Mutuo Consap: requisiti e vantaggi aggiornati

Conoscere i requisiti per il mutuo Consap, ovvero il fondo che permette di ottenere una garanzia pubblica sul finanziamento di un immobile a uso residenziale, è di fondamentale importanza per chi si orienta all’acquisto di una prima casa. Ma cosa cambia nel 2025 e quali limiti bisogna rispettare?

I benefici offerti dal Fondo di Garanzia Prima Casa Consap sono pensati per specifiche categorie che, pur trovandosi in una condizioni economiche o sociali particolari, vogliono comunque accedere al credito per l’acquisto di una casa. Naturalmente, sarà prima necessario trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze, così da aumentare le possibilità di approvazione del finanziamento.

Chi può richiedere un mutuo Consap

Quando si parla di mutuo Consap, ci si riferisce più precisamente al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito dalla Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici, una società completamente partecipata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Istituito dalla Legge 147/2013, il fondo prevede la possibilità di ottenere una garanzia pubblica fino all’80% per l’acquisto di un immobile a uso residenziale, in presenza di alcune specifiche condizioni.

In linea generale, l’iniziativa nasce per favorire l’accesso al credito immobiliare a categorie prioritarie di cittadini, riducendo il rischio di insolvenza per le banche. In merito alle garanzie concesse, è utile sapere che:

• di base, il Fondo prevede una garanzia pubblica al 50%;
• per categorie prioritarie, che presentano un ISEE inferiore ai 40.000 euro annui e richiedono un mutuo con LTV superiore pari o superiore all’80%, la garanzia può raggiungere l’80%. Questa estensione è prevista dalla Legge 207/2024 e applicata dalle banche aderenti.

L’erogazione del finanziamento deve essere richiesta a un istituto di credito che partecipa all’iniziativa Consap, tenendo presente i casi di esclusione: per capire come la banca valuta la fattibilità della domanda, è utile affidarsi a una guida passo per passo al mutuo.

Con l’ultima modifica al Fondo, prevista dalla già citata Legge 207/2024, la garanzia pubblica è concessa esclusivamente a determinate categorie di beneficiari: di conseguenza, quali sono i requisiti per il mutuo Consap 2025?

Giovani di età inferiore a 36 anni

La prima categoria a cui il mutuo Consap è rivolto è quella dei giovani under 36, i quali possono beneficiare di condizioni speciali per il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap. Per questo gruppo di richiedenti, infatti, è prevista la possibilità di:

• ottenere una garanzia pubblica fino all’80% del valore della quota capitale;
• purché l’ISEE non superi i 40.000 euro e il Loan To Value del mutuo non sia inferiore all’80%.

In caso l’ISEE dovesse essere superiore a 40.000 euro, o il Loan To Value inferiore all’80%, la garanzia pubblica si ferma al 50%.

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È però importante che i giovani che si orientano a richiedere un mutuo Consap non siano proprietari di altri immobili a uso abitativi. È però ammessa l’eventuale proprietà derivante da successione, purché l’immobile in oggetto sia ceduto a genitori o fratelli in comodato d’uso gratuito, regolarmente registrato.

Coppie coniugate o conviventi

Anche le coppie rientrano nelle categorie di cittadini che possono avvalersi del mutuo Consap, purché uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni d’età. Anche in questo caso, indipendentemente si tratti di coppie coniugate o conviventi more uxorio, si potrà ottenere una garanzia pubblica fino all’80% del valore dell’immobile. È però necessario che:

• i conviventi dimostrino di avere la stessa residenza anagrafica - e, quindi, convivano - da almeno due anni, tramite lo Stato di Famiglia o un’autocertificazione;
• se si richiede un mutuo Consap cointestato, i requisiti prevedono che entrambi i partner non posseggano altri immobili a uso abitativo e, per garanzie fino all’80%, dispongano di un ISEE inferiore a 40.000 euro.

Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori

Possono accedere al mutuo Consap, con sempre la possibilità di raggiungere l’80% della garanzia pubblica in presenza di un ISEE sotto ai 40.000 euro, anche i nuclei familiari monogenitoriali, purché in presenza di un figlio minore. Ad esempio:

• una persona non coniugata né convivente con l’altro genitore dei figli;
• una persona separata, divorziata o vedova, con un figlio minore a carico.

In questo caso, non sono previsti limiti d’età per il genitore a capo del nucleo monoparentale.

Famiglie numerose 

Un’ulteriore categoria prevista per il mutuo Consap 2025, con la possibilità sempre di raggiungere della garanzia pubblica standard - a cui possono aggiungersi tutele ulteriori, in base alla Legge 207/2024 - è quella rappresentata dalle famiglie numerose. Nel dettaglio, il beneficio è destinato:

• ai nuclei con almeno tre figli di età inferiore ai 21 anni, con ISEE non superiore a 40.000 euro;
• ai nuclei con almeno quattro figli di età inferiore ai 21 anni, con ISEE non superiore ai 45.000 euro;
• ai nuclei con cinque o più figli, sempre di età inferiore ai 21 anni, con ISEE non superiore ai 50.000 euro.

Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti Autonomi per le Case Popolari

Infine, anche chi vive in alloggi di edilizia residenziale pubblica - i cosiddetti ERP, gestiti dalle Regioni o dai Comuni - può accedere al Fondo di Garanzia per l’acquisto della Prima Casa. Lo scopo è quello di incentivare il passaggio dall’affitto pubblico alla proprietà. 

L’unico requisito è essere regolarmente assegnatari di alloggi ERP e non possedere altri immobili, mentre la valutazione sulla garanzia - e sulla erogabilità del mutuo - verrà effettuata in base alla condizione reddituale.

Mutuo Consap con proroga 2025: requisiti dell’immobile

Oltre all’appartenenza alle categorie individuate dalla Legge 207/2024, per poter accedere al mutuo Consap i requisiti dell’immobile sono di fondamentale importanza. Il Fondo di Garanzia è infatti previsto:

• esclusivamente per l’acquisto della prima casa, che dovrà essere perciò adibita a residenza principale del richiedente;
• per immobili non appartenenti a categorie catastali di lusso, cioè quelle accatastate come A/1, A/8 e A/9;
• per immobili ubicati unicamente sul territorio italiano.

È inoltre necessario sapere che il finanziamento richiesto non dovrà superare i 250.000 euro. Ancora, sempre in merito ai requisiti della Casa, il mutuo Consap non esula da eventuali altre limitazioni previste dalle banche. Ad esempio, se si opta per un mutuo “green”, l’istituto di credito potrebbe anche richiedere una classe energetica certificata dell’immobile non inferiore alla B.

Quale ISEE per il mutuo Consap

Come si sarà di certo notato nei precedenti paragrafi, per superare la garanzia di base del 50% e raggiungere una quota pari o superiore all’80%, è necessario rimanere in specifiche soglie ISEE. Infatti, i vantaggi migliori vengono riservati a specifiche categorie che, per ragioni economiche o sociali, potrebbero incontrare maggiori difficoltà nel processo di approvazione del mutuo da parte dell’istituto di credito.

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È quindi utile sintetizzare le soglie previste per ottenere garanzie pari o superiori all’80%, in presenza di LTV almeno dell’80%:

• 40.000 euro di ISEE, per i giovani under 36, le coppie coniugate o conviventi, i nuclei monogenitoriali con figli a carico e per le famiglie numerose, con almeno tre figli di età inferiore ai 21 anni;
• 45.000 euro di ISEE, per le famiglie numerose con almeno 4 figli di età inferiore ai 21 anni;
• 50.000 euro di ISEE, per le famiglie numerose con 5 o figli di età inferiore ai 21 anni.

Quando Consap rifiuta il mutuo: cosa succede

Ma cosa succede quando ci si trova nella condizione di un mutuo Consap rifiutato? Può infatti capitare che, a seguito della presentazione della domanda, il finanziamento non venga effettivamente erogato.

Innanzitutto, è utile ricordare che l’accesso al Fondo di Garanzia debba essere richiesto alla banca, se aderente, al momento della presentazione della domanda di mutuo. Ci si potrà quindi ritrovare in due situazioni distinte, quella del mutuo rifiutato dalla Consap o, in alternativa, dall’istituto di credito. In genere, la richiesta è rigettata dalla Consap se:

• mancano i requisiti soggettivi, come ad esempio nel caso di un richiedente già proprietario di immobili a uso abitativo;
• mancano i requisiti dell’immobile, come case appartenenti a categorie catastali di lusso;
• il valore del mutuo è superiore a 250.000 euro.

La banca, invece, potrebbe rifiutare l’erogazione del finanziamento in presenza di:

• una condizione reddituale o economica insufficiente a garantire il rientro dal debito, nonostante la presenza di una garanzia pubblica;
• uno storico creditizio negativo, come insolvenze pregresse e altri debiti o finanziamenti attivi;
• una documentazione incompleta;
• un immobile che non rientra nei requisiti di valore, agibilità e conformità edilizia;
• una richiesta di mutuo non compatibile con il valore effettivo dell’immobile o, ancora, dal Loan To Value troppo svantaggioso.

Tuttavia, è bene ricordare che è possibile presentare nuovamente domanda nel tempo, ad esempio al mutare delle proprie condizioni economiche, anche perché il mutuo Consap è prorogato al 2027. Come facile intuire, è sempre utile avvalersi del supporto di professionisti che permettano di valutare preventivamente la fattibilità del mutuo, come consulenti o, ancora, il commercialista di propria fiducia.