Manutenzione straordinaria: a chi spetta e che interventi comprende?

La manutenzione straordinaria è un argomento cruciale nel mondo dell'edilizia e, in modo particolare, in quello della gestione immobiliare legata soprattutto ad un contratto di locazione. Non sempre, però, è chiaro cosa si intenda con questa definizione e, soprattutto, quali doveri comporti e chi debba farsene carico. Ecco, allora, cos'è la manutenzione straordinaria, i casi in cui è necessaria e le responsabilità di chi deve provvedere agli interventi.

Che cosa si intende per manutenzione straordinaria? La definizione

Per comprendere bene l’argomento è opportuno partire proprio dalla definizione di manutenzione straordinaria. Con manutenzione straordinaria, dunque, si fa riferimento a tutti quegli interventi che vanno oltre la normale gestione e cura di un edificio o di una proprietà (detta anche manutenzione ordinaria). In sostanza si tratta di lavori volti a rinnovare, sostituire o modificare parti significative di un immobile, spesso necessari per garantire la sicurezza, l'efficienza e la funzionalità della struttura. 

Gli stessi che possono essere considerati come interventi strutturali e che vanno a modificare in modo sostanziale anche il valore di un immobile. In sostanza, dunque, la normativa italiana definisce la manutenzione straordinaria come quegli interventi che non alterano la volumetria complessiva dell'immobile e non modificano la destinazione d'uso, ma che sono essenziali per la conservazione o il miglioramento dello stesso.

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Differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Dunque, è fondamentale comprendere le differenze con la manutenzione ordinaria. I due tipi di intervento, infatti, comportano implicazioni diverse, sia dal punto di vista operativo che economico.

• La manutenzione ordinaria riguarda tutte le attività necessarie per mantenere l'immobile in buono stato e garantire il suo normale utilizzo. Questi lavori includono la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione di serrature, la riparazione di piccoli guasti agli impianti e la pulizia delle aree comuni. In genere, poi, sono meno costosi e richiedono un iter burocratico semplificato.
• La manutenzione straordinaria, invece, implica lavori più complessi e onerosi, che possono richiedere autorizzazioni specifiche, come il permesso di costruire o la comunicazione di inizio lavori asseverata. Inoltre, questi interventi sono spesso indispensabili per adeguare l'immobile alle normative vigenti, migliorandone le prestazioni energetiche o garantendo una maggiore sicurezza.

Ci sono infine anche varie differenze tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione, che riguardano principalmente il tipo di interventi effettuati, la loro complessità, il loro impatto sull'immobile e le procedure burocratiche previste e necessarie.

Manutenzione straordinaria ed edilizia libera

Interventi come il rifacimento dell'impianto elettrico, la sostituzione delle tubature del bagno o dei sanitari, la tinteggiatura delle pareti e la realizzazione di un controsoffitto rientrano nell'edilizia libera. Ciò significa che possono essere eseguiti senza necessità di pratiche burocratiche.

Quali lavori rientrano nella manutenzione straordinaria?

Gli interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria sono molteplici e possono riguardare sia la struttura dell'immobile sia gli impianti. Ecco una panoramica dei lavori più comuni:

• Rifacimento o consolidamento di parti strutturali: riparazione o sostituzione del tetto, consolidamento delle fondamenta, rinforzo delle strutture portanti, come pilastri e travi.
• Modifica della distribuzione interna degli spazi: demolizione e ricostruzione di pareti interne non portanti, creazione di nuove stanze tramite divisori.
• Interventi sugli impianti: sostituzione o rifacimento degli impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento, installazione di impianti fotovoltaici o di climatizzazione.
• Sostituzione di infissi e serramenti: cambiamento di finestre e porte esterne con modelli più performanti dal punto di vista energetico, installazione di sistemi di isolamento termico e acustico.
• Interventi sulle facciate: rifacimento del cappotto termico. riparazione o sostituzione di balconi e cornicioni.
• Altri interventi rilevanti: realizzazione o modifica di scale interne ed esterne.

A tutto questo, poi, si aggiunge anche l’installazione di ascensori o montacarichi.

Alcuni esempi di manutenzione straordinaria in condominio

A questo punto, dunque, comprendere i lavori di manutenzione straordinaria in condominio è piuttosto semplice a livello pratico, soprattutto nel caso di un appartamento in affitto. In sostanza si tratta di tutti quegli interventi murati e strutturali, come la chiusura o l’apertura di una finestra, ad esempio. Ma anche la sostituzione di tubature o del sistema elettrico di una casa. 

Ricordiamo, infatti, che secondo il Codice Civile, il proprietario di un immobile deve provvedere sempre alla manutenzione straordinaria per fare in modo che la casa presenti delle condizioni abitative adeguate. All’affittuario, invece, è dovuta la manutenzione ordinaria, il cui scopo è mantenere le condizioni trovate al momento della locazione. 

Manutenzione straordinaria dell'ascensore: chi paga?

Le spese per il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell'ascensore spettano all'inquilino (locatario), a meno che non sia stato concordato diversamente. La manutenzione straordinaria, invece, è a carico del proprietario (locatore).

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Permessi per gli interventi di manutenzione straordinaria: CILA o SCIA?

Quando si parla di lavori di manutenzione straordinaria, uno degli aspetti fondamentali da considerare riguarda le autorizzazioni necessarie per avviare gli interventi. In Italia, infatti la normativa prevede due tipi di documenti amministrativi: la CILA e la SCIA per gli interventi edilizi. Ma quali sono le differenze tra questi strumenti?

Cos'è la CILA?

La CILA è uno strumento introdotto dal Decreto Legge 133/2014, noto come "Sblocca Italia", per semplificare la gestione degli interventi edilizi. Questa comunicazione è fondamentale per avviare lavori di manutenzione straordinaria che non prevedono, però, delle modifiche strutturali all'immobile. Gli interventi che richiedono la CILA, dunque, sono:

• Modifiche interne, come demolizione e ricostruzione di tramezzi.
• Rifacimento di impianti idraulici, elettrici o di riscaldamento.
• Sostituzione di pavimenti o rivestimenti.
• Interventi di efficientamento energetico, come l'installazione di pannelli solari o impianti fotovoltaici.

Oltre a questo, poi, è bene ricordare che la CILA deve essere sempre accompagnata da una documentazione redatta da un tecnico abilitato, architetto, ingegnere o geometra. Il suo compito, infatti, è quello di andare a certificare la conformità degli interventi secondi le normative.

Cos'è la SCIA?

La SCIA è uno strumento decisamente più complesso che viene regolato dal Decreto Legislativo 222/2016. Si tratta di un documento necessario in caso di lavori di maggiore entità, che prevedono delle modifiche strutturali o interventi che potrebbero avere un impatto rilevante sull'immobile. Nello specifico si tratta di: 

• Modifica delle strutture portanti, come travi e pilastri.
• Apertura di nuove finestre o porte su muri portanti.
• Interventi di ampliamento o sopraelevazione.
• Realizzazione di scale interne o esterne.

La SCIA, inoltre, deve essere presentata presso il Comune di competenza prima dell'inizio dei lavori. Anche in questo caso, è fondamentale la presenza di un tecnico abilitato, che controlli e sottoscriva la conformità del progetto alle normative edilizie, urbanistiche e di sicurezza.

Tempistiche e costi

Quando si affrontano dei lavori di ristrutturazione è fondamentale essere consapevoli delle tempistiche necessarie. Questo vuol dire che anche la richiesta dei permessi prevede un certo lasso di tempo. La CILA che la SCIA, nello specifico, possono essere presentate presso l'Ufficio Tecnico del Comune o tramite portali online dedicati, laddove disponibili. I tempi di approvazione variano:

• CILA: una volta presentata, è possibile iniziare i lavori immediatamente, senza necessità di attendere ulteriori autorizzazioni.
• SCIA: anche per la SCIA è possibile iniziare i lavori subito dopo la presentazione, ma il Comune ha 30 giorni di tempo per effettuare eventuali verifiche e sollevare obiezioni.

Per quanto riguarda i costi questi prevedono soprattutto le spese dell'onorario del tecnico abilitato e i diritti di segreteria richiesti dal Comune, che possono andare da poche decine a qualche centinaio di euro.

Quali sono le sanzioni in caso di mancata presentazione dei permessi?

Se, per errore, si dovesse decidere di iniziare dei lavori legati alla manutenzione straordinaria senza ottenere i permessi necessari, si rischia di incorrere in sanzioni amministrative significative. Nello specifico:

• CILA: la sanzione è generalmente pari a 1.000 euro, ridotta a 333 euro se la comunicazione viene regolarizzata spontaneamente.
• SCIA: le sanzioni possono essere più elevate, in base alla tipologia di violazione e alla gravità dell'intervento non autorizzato.

Considerato questo e la brevità della burocrazia legata alla CILA e alla SCIA, è decisamente più vantaggioso agire nel rispetto della normativa prevista. 

Come si ripartiscono le spese tra i condomini per i lavori straordinari

Nel caso in cui ci si trovi di fronte alla necessità di far fronte ad un lavoro straordinario condominiale come, ad esempio, il rifacimento del tetto o del riscaldamento centralizzato, è bene sapere in che modo queste possono essere ripartite. Per risolvere la questione, si fa riferimento l'articolo 1123 del Codice Civile.

Qui viene chiarito che le spese riguardanti la conservazione delle parti comuni dell’edificio, la prestazione dei servizi e le innovazioni approvate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Se, poi, un condominio è composto da più scale, cortili e lastrici solari volti a servire solo una parte dell’insieme, le spese relative alla manutenzione devono essere suddivise solo tra i condomini che ne usufruiscono o ne traggono utilità. 

Da quanto detto fino a questo punto, dunque, è chiaro che per arrivare ad una giusta ripartizione economica è fondamentale far riferimento alla tabella dei millesimi, che definisce il valore di ciascun appartamento e all’eventuale utilizzo dello spazio comune su cui si va ad agire. 

Cosa rientra nella manutenzione straordinaria secondo l'Agenzia delle Entrate?

La manutenzione straordinaria è una categoria di interventi edilizi che gioca un ruolo centrale per quanto riguarda le agevolazioni fiscali. L'Agenzia delle Entrate, infatti, fornisce indicazioni chiare su cosa rientra in questa categoria e su come beneficiare delle relative detrazioni. Ma quali tipi di lavori vengono inseriti nelle categorie dell’Agenzia delle Entrate? Per avere le idee più chiare si deve partire dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). 

Secondo questo la manutenzione straordinaria include gli interventi volti a rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici, senza però modificarne la volumetria complessiva o la destinazione d'uso. Questa definizione è adottata anche dall'Agenzia delle Entrate per determinare quali lavori possano beneficiare delle agevolazioni fiscali.

Cosa prevede la detrazione fiscale per la manutenzione straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria possono beneficiare delle detrazioni fiscali previste dall'Agenzia delle Entrate. Nello specifico, è possibile ottenere una detrazione Irpef del 50% sull'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di interventi di ristrutturazione. 

La legge di bilancio 2025 (n. 207/2024) ha prorogato questa agevolazione, includendo anche le spese sostenute nel 2025. La detrazione si applica indicando le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi. Tuttavia, può beneficiarne solo chi ha già diritto alla detrazione per la ristrutturazione dell'immobile. Per esempio, se un coniuge ha sostenuto le spese per la ristrutturazione e l'altro ha acquistato i mobili, il bonus non spetta a nessuno dei due.

Il bonus è valido anche se il contribuente ha scelto di cedere il credito o di usufruire dello sconto in fattura invece della detrazione diretta per la ristrutturazione.