Sfratto e gestione dei beni mobili rimasti nell'appartamento

Lo sfratto è un procedimento giudiziario che, una volta concluso, comporta il rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino. Può accadere, però, che all'interno dell’appartamento rimangano degli oggetti di proprietà del soggetto sfrattato. Solitamente può trattarsi di mobili, abiti ed anche documentazioni. Cosa accade, dunque, a questi beni mobili rimasti nell'appartamento dopo lo sfratto? E quali sono i diritti e i doveri delle parti coinvolte? Cerchiamo di fare chiarezza su questo aspetto partendo dalla normativa prevista nel Codice Civile.

Esecuzione dello sfratto e beni mobili: come funziona?

In materia di sfratto per morosità, il Codice Civile si esprime chiaramente attraverso l'art. 609, offrendo così alle parti coinvolte delle direttive chiare e non interpretabili. Stando all'art. 609 del c.p.c. italiano, dunque, l'ufficiale giudiziario, al momento dello sfratto, conceda all'inquilino un termine per rimuovere i propri beni mobili dall'immobile, generalmente compreso tra 15 e 30 giorni. Questo lasso di tempo permette di organizzare il trasporto e di evitare che i beni vengano danneggiati o dispersi.

Perché questa procedura avvenga nel migliore dei modi e nel minor tempo possibile, poi, è necessario raggiungere un accordo con il proprietario di casa. Dopo lo sfratto, infatti, un eventuale inquilino non ha più la facoltà di accedere all'immobile liberamente. Questo vuol dire che, per entrare ed avere accesso ai propri oggetti personali, deve concordare giorni e orari ben precisi in cui iniziare a liberare gli spazi. Il proprietario, da parte sua, non può rifiutare questo tipo di accordo. 

Per quanto riguarda l’inquilino, invece, è importante sottolineare la sua responsabilità nella custodia dei propri beni fino al momento del loro ritiro. Questo vuol dire che, in caso di danneggiamento o perdita di un oggetto, non sarà possibile rivalersi sul proprietario, a meno che non venga effettivamente ed incontrovertibilmente dimostrata l'imputabilità del danno a carico di questo.  

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Cosa fare se l'inquilino al rilascio dell'immobile lascia dei mobili?

Nella maggior parte dei casi di sfratto i beni mobili vengono ritirati nei tempi previsti dalla legge perché preziosi o essenziali ai fini di un nuovo affitto. Nonostante questo, però, non è rara l'eventualità in cui vengano lasciati all'interno dell’appartamento. Cosa fare di fronte a questa evenienza? Anche in questo caso è fondamentale far riferimento all’art. 609 in cui la problematica è considerata e gestita. In sostanza questo è quanto concerne al proprietario dell’immobile dopo aver valutato, il valore dei beni e le eventuali spese di custodia e trasporto: 

• smaltimento o distruzione: se il valore dei beni è inferiore alle spese di custodia e trasporto, il proprietario può procedere allo smaltimento o alla distruzione degli stessi
• vendita: se il valore dei beni è superiore alle spese, l’ufficiale giudiziario, su richiesta dell'istante, nomina un custode e lo incarica di trasportare il tutto in un altro luogo. A questo punto il proprietario può procedere alla vendita degli stessi e trattenere il ricavato a titolo di rimborso delle spese sostenute.

Tutto questo è garantito anche dall’articolo 518, primo comma, e dall'art. 559, che regola proprio l’eventuale nomina del custode. Diversa, invece, è la procedura in caso di ritrovamento di documenti legati ad una attività professionale o imprenditoriale. In questo caso, infatti, vengono conservati per un periodo di due anni sempre da un custode nominato dall’ufficiale giudiziario.

Per finire, poi, ricordiamo che, sempre stando all’art. 609, il proprietario dei beni mobili può, prima della vendita o dello smaltimento o distruzione chiederne la consegna al giudice dell'esecuzione per il rilascio. Il giudice, poi, provvede con decreto e, quando accoglie l'istanza, dispone la riconsegna dietro pagamento e risarcimento delle spese e compensi per la custodia e per l'asporto.

Il ruolo del perito nella valutazione dei beni mobili

Come fare a far valutare dei beni mobili rimasti all'interno di un immobile come conseguenza di uno sfratto? In questo caso la questione viene risolta grazie all’intervento di una figura professionale ben specifica come il perito. Questo interviene in una procedura di sfratto sotto richiesta dell'ufficiale giudiziario. Nello specifico il suo compito è quello di fare la stima del valore dei beni mobili presenti. 

Solitamente la sua presenza è necessaria quando ci si trova di fronte ad immobili adibiti ad attività commerciale, in cui possono essere presenti attrezzature o macchinari particolari con un potenziale economico piuttosto rilevante. Il perito, però, può essere utile anche nel caso in cui devono essere valutati oggetti di un certo valore artistico. Le sue conoscenze tecniche, infatti, garantisco la possibilità di datare un bene mobile e di valutare anche lo stato di conservazione. 

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Quando nell'immobile si trovano beni mobili che non devono essere consegnati?

In alcuni casi può capitare che, nonostante l'immobile sia stato liberato dall’inquilino, al suo interno rimangano ancora degli oggetti non reclamati da quest’ultimo. Cosa fare a questo punto e, soprattutto, quali sono le casistiche in cui il proprietario di un immobile può agire liberamente? Eccole nel dettaglio: 

• beni mobili abbandonati dal conduttore: quando un oggetto viene lasciato nell'immobile senza che l'inquilino dimostri alcuna intenzione di riprenderselo, si parla di bene abbandonato. In questo caso, il proprietario dell'immobile può disporne liberamente, poiché si considera che il precedente proprietario abbia rinunciato a ogni diritto su di esso.
• Beni deteriorati o pericolosi: se i beni mobili presenti nell'immobile sono in pessime condizioni, danneggiati o addirittura pericolosi, il proprietario può procedere alla loro rimozione e smaltimento. In questo caso, non è necessario attendere alcun termine di tempo e non è obbligatorio informare l'ex inquilino.
• Beni di proprietà di terzi: spesso all'interno di un appartamento si possono trovare oggetti che appartengono a persone diverse dall'inquilino. In questi casi, il proprietario dell'immobile non ha alcuna responsabilità su questi beni e può chiedere al legittimo proprietario di provvedere al loro ritiro.
• Beni sottoposti a sequestro o pignoramento: se i beni mobili presenti nell'immobile sono stati sottoposti a sequestro o pignoramento per mancato pagamento dell'affitto, il proprietario non può disporne liberamente. In questo caso, è l'autorità giudiziaria o il creditore a decidere il destino di questi beni.

Per evitare qualsiasi tipo di problema successivo, però, è sempre consigliabile fotografare gli oggetti per attestare la loro effettiva condizione al momento e, cosa non meno importante, chiedere consiglio ad un avvocato.

Quanto tempo si ha prima di lasciare la casa con lo sfratto per morosità?

La durata di un procedimento di sfratto per morosità può variare a seconda di diversi fattori, tra cui La complessità della vicenda, Il carico di lavoro del tribunale, la collaborazione dell'inquilino. Una volta, però, che la sentenza di sfratto è diventata definitiva, l'inquilino ha un termine preciso per liberare l'immobile. Questo termine, solitamente di breve durata, generalmente 10 giorni, viene indicato nella sentenza stessa. Se l'inquilino non rispetta questo termine, il proprietario può richiedere l'intervento dell'ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato. Vi è un modo per tutelare proprietari di appartamenti e agenti immobiliari da inquilini morosi, ed è la banca dati di morosità immobiliare.