Centri commerciali: quale l'impatto di ecommerce e chiusure domenicali?

Il mercato immobiliare dei centri commerciali e i suoi movimenti a seguito dell’  evoluzione degli shopping center verso un modello multicanale, dove coesistono e convergono l’esperienza virtuale e fisica con al centro l’esperienza del cliente. Questo è stato il tema del convegno “Centri commerciali e investitori” indetto lo scorso 18 ottobre a Milano da Cncc.

La sfida principale dei moderni shopping center è quella di sfruttare la trasformazione digitale dell’ecommerce, ormai inevitabile, che da concorrente può essere ripensato come un alleato. In Italia l’ecommerce pesa per il 3% sul totale, mentre la media europea è del 9% con picchi del 17% in Gran Bretagna. Anche in prospettiva l’incidenza non varierà significativamente: nel 2022 nel nostro Paese non si arriverà al 7% mentre nei Paesi dove questa modalità di acquisto è più presente non si andrà oltre il 20%.

“Se quindi è vero che esiste una crescita esponenziale del fenomeno – spiega Renato Loffredo, senior analyst di Cbre – è anche vero che si tratta del naturale tasso di crescita di una realtà che parte da zero. Il centro commerciale fisico conserva sempre la stragrande maggioranza del mercato, oltre l’80%”.

L’ecommerce può essere considerato nemico del retail? “Al contrario, gli operatori del commercio elettronico possono addirittura aiutarne lo sviluppo, più che ostacolarlo – sottolinea Loffredo. – Una vetrina fisica serve ai venditori virtuali per avere un ingresso tangibile nella vita delle persone. Tripadvisor, ad esempio, sta progettando l’apertura di punti fisici per aumentare la propria visibilità al pubblico. In sostanza, si usa il canale fisico come uno dei tanti canali di comunicazione dei brand, che passano dal negozio al device mobile garantendo esperienze diverse e complementari”.

Dove va quindi il centro commerciale, e quali sono le prospettive di impatto sulle nostre città? “In Italia abbiamo la possibilità di creare centri commerciali molto migliori – risponde Loffredo. – Se negli Usa abbiamo un’alta percentuale di edifici dismessi è anche perché esistono da più tempo e sono ormai obsoleti. In Italia possiamo invece riprogettarli ex novo, puntando su elementi distintivi che attirino i brand”.

Immobiliare retail, performance sopra la media in Europa e Italia

L’e-commerce quindi è un driver del mercato immobiliare retail. Se da un lato la sua crescita aumenta gli investimenti in logistica, dall’altro non ostacola quelli in centri commerciali. I dati sull’investimento immobiliare infatti sono tutt’altro che depressi. Secondo Elena Zanlorenzi, responsabile ricerche Jll, i volumi di investimento nel 2017 in Europa sono stati pari a oltre 270 milioni di euro, con rendimenti stabili intorno al 5%, pur con una flessione nel 2018 dopo i livelli record dell’anno precedente. I capitali – soprattutto cinesi, mediorientali e statunitensi - sono affluiti soprattutto in Gran Bretagna e Germania (dove peraltro l’incidenza dell’ecommerce è ben più alta che in Italia), ma anche Francia, Spagna, Italia e Polonia si sono distinte nel panorama.

Per quanto riguarda invece l’Italia, Cristiana Zanzottera della ricerca di Bnp Paribas Re ha tracciato un quadro poco meno che entusiastico. “La performance nell’immobiliare commerciale per l’Italia dall’inizio dell’anno è stata superiore alle medie quinquennali e decennali, con 5,1 miliardi investiti (di cui il 37% in retail e il 9% in logistica), di cui 1,9 solo nel terzo trimestre – ha sottolineato Zanzottera, che ha comunque segnalato un calo rispetto ai livelli del 2017, decisamente da record. “Nel solo comparto retail, gli investimenti sono stati 1,9 miliardi di euro dall’inizio dell’anno (di cui 754 milioni dolo a Milano) con un +20% rispetto allo stesso periodo del 2017”. La logistica resta dinamica, complice l’ecommerce, con 450 milioni investiti da inizio anno soprattutto intorno a Milano e Roma.

Previsioni 2018 per i centri commerciali

“La chiusura del 2018 – ha segnalato Zanzottera – si attende al di sopra delle medie per il comparto dei centri commerciali. Si tratta di un mercato più maturo, nel quale investitori iniziano a guardare più alla qualità, alla sostenibilità e alla buona gestione del management. La gestione attiva è quindi determinante per una performance superiore e per rendere più attraente il prodotto agli investitori. Le differenze tra rendimenti prime e secondari di conseguenza, si amplieranno, dando modo agli investitori di fare affari anche il prossimo anno”.

Il retail quindi, ne è convinta Maddalena Panu, responsabile ricerca di Savills, è ancora un asset su cui investire. “Il centro commerciale non è più solo un posto in cui comprare, ma un posto da vivere, - osserva. - In questa ottica positiva, i nuovi format commerciali di successo saranno quelli in grado diventare sempre più piazze sociali e luoghi di intrattenimento, dove il consumatore è attirato e coinvolto. Le nuove esperienze di acquisto porteranno con sé inevitabilmente anche nuovi format e progetti immobiliari che possono diventare un’occasione di ripensamento degli spazi urbani”. Secondo i dati Savills, i negozi che più hanno avuto fortuna nei centri commerciali sono stati i ristoranti, i centri per la cura della persona, i servizi. Alla luce del fatto che la popolazione diventa sempre più anziana, multietnica e tecnologica.

Chiusura domenicale dei centri commerciali, quale impatto?

Una nota, da parte di Savills, sulle possibili ripercussioni delle chiusure domenicali. Un sondaggio del gruppo di consulenza immobiliare ha evidenziato come, a livello di visitatori, la sola domenica pesi per il 21% rispetto al resto della settimana (mentre il sabato si ferma al 19%, la parte centrale della settimana resta sotto il 15% e il lunedi e martedì restano sotto il 10%). Quanto al fatturato, la fetta più consistente è realizzata di sabato (il 21%), mentre la domenica si incassa il 18% del totale. Gli altri giorni gli incassi sono invece compresi tra il 10 e il 15% del totale settimanale.

Quali i cambiamenti tra domeniche di apertura e di chiusura? “Abbiamo consultato un panel di negozi che utilizzavano già l’apertura libera prima dell’introduzione della legge, e altri che non avevano questa opzione. Nel primo caso, i risultati non sono stati significativamente diversi. Nel secondo caso, evidentemente, si sono riscontrati aumenti di visite e di fatturati”.