Un genitore può vendere la casa ad un solo figlio?

Uno dei modi più comuni utilizzati dai genitori per trasferire un immobile ad un figlio è la forma giuridica della donazione. In questo modo, infatti, il bene entra a pieno titolo nella proprietà di un erede senza alcun corrispettivo economico. In alcuni casi, però, potrebbe non esser la soluzione desiderata. Un genitore può vendere la casa ad un solo figlio? Si tratterebbe di una transazione valida da un punto di vista legale? 

La risposta è assolutamente affermativa, purché avvenga con un trasferimento di denaro comprovato e a un prezzo realistico rispetto a quello stabilito dal mercato immobiliare. Tutti aspetti, questi, che devono rispettati se non si vuole incorrere in complicazioni legali.

Un figlio può comprare la casa dei genitori?

La legge italiana consente la compravendita di immobili tra parenti stretti, inclusi genitori e figli. Non esistono normative che vietino tali transazioni, a condizione che siano effettuate in modo trasparente e rispettino le normative vigenti. È fondamentale che il prezzo di vendita sia congruo alla valutazione immobiliare fatta (quindi al valore di mercato della casa) per evitare sospetti di elusione fiscale o donazioni mascherate. 

A regolare dal punto di vista strettamente legale questo tipo di transizione all’interno dello stesso nucleo familiare, è una norma specifica del Codice Civile. Si tratta dell’articolo 1470 che, al suo interno, definisce la compravendita come il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa verso il corrispettivo di un prezzo. Pertanto, un figlio può comprare la casa dei genitori purché siano rispettati i requisiti previsti dalla legge come:

• Consenso delle parti: entrambe devono esprimere la propria volontà di concludere il contratto.
• Forma scritta: il contratto di compravendita deve essere redatto in forma scritta, generalmente tramite atto notarile.
• Prezzo di vendita: il prezzo di vendita deve essere congruo e corrispondente al valore di mercato dell'immobile.

Se questi tre aspetti vengono rispettati, la vendita della casa è considerata valida. Questo vuol dire che non può essere impugnata giuridicamente dagli altri eredi per riportare l’immobile nell’asse ereditario divisibile.

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Cosa succede se il figlio paga regolarmente il prezzo al genitore?

La transazione, a un prezzo concordato secondo i valori del mercato e magari assistita da un'agenzia immobiliare esperta nella vendita di una casa, va a definire la conclusione di una compravendita vera e propria. In sostanza, dunque, il figlio diventa il legittimo proprietario dell'immobile. Tuttavia, è essenziale che vengano rispettati dei canoni di chiarezza. Infatti il pagamento deve essere tracciabile, preferibilmente attraverso bonifico bancario o altri metodi che lascino una prova documentale dell'avvenuta transazione. 

Nel caso in cui questo non accada, la vendita può essere considerata una simulazione e, quindi, nulla. Una eventualità che apre la strada a delle possibili azioni legali da parte degli altri eredi. Una soluzione, comunque, potrebbe essere rappresentata dalla vendita di una casa al figlio con usufrutto. In questo caso, infatti, il venditore mantiene dei diritti sull’immobile per quanto riguarda l’utilizzo. 

Cosa succede se la vendita al figlio è simulata?

La vendita simulata è una condizione che si verifica quando la transazione avviene solo formalmente, senza un reale trasferimento di denaro o con l'intento di mascherare una donazione. In tali casi, la legge prevede diverse conseguenze legali a seconda del caso specifico. Per quanto riguarda la simulazione, infatti, esistono due forme diverse:

• Simulazione assoluta: in questo caso l’intenzione delle parti è di non dar luogo a nessun trasferimento della proprietà del bene. Il finto venditore, infatti, rimane nella disponibilità materiale dell’immobile. Come conseguenza giuridica, chiunque potrà agire davanti al giudice, senza limiti di tempo, per contestare la finta vendita e far rientrare il bene nel patrimonio e nell’asse ereditario.
• Simulazione relativa: la finta vendita ha lo scopo di una donazione. In questo caso l’azione per l’annullamento della vendita dovrà essere intrapresa entro massimo dieci anni per lesione della legittima da quelli che la legge identifica, a sua volta, come eredi legittimari, ossia coniuge e figli.

Oltre alla famiglia, anche i creditori del donante possono agire, entro 5 anni dal rogito, con la cosiddetta azione revocatoria utile a recuperare il bene nel patrimonio del venditore per poi sottoporlo al pignoramento. Questa azione, però, è subordinata alla prova che, all’esito della cessione, il genitore è rimasto privo di beni utilmente pignorabili. Per finire, è bene ricordare che la simulazione comporta anche delle responsabilità giuridiche piuttosto importanti. In alcuni casi, infatti, può essere considerata un vero e proprio reato. 

Quando la vendita fittizia è un reato

Vendere una casa ad un figlio senza soldi può essere considerata illecita e punibile dalla legge, quando mira a eludere obblighi fiscali e un eventuale pignoramento per un debito con l’erario superiore a 50.000 euro dovuto per omesso pagamento delle imposte sui redditi. 

In questo caso si rischia una denuncia per il reato di sottrazione fraudolenta punito con la reclusione da 6 mesi a 4 anni e da 1 a 6 anni per debiti superiori ai 200mila euro. Oltre a questo, poi, viene revocata e considerata nulla anche la finta compravendita.

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Come posso vendere la mia casa a un solo figlio?

Stabiliti i limiti previsti dalla legge, volti ad evitare gli illeciti, per vendere un immobile a un figlio è necessario seguire un iter preciso. Innanzitutto, per agire nella piena trasparenza e non rischiare nessun tipo di accertamento, si consiglia di determinare il valore di mercato dell'immobile, avvalendosi di una perizia professionale. 

Successivamente, si procede alla stipula di un rogito notarile, in cui vengono specificati tutti i dettagli della transazione, incluso il prezzo concordato e le modalità di pagamento. Come già specificato, è fondamentale che il pagamento avvenga in modo tracciabile come, ad esempio, tramite bonifico bancario. Questo, infatti, può essere considerata la prova dell'effettivo trasferimento di denaro. 

Oltre a questo, poi, il figlio che acquista deve corrispondere le imposte sul trasferimento a titolo oneroso che variano a seconda della situazione. Se si tratta di prima casa, infatti, è dovuta l’imposta di registro al 2%, l’imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuno. Se, invece, se si tratta di seconda casa, l’imposta di registro sale al 9% mentre quella ipotecaria e catastale sono rispettivamente dovute nella misura del 2% e dell’1%.

In caso, poi, si voglia usufruire del bonus prima casa, è necessario che l’acquirente non abbia altre abitazioni nello stesso comune dove si trova il bene da acquistare. Oltre a questo non deve possedere un altro immobile acquistato in precedenza con il bonus. In caso contrario deve cederlo entro 1 anno dal nuovo rogito.

Quanto costa vendere casa a un figlio

Riassumendo quanto chiarito fino a questo momento, vendere un immobile a un figlio comporta alcune spese fisse che, per la maggior parte sono sostenute dall’acquirente. Tra queste:

• Imposta di registro: proporzionale al valore dell'immobile, con un minimo di 1.000 euro.
• Imposta ipotecaria: 50 euro (per prima casa)
• Imposta catastale: 50 euro (per prima casa).

A queste si aggiungono anche le spese notarili per la stipula del rogito e eventuali costi per perizie o consulenze professionali da dividere tra le parti interessate alla compravendita. 

Come vendere casa a un solo figlio in presenza di creditori

Se si intende vendere un immobile a un figlio e si hanno dei creditori, è fondamentale che la transazione sia reale e che il prezzo sia congruo al valore di mercato. Come già ampiamente spiegato, una vendita fittizia potrebbe essere impugnata dai creditori attraverso un'azione revocatoria, soprattutto se si dimostra che l'operazione è stata effettuata per sottrarre beni alle pretese creditorie.

Pertanto, è consigliabile procedere con una vendita effettiva, con pagamento tracciabile e a valore di mercato, per evitare contestazioni future e, soprattutto, l’imputazione di un reato per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

Come fare se i genitori vogliono donare la casa di proprietà a uno solo dei figli?

Se l'intenzione è quella di donare un immobile a un solo figlio, è possibile procedere con un atto di donazione. Tuttavia, è importante considerare che la donazione potrebbe essere contestata dagli altri eredi se lede la loro quota di legittima. In sostanza possono far valere il diritto dei figli sulla casa dei genitori.

Inoltre, gli immobili ricevuti in donazione possono presentare difficoltà in caso di successiva vendita, poiché gli acquirenti potrebbero temere future rivendicazioni da parte degli eredi legittimari. Per questo motivo, alcuni preferiscono optare per una vendita reale piuttosto che una donazione, assicurandosi che la transazione sia effettuata a valore di mercato e con effettivo trasferimento di denaro.