Fondo cassa per morosità in condominio: cos’è e come funziona

Il cosiddetto fondo cassa per morosità in un condominio - anche chiamato  "fondo di accantonamento", "fondo speciale" o "fondo di riserva" - è un fondo economico, creato dai condomini stessi, per far fronte alle spese condominiali non coperte a causa di morosità, ovvero in caso di mancato pagamento delle quote da parte di uno o più proprietari. Solitamente, il fondo viene istituito durante un'assemblea condominiale tramite delibera. Ma vediamo nello specifico cosa occorre per istituirlo, se è obbligatorio o no, quali sono i vantaggi che si porta dietro e come funziona.

Cos'è fondo morosi in condominio e a cosa serve?

Il fondo morosi o appunto fondo per morosità è un fondo istituito dall’assemblea condominiale con lo specifico scopo di far fronte ad eventuali spese non coperte da parte di uno o più condomini, in modo tale di aver sempre a disposizione un "serbatoio" di liquidità da utilizzare in caso di vera necessità. Ogni condomino contribuisce direttamente alla liquidità del fondo morosi in base alle modalità stabilite dall'assemblea; questo è un utile strumento per mantenere la funzionalità del condominio anche in situazioni di difficoltà come quelle che si possono presentare nel caso di debiti di un condomino moroso.

Chi paga i debiti di un condomino moroso?

Ma i debiti del condomino moroso possono essere pagati dai condomini o no? Successivamente l'aver stabilito la morosità di un condomino, è naturale chiedersi chi debba saldare i debiti del suddetto. Secondo la Legge 220 del 2012 - articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile – si prevede un vincolo di solidarietà fra i condomini: suddetto vincolo implica che i creditori, per recuperare le somme non versate dal condomino moroso, possono rivalersi sugli altri condomini, anche se questi sono in regola con i propri pagamenti. Affinché il creditore possa esigere il pagamento delle spese condominiali non pagate su tutti gli altri condomini, deve dimostrare di aver tentato "con ragionevole sforzo" di ottenere la somma dovuta dalla persona effettivamente morosa.

Una volta saldato il debito nei confronti del creditore, i condomini interessati potranno poi agire per recuperare l'importo dal condomino moroso.

Nel caso di un appartamento in affitto, nel condominio il pagamento delle spese è sempre responsabilità del proprietario, come stabilito dall’articolo 1118 del Codice Civile. Questo significa che, se l'inquilino non paga, sarà il proprietario a dover saldare il debito. Una volta pagate le spese, il proprietario potrà chiedere il rimborso all'inquilino e, se quest'ultimo non paga, potrà avviare una procedura di sfratto per morosità. Si ricorda che a tutela di proprietari e agenzie immobiliari è disponibile una banca dati di morosità immobiliare.

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Il problema alla base del fondo morosità tra i condomini

La criticità principale del fondo morosi è che va ad alimentare le disparità nel condominio, poiché un condomino moroso non solo non verserà le ordinarie quote condominiali ma finirà inesorabilmente anche per non partecipare al fondo morosi. Coloro i quali sono invece diligenti nei pagamenti ordinari, saranno costretti a pagare due volte. Questa metodologia va in contrasto con il principio stabilito dall’articolo 1123 del Codice civile, ovvero che le spese condominiali sono da ripartire per millesimi, e obbligare alcuni condomini a pagare anche per conto dei morosi comporta un contributo maggiore rispetto al valore del proprio immobile, facendo sì che questi ultimi contribuiscano in misura maggiore rispetto al valore del proprio immobile.

Cosa dice la Giurisprudenza sulla legittimità del fondo morosi

Il fondo cassa per morosità condominiale è legittimo o illegittimo? La Giurisprudenza italiana riconosce la legittimità del fondo morosi in condominio, affermando che tale fondo rappresenta uno strumento utile e necessario per garantire il regolare funzionamento della gestione condominiale. La Giurisprudenza, esprimendosi sulla legittimità del fondo morosi, ha sancito che il fondo morosi può avvenire solo in caso di consenso unanime dell'assemblea condominiale. Anche un solo voto contrario può impedire l’istituzione del fondo morosi condominiale. Secondo la sentenza 1843 del Tribunale di Firenze infatti:

L'unica eccezione che consente la deliberazione a maggioranza del fondo cassa è quando vi sia, per il condominio, una effettiva e improrogabile urgenza, che potrebbe determinare un danno rilevante per il condominio: in tale caso è sufficiente anche la maggioranza. Ma si tratta di statuizioni non più "attuali" dato che è venuto meno il presupposto costituito dalla sussistenza del vincolo di solidarietà tra i condomini e dal connesso concreto rischio che i condomini in linea con i loro obblighi di pagamento si trovassero "aggrediti" per i debiti degli altri e costretti a farsene carico. Oggi tale solidarietà tra condomini non esiste più.

Quindi il fondo cassa condominiale non è obbligatorio ma opzionale e tutte le parti devono essere d'accordo.

Qual è la maggioranza per costituire il fondo morosi in condominio?

L'istituzione del fondo cassa per morosità in condominio richiede l'unanimità dei partecipanti al condominio stesso. In caso d'urgenza è possibile ricorrere alla maggioranza qualificata. Per maggioranza qualificata si intende la maggioranza d'adesione dei presenti all’assemblea e che questi appresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio. 

Come si ripartisce il fondo morosi in base ai millesimi?

In mancanza d’accordo unanime, la ripartizione delle spese deve avvenire secondo i millesimi di proprietà, come previsto dall'articolo 1123 del Codice Civile. Ciò include anche i condòmini morosi, i quali sono tenuti a versare la loro quota, comprensiva anche della parte destinata al fondo morosi. Non è dunque possibile decidere con la semplice maggioranza - da parte dei condomini solvibili - la suddivisione del debito relativo alle quote non pagate dai morosi.

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Come funziona la restituzione del fondo cassa condominiale? 

Bisogna innanzitutto fare un distinguo fra fondo cassa ordinario e fondo cassa speciale. Il primo serve a coprire le spese ordinarie di gestione, come ad esempio le piccole manutenzioni. Il secondo è destinato invece agli interventi imprevisti più dispendiosi in termini economici, come ad esempio la ristrutturazione del tetto o l’installazione del citofono.

La restituzione del fondo cassa ordinario condominiale non è regolata in modo specifico dal Codice civile o dalla giurisprudenza, sebbene siano stati chiariti alcuni principi fondamentali. Il fondo cassa ordinario è alimentato dalle quote periodiche versate dai condomini per le spese di gestione ordinaria, come le utenze e le pulizie. Esso è facoltativo, in quanto la sua istituzione può essere decisa dall'assemblea condominiale in maggioranza di voti, oppure può essere previsto dal regolamento condominiale.

La restituzione del fondo cassa condominiale speciale è prevista solo in un caso specifico dal Codice civile. Se un condomino si oppone alle opere straordinarie o innovative approvate dall'assemblea, ha diritto a ricevere la propria parte del fondo speciale, a condizione che rinunci al godimento delle opere stesse. Questo diritto è disciplinato dall'articolo 1137 del Codice civile, che consente al condomino dissenziente di escludersi dalle opere non necessarie alla conservazione della cosa comune, purché non ne tragga alcun vantaggio. 

La richiesta di restituzione deve essere presentata per iscritto, con indicazione dell'importo da restituire e il motivo dell'opposizione. Il condominio ha dunque 30 giorni di tempo per restituire la somma, trascorsi i quali cadranno gli interessi legali. Se il condominio dissenziente rifiuta o non risponde, il condomino può adire le vie legali per ottenere il credito.

Cosa succede se non si hanno i soldi per pagare i lavori condominiali?

Diverso è il caso in cui si debbano fare lavori straordinari in condominio, in questo caso va istituito un apposito fondo cassa condominiale per lavori straordinari che è diverso dal fondo morosi. Se un condomino non ha i soldi per pagare i lavori condominiali, il condominio può agire nei suoi riguardi chiedendo un decreto ingiuntivo che condanni il condominio al pagamento delle spese; se non lo farà si passerà alla richiesta di pignoramento della casa.