Tutte le verifiche da fare prima di comprare casa (e stare tranquilli)

Acquistare una casa rappresenta una delle decisioni più importanti e cariche di emozioni nella vita di una persona. Non è solo un investimento economico di grande portata, ma un passo che determina la qualità della vita per molti anni. 

Ogni dettaglio conta e ignorarne qualcuno potrebbe portare a spiacevoli sorprese. Dedicare tempo alle verifiche da fare prima di comprare casa non è solo un dovere, ma un modo per assicurarsi che il proprio sogno non si trasformi in un incubo. Ecco dunque cosa controllare di persona, che domande fare e quali documenti richiedere prima di andare dal notaio per fare il rogito.

Che controlli fare quando si acquista una casa?

Una visita accurata è indispensabile per valutare l'immobile in ogni suo aspetto. È importante iniziare con un controllo dettagliato dei difetti evidenti e non evidenti per evitare spese impreviste e lavori di manutenzione non pianificati. Quindi oltre a prestare attenzione allo stato dell'appartamento e del caseggiato, verificare il condominio, gli impianti e la documentazione, in fase di sopralluogo bisogna soffermarsi su come capire se una casa ha problemi e guardare:

• i difetti visibili: ispezionare attentamente i serramenti per rilevare eventuali danni, verificare che non ci siano crepe nei muri e sui soffitti, che la casa sia priva di infiltrazioni o muffe, controllare lo stato generale delle finiture, presenza di riscaldamenti e condizioni dei vari impianti. Non dimenticare di controllare eventuali cantine, box e solai.
• I difetti nascosti: chiedere informazioni specifiche sul livello di isolamento termico e acustico dell’immobile, sulla presenza di eventuali ponti termici e sulla qualità dei materiali utilizzati. Assicurarsi che gli impianti (elettrico, idraulico e di riscaldamento) rispettino le normative vigenti, richiedendo documentazioni tecniche e certificazioni.

Non limitarsi a un'unica visita, ma tornare in orari diversi della giornata per osservare la luce naturale, eventuali rumori esterni e la qualità della vita nel quartiere. In caso di dubbi, è consigliabile coinvolgere un tecnico esperto per una perizia approfondita. 

Inoltre, bisogna sapere che possono esserci sostanze tossiche in casa che vengono utilizzate nella fase di costruzione o anche per la manutenzione degli ambienti, e cercare di riconoscerle è indispensabile, in modo tale che se la compravendita andasse in porto ci si assicurerebbe di vivere in un ambiente domestico salubre e privo di sostanze pericolose per la salute. Tra tutte: assicurarsi che non ci sia ancora un tetto in amianto o elementi contenenti metalli pesanti.

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Verificare la proprietà dell'immobile

Al di là dei sopralluoghi, il primo passo da dover fare quando si vuole comprare casa è accertarsi chi sia il reale proprietario. Questa verifica si effettua tramite una visura catastale, che riporta gli estremi dell'atto di provenienza, ovvero il documento che dimostra la titolarità dell'immobile. Bisogna controllare che l'immobile non sia frutto di donazioni recenti (entro 20 anni), poiché eventuali eredi esclusi potrebbero avanzare diritti sulla proprietà anche dopo l'acquisto.

Inoltre, è fondamentale assicurarsi che il venditore abbia titolo per vendere l'immobile e che non ci siano altri comproprietari, come nel caso di beni in comunione tra coniugi o ereditati da più persone.

Verificare se sono presenti ipoteche o pignoramenti

Un altro controllo cruciale riguarda la presenza di ipoteche, pignoramenti o sequestri sull'immobile, e ignorare queste verifiche può esporre l’acquirente a rischi significativi, come la perdita dell'investimento o lunghe e spiacevoli battaglie legali. Nello specifico, verificare la presenza di:

• ipoteca volontaria: spesso iscritta da una banca per un mutuo. In questo caso, il venditore deve estinguerla prima del rogito o contestualmente. Se non viene estinta, l'acquirente potrebbe trovarsi a dover pagare il debito residuo, rischiando di perdere l'immobile se i pagamenti non vengono rispettati.
• Ipoteca legale o giudiziale: queste possono derivare da controversie legali o obbligazioni non soddisfatte. Richiedono il parere di un notaio per valutare la possibilità di rimuoverle in modo sicuro.
• Pignoramenti: situazioni come il pignoramento della prima casa o di ulteriori proprietà possono essere risolti pagando direttamente i creditori, ma la situazione va gestita con estrema cautela. Se la questione non viene sanata correttamente, l'acquirente rischia di ritrovarsi coinvolto in azioni esecutive, con la possibilità di vedersi sottrarre l’immobile anche dopo l’acquisto.

A proposito di problematiche di questo genere, ci si potrebbe chiedere cosa sapere prima di comprare casa all'asta. Ebbene, in quel caso vi sono tanti altri aspetti aggiuntivi da considerare per evitare sorprese spiacevoli. I punti principali da esaminare sono la perizia redatta dal tecnico incaricato dal tribunale, e leggerla con estrema attenzione; verificare la presenza di occupanti, controllare lo stato dell'immobile, conoscere le modalità di pagamento e calcolare i costi accessori sia per il trasferimento della proprietà che per eventuali sanatorie da fare, e - ovviamente - essere consapevoli di alcuni rischi a cui ci si può esporre, come contestazioni da parte di creditori o terzi interessati, facendosi assistere da un legale.

Controllare la documentazione urbanistica e catastale

L'immobile deve essere in regola dal punto di vista urbanistico e catastale. In particolare, anche prima di comprare una casa di nuova costruzione, occorre verificare:

• Permessi di costruire: accertarsi che siano stati tutti ottenuti e rispettati.
• Certificato di destinazione urbanistica, essenziale nella compravendita
• Profilo catastale, richiedendo e verificando che documenti indispensabili come visura catastale, planimetria e atti di aggiornamento catastale siano in regola.
• Abusi edilizi: eventuali difformità devono essere sanate dal venditore prima del rogito.
• Certificato di agibilità: se esistente, è un documento che garantisce la vivibilità della casa.

Questi controlli sono essenziali per accertarsi che l'immobile sia in regola con le regole catastali, urbanistiche ed edilizie, in modo tale da evitare possibili problemi con l'acquisto, sanzioni o costosi interventi di adeguamento post-acquisto.

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Verificare la classe energetica e l'adeguatezza degli impianti

La classe energetica dell'immobile è un altro elemento importante. Il venditore è obbligato a fornire l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), che indica l’efficienza dell’abitazione. Per impianti realizzati dopo il 2008, è necessaria la certificazione di conformità, mentre per quelli più vecchi può bastare un certificato di rispondenza.

Oltre alla classe energetica, è importante verificare:

• impianto elettrico: controllare il quadro elettrico, le prese e gli interruttori.
• Impianto idraulico: verificare lo stato dei sanitari, delle tubature e la presenza di scarichi adeguati.
• Impianto di riscaldamento: accertarsi che funzioni correttamente e sia adeguato alle proprie esigenze.

Informarsi sul condominio e le spese condominiali

Se la casa fa parte di un condominio, è utile chiedere informazioni sul regolamento condominiale, le spese annuali, e la gestione delle aree comuni (giardino, cortile, ascensore). Bisogna anche verificare se ci sono lavori straordinari già deliberati, poiché le spese spettano al venditore.

Cosa controllare prima di acquistare casa da privato?

Chi acquista una casa in condominio deve accertarsi che il venditore abbia saldato tutte le spese condominiali. In caso contrario, l'acquirente potrebbe essere chiamato a risponderne quantomeno per l'anno in corso e quello precedente. Per evitare problemi, è utile richiedere una dichiarazione dell’amministratore che attesti lo stato dei pagamenti.

Come controllare un immobile prima dell'acquisto?

Quindi, dopo aver effettuato diversi sopralluoghi e compreso quali documenti chiedere, dove effettuare le ricerche per controllare l'immobile prima dell'acquisto? 

I documenti indicati possono essere reperiti in autonomia dal futuro acquirente, in parte presso il catasto (per la piantina catastale e le trascrizioni di eventuali pignoramenti) e in parte attraverso il Comune. A supporto di ciò, vale la pena menzionare un passaggio della sentenza TAR Milano n. 1857/2011, che sottolinea il diritto dell’acquirente di accedere alla documentazione detenuta dal Comune:

La ricorrente riveste infatti una posizione che la legittima a richiedere l’accesso agli atti, dal momento che, per giurisprudenza pacifica, la legittimazione all’accesso va riconosciuta a chiunque possa dimostrare che gli atti procedimentali oggetto dell’accesso abbiano spiegato o siano idonei a spiegare effetti diretti o indiretti nei suoi confronti, indipendentemente dalla lesione di una posizione giuridica, stante l’autonomia del diritto di accesso, inteso come interesse ad un bene della vita distinto rispetto alla situazione legittimante all’impugnativa dell'atto.

In alternativa, è possibile farsi delegare espressamente dal venditore già nel preliminare di vendita per effettuare tali verifiche. Un'opzione ancora più sicura consiste nel richiedere che sia direttamente il venditore a fornire tutta la documentazione necessaria prima di firmare qualsiasi accordo preliminare.