Come e quando presentare la disdetta del contratto di locazione

Capita spesso che il conduttore o il locatore decidano di risolvere il contratto di affitto prima della scadenza pattuita. Per far sì che ciò accada è necessario utilizzare l’istituto della disdetta del contratto di locazione, un’operazione che comporta il rispetto dei termini sanciti dalla legge e dall’accordo stesso. Scopriamo di più sulla disdetta del contratto di locazione, con riferimento alla procedura da seguire e alle tempistiche da rispettare.

La disdetta anticipata dal contratto di locazione: di cosa si tratta

La maggior parte dei contratti di affitto ha una durata minima stabilita dalla legge, la quale viene prorogata in automatico se nessuno dei contraenti provvede alla cosiddetta disdetta del contratto di locazione.

La disdetta del contratto sulla casa e gli altri immobili non è altro che un atto che consente di risolvere l’accordo prima del tempo ed è qualcosa che, di norma, può avvenire solo in presenza di determinate condizioni. In particolare, la disdetta dei contratti di affitto può ricorrere:

• quando entrambi i contraenti presentano la disdetta del contratto di locazione, ovvero quando c’è la volontà di procedere alla risoluzione anticipata consensuale;
• quando il conduttore desidera presentare la disdetta per giusta causa;
• quando il locatore provvede alla disdetta per gravi motivi.

La risoluzione anticipata del contratto di affitto prevede il pagamento di un’imposta di registro. L’atto di disdetta del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate dev’essere presentata entro 30 giorni dalla cessazione del rapporto e comporta l’utilizzo del software RLI o del modello F24. In questo caso, vien da sé chiedersi: chi paga la disdetta del contratto di locazione? Sia il locatore che il conduttore sono tenuti a pagare la tassa di chiusura del contratto di affitto e, più nello specifico, è il locatore a dover versare la somma individuata. Quest’ultimo può comunque richiedere all’inquilino un rimborso del 50%.

Disdette dei contratti di locazione in base alla tipologia di accordo

Com’è noto, i modelli di contratti di affitto a disposizione dei proprietari di casa e di coloro che desiderano affittarne una sono numerosi. Vediamo le tipologie di contratto maggiormente utilizzate e quali sono i termini da rispettare per chiederne la risoluzione anticipata:

• il contratto a canone libero: la disdetta del contratto di locazione 4+4 da parte dell’inquilino può avvenire con un preavviso di almeno 6 mesi e solo per giusta causa o in forza di una clausola presente all’interno del contratto. Il locatore, invece, può richiedere la disdetta solo una volta che siano trascorsi i primi 4 anni e con un preavviso di almeno 6 mesi. Se ciò non accade, il contratto si rinnova per altri quattro anni;
• il contratto a canone concordato: in tal caso, il conduttore con un preavviso di almeno 6 mesi, può comunicare la volontà di risolvere il contratto in anticipo. La disdetta del contratto di locazione 3+2 da parte del locatore, invece, può essere effettuata solo allo scadere dei primi tre anni di affitto e con un preavviso di almeno 6 mesi. Se ciò non accade, il contratto si rinnova automaticamente per altri due anni;
• il contratto di affitto ad uso commerciale: la disdetta del contratto di locazione commerciale può avvenire, da parte del conduttore, in ogni momento e per validi motivi e, da parte del locatore, non prima che siano trascorsi 6 anni, con un preavviso di 12 mesi (per i contratti 6+6) e non prima che siano trascorsi 9 anni, con un preavviso di 18 mesi, nel caso dell’affitto di immobili adibiti ad attività alberghiere.

In ogni caso, la comunicazione della disdetta del contratto di locazione in PDF alla controparte deve avvenire almeno 6 mesi prima a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC. Ciò vale anche per il locatore, con termini e scadenze leggermente diverse per la disdetta del contratto di locazione commerciale. Nel caso di disdetta del contratto di locazione con garante, è bene specificare che il fideiussore stesso può recedere solo qualora individui un sostituto, altrimenti dovrà rispettare gli obblighi del contratto di locazione per tutta la durata naturale dell’accordo.

Motivazioni valide per presentare la disdetta del contratto di locazione

Ma come si fa la disdetta di un contratto di locazione? Per prima cosa, è bene prendere visione dei motivi che consentono di ricorrere a questo atto giuridico. Per farlo è necessario operare una distinzione tra la disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore e la disdetta del contratto di locazione da parte del locatore.

Come fare la disdetta del contratto di locazione in qualità di conduttore? L’inquilino deve inserire nella lettera di disdetta anticipata del contratto di locazione una giusta causa sopravvenuta e indipendente dalla sua volontà, come ad esempio il trasferimento del luogo di lavoro. Si tratta di motivi per i quali rimanere all’interno della casa affittata risulta gravoso dal punto di vista economico, psicologico o anche materiale per l’inquilino.

Come fare una disdetta di un contratto di locazione se si è il locatore dell’immobile in affitto? In tal caso, il proprietario dell’immobile può procedere alla disdetta in presenza di almeno uno dei seguenti motivi:

• la necessità effettuare la disdetta del contratto di locazione per utilizzare l’appartamento per se stesso o per la propria famiglia, fino al secondo grado;
• la necessità di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile locato;
• il desiderio di vendere la casa a terzi;
• il bisogno di svolgere lavori di ristrutturazione per i quali la presenza dell’inquilino rappresenta un ostacolo.

Infine, il locatore può presentare la lettera di disdetta del contratto di affitto anche nel caso in cui il conduttore risulti essere inadempiente rispetto al pagamento del canone.

Come scrivere la disdetta di un contratto di locazione: modelli e fac simile

Qui è riportata la disdetta dal contratto di locazione in fac simile da copiare e incollare su Word, così da semplificare l’iter di presentazione della risoluzione anticipata.

Nome Locatore

Indirizzo Cap e città

Codice Fiscale

Spett.le Nome dell’inquilino

Indirizzo Cap e Città

Codice Fiscale

Oggetto: Disdetta alla prima scadenza contrattuale del Contratto di Locazione n. _____________, registrato in data ____ / ____/ ______, presso l’Agenzia delle Entrate di ___________________.

Egregio Signor / Signora _______________________ Il sottoscritto/a _________________________ , nato/a a ________________________ il ___/____/___, residente a ______________, CAP_______ , in Via/Piazza _____________________________ , n. ____ , in qualità di LOCATARIO, del contratto di affitto n._______________________________, registrato in data ____ / ____/ ______ , presso l’Agenzia delle Entrate di ___________________ , sono a comunicarvi, con la presente la mia volontà di non voler procedere al rinnovo del suddetto atto di affitto, relativo all’immobile di sua proprietà, ubicato in Via/Piazza_______________________________ , n. _______ , a ____________ (____), secondo i termini stabiliti nell'art. 4 legge 392/78. La invito pertanto a lasciare libero l'immobile in questione da persone e cose entro e non oltre il giorno ____/ ____/ _____.

Lo stesso giorno sarò presente presso l'immobile per verificare lo stato dei locali e ritirare le chiavi dell'immobile.

Luogo e Data

IN FEDE _______________________________

Il fac simile di disdetta contratto di locazione da parte del conduttore è diverso in alcune parti:

Nome Inquilino

Indirizzo Cap e città

Codice Fiscale

Spett.le Nome Proprietario

Indirizzo

Cap Città

Codice Fiscale

Oggetto: Disdetta Contratto di Locazione n. _____________, registrato in data ____ / ____/ ______, presso l’Agenzia delle Entrate di ___________________.

Egregio Signor / Signora _______________________ Il sottoscritto/a _________________________ , nato/a a ________________________ il ___/____/___, residente a ______________, CAP_______ , in Via/Piazza _____________________________ , n. ____ , in qualità di CONDUTTORE del contratto di affitto n._______________________________, registrato in data ____ / ____/ ______ , presso l’Agenzia delle Entrate di ___________________ , sono a comunicarvi, con la presente la mia volontà di non voler procedere al rinnovo del suddetto atto di affitto, relativo all’immobile di sua proprietà, ubicato in Via/Piazza_______________________________ , n. _______ , a ____________ (____).

Le confermo pertanto che entro __/__/____ provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Luogo e Data

IN FEDE _______________________________

Chi, invece, ha accesso al regime di tassazione agevolata può utilizzare il modello di disdetta del contratto di locazione con cedolare secca. Quest’ultimo rispecchia le caratteristiche dei fac simile sopra riportati, con la classica distinzione tra conduttore e locatore.

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Ecco le risposte alle domande più frequenti sulla disdetta dei contratti di affitto.

Come scrivere una lettera di disdetta del contratto di affitto

La lettera di disdetta del contratto di affitto deve contenere tutti i dati anagrafici del richiedente e della controparte, gli estremi del contratto di locazione e le motivazioni della richiesta. I moduli e i fac simile di disdetta del contratto di affitto sono facilmente reperibili online.

Quando il conduttore può recedere dal contratto prima della scadenza?

Il conduttore può presentare la disdetta dal contratto di affitto in qualsiasi momento purché vi sia un motivo sopravvenuto che prescinde dalla sua volontà e che lo spinge a risolvere il contratto prima del tempo, come ad esempio il trasferimento del luogo di lavoro. Inoltre, qualora la permanenza nell’appartamento affittato risulti essere gravosa a livello economico, psicologico o materiale per l’inquilino, quest’ultimo sarà legittimato a presentare la lettera di disdetta.

Quanto tempo prima bisogna dare disdetta di affitto?

In genere, è necessario provvedere alla comunicazione della disdetta di affitto con 6 mesi di anticipo rispetto alla naturale scadenza del contratto.

Quando il locatore può disdire il contratto di locazione?

Il locatore può disdire anticipatamente il contratto di locazione solo per gravi motivi, come ad esempio: la necessità di destinare la cosa locata ad un familiare, la necessità di destinare l’immobile ad attività che perseguono finalità pubbliche, la necessità di svolgere lavori necessari per la sopravvivenza dell’immobile, la necessità di vendere a terzi la casa oppure quando il conduttore, senza motivo, non occupa in maniera continuativa l’immobile locato.