posizione irregolare, ad esempio si avvale di agenti immobiliari non regolarmente abilitati e iscritti all’apposito registro;
• l’agenzia si rende responsabile di un comportamento negligente, ad esempio non informando l’acquirente di eventuali difetti o irregolarità dell’immobile, come ribadito dalla Cassazione nella sentenza 4415/2017. È però necessario che la negligenza dell’agenzia sia tale da compromettere la validità dell’accordo o causare un danno economico alle parti.

Si deve pagare la provvigione se la vendita avviene da privato?

Fatta questa doverosa premessa sugli obblighi e i limiti di provvigione, è dovuto qualcosa all’agenzia se poi si compra da un privato? Molto dipende dalla specifica situazione, ricordando che il diritto alla provvigione non dipende dalla durata del mandato conferito all’agenzia, bensì dal ruolo effettivo svolto dall’attività di mediazione nella conclusione dell’affare.

Compravendita conclusa grazie alla mediazione

Si ipotizzi che, grazie all’intervento di un’agenzia immobiliare, un acquirente e un venditore si incontrino per la compravendita di un immobile. Durante la negoziazione, nell’analizzare costi e tasse della vendita di una casa, le parti si accorgono che la transazione potrebbe essere più vantaggiosa per entrambi se non vi fossero i costi d’agenzia. Così, nel tentativo di trovare una soluzione a come non pagare la provvigione dell’agenzia immobiliare, comunicano alla stessa di non essere più interessati alla trattativa, in realtà procedendo privatamente a concludere la compravendita.

In questo caso, la provvigione all’agenzia è comunque dovuta. Come sì è visto nei precedenti paragrafi, e sempre in base all’articolo 1755 del Codice Civile, l’attività di mediazione immobiliare:

• è stata fondamentale nel permettere l’incontro di domanda e offerta, quindi tra compratore e venditore;
• l’affare si è effettivamente compiuto.

La previsione di legge, e le successive sentenze, d’altronde nasce proprio per evitare che le parti agiscano con dolo, ovvero attendendo la scadenza del mandato all’agenzia - o comunicando, mentendo, di non essere più interessati alla trattativa - per evitare di pagare la dovuta provvigione.

Compravendita conclusa grazie a nuove istanze

Caso diverso, invece, è la situazione in cui la compravendita si finalizza grazie a nuove istanze. Si ipotizzi che, sempre grazie all’attività di un’agenzia immobiliare, compratore e venditore si siano incontrati, pur non riuscendo a trovare un accordo per concludere la compravendita. Dopo diversi mesi da questo primo contatto, l’acquirente trova online un annuncio per lo stesso immobile, proposto dal medesimo venditore ma, questa volta, senza l’intermediazione di un’agenzia. Le parti si rimettono in contatto e decidono di concludere la compravendita.

Così come evidenziato dalla sentenza della Cassazione 5952/2005, “non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento di un mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo collegabili con le precedenti o da queste condizionate”.

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Nel caso in oggetto, la nuova istanza è rappresentata dall’annuncio pubblicato dallo stesso venditore: le trattative sono ripartite per merito di questa autonoma iniziativa, anziché per la mediazione dell’agenzia immobiliare. Naturalmente, è utile specificare che ogni situazione è a sé stante e, di conseguenza, può essere utile consultare un legale per comprendere se la provvigione del mediatore sia effettivamente da corrispondere.

A questo scopo, è utile ricordare che vi è anche la possibilità di intermediazione immobiliare gratuita, ma solo se le parti sono in grado di dimostrare che il mediatore abbia volontariamente rinunciato alla provvigione. Si tratta però di un caso eccezionale, che deve essere confermato dalla presenza di specifiche prove documentali.

Cosa bisogna fare quando si acquista casa da un privato

In questo frangente, è anche utile ricordare come comprare casa tra privati senza agenzia. Semplificando, le parti si troveranno ad affrontare diverse fasi:

• quella della ricerca dell’immobile, con il venditore che pubblicherà annunci su portali dedicati e l’acquirente, invece, che farà una prima cernita degli immobili che potrebbero soddisfare le sue necessità;
• quella dell’incontro e della prima negoziazione, in cui le parti si accordano sulla possibile compravendita;
• quella del controllo della documentazione relativa all’immobile, anche dal punto di vista catastale. Se viene confermata la conformità urbanistica e catastale dello stesso immobile, così come l’assenza di vincoli ipotecari, si può passare alla successiva fase della stipula del compromesso o preliminare di vendita;
• quella del rogito notarile, in cui la vendita stessa viene perfezionata davanti al notaio. Questa operazione è indispensabile, perché certifica la regolarità della stessa compravendita e permette l’iscrizione del passaggio di proprietà dell’immobile nei registri immobiliari.

Come facile intuire, si tratta di fasi che possono essere anche molto complesse, quindi può rendersi necessario l’intervento di personale qualificato, come ad esempio un avvocato o un consulente di fiducia.