Come si calcola il prezzo al metro quadro di un immobile?

Quando si tratta di vendere casa o di comprarla, conoscere il prezzo al metro quadro dell’immobile è fondamentale per individuare l’investimento più conveniente.

Il calcolo del prezzo al metro quadro consente, più in generale, di individuare il valore commerciale di riferimento di un immobile e di fare previsioni sull’andamento del mercato immobiliare. 

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Prezzo al metro quadro e OMI: di cosa si tratta?

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Per parlare di costo al metro quadro di terreni e fabbricati è necessario, in primo luogo, fare riferimento all’OMI, ovvero l’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Il lavoro di tale istituto consiste nella realizzazione di una banca dati che unisce tutte le rilevazioni del mercato relative al prezzo al metro quadro dell’Agenzia delle Entrate.

Le cosiddette quotazioni immobiliari individuate dall’OMI vengono aggiornate ogni sei mesi e consentono di individuare i valori minimi e massimi per metro quadro che un immobile può raggiungere rispetto al luogo in cui si trova.

Il valore al metro quadro degli immobili viene individuato sulla base:

• della tipologia di immobile;
• dello stato di manutenzione dell’immobile;
• delle zone OMI, ovvero delimitazioni territoriali omogenee presenti in ogni Comune inserito negli archivi del Catasto;

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Il prezzo al metro quadro dell’Agenzia delle Entrate individuato con i parametri OMI rappresenta il valore medio degli immobili presenti in una determinata area geografica e, pertanto, non può sostituirsi al calcolo del costo al metro quadro tramite la stima puntuale di un professionista del settore o degli strumenti disponibili online.

Il prezzo al metro quadro puntuale, dunque, consente di stabilire il valore effettivo dell'immobile nell’ambito della stipula dei contratti di compravendita e di locazione e, in più, viene individuato per fini fiscali e commerciali.

Gli elementi che modificano il prezzo al metro quadro

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Generalmente, il prezzo al metro quadro degli immobili varia in base:

• allo stato dell’immobile (individuato seguendo parametri come l’anno di costruzione o il numero di stanze);
• la categoria di immobile (ad esempio un appartamento in condominio differisce dalla casa indipendente);
• la domanda e l’offerta relative al mercato immobiliare locale;
• il valore al metro quadro determinato dall’OMI;
• la superficie commerciale;
• l’area geografica in cui si trova l’immobile;

Per individuare la superficie commerciale dell’immobile ai fini del calcolo del costo al metro quadro non esiste una formula precisa, bensì è necessario fare riferimento alle diverse categorie di immobile e allo stato dell’edificio.

Generalmente, per gli immobili ad uso residenziale il valore commerciale della superficie viene ricavato sommando i vani principali e quelli accessori, i relativi balconi e pertinenze, le aree scoperte e le pertinenze di ornamento.

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L’altro elemento importantissimo in grado di modificare il prezzo al metro quadro dell’immobile riguarda la zona, la città o il Comune in cui si ubica il fabbricato. Va da sé che i prezzi possono alzarsi nel caso di immobili vicini alle stazioni di servizio per il trasporto pubblico, o contraddistinti dalla vicinanza ai parchi ed ai monumenti e viceversa abbassarsi in assenza di tali servizi ed edifici storici.

Quando è necessario conoscere il valore al metro quadro degli immobili?

Conoscere il costo al metro quadro è molto utile nei seguenti gruppi di attività:

• vendita ed acquisto dell’immobile;
• affitto dell’immobile;
• programmazione edilizia.

Il prezzo al metro quadro è considerato il primo step per fare la scelta giusta nell’ambito della vendita della proprietà, dell’acquisto e dell’affitto di un immobile. Avere un quadro generale del valore al metro quadro degli immobili in una determinata area geografica, consente di individuare l’investimento più conveniente rispetto alle proprie necessità.

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Inoltre, considerare il prezzo al metro quadro del terreno edificabile presente in una zona specifica della città o del Comune, permette di valutare vantaggi e svantaggi derivanti dalla realizzazione di un futuro edificio.

Il calcolo del prezzo al metro quadro

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Per calcolare il valore al metro quadro degli immobili è necessario moltiplicare il valore della superficie commerciale per i coefficienti correttivi di valutazione dell’OMI, ovvero i fattori numerici che fanno riferimento a determinate caratteristiche dell’unità immobiliare come ad esempio il piano, la luminosità e il riscaldamento.

È possibile effettuare il calcolo del prezzo al metro quadro online attraverso diversi strumenti gratuiti disponibili sul web. Inoltre, con la navigazione tra i siti internet è molto semplice rendersi conto dell’andamento dei prezzi in una determinata zona e città d’Italia ed individuare il prezzo al metro quadro dell’Agenzia delle Entrate.

Nuove costruzioni e immobili commerciali: tutti i dettagli

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Come già affermato, i fattori che incidono sul prezzo al metro quadro degli immobili sono molteplici e, tra questi, vi è anche l’anno di costruzione dell’edificio e lo stato degli interni della casa. In base a ciò, si può affermare che ci sia un’alta probabilità che il costo al metro quadro di una nuova costruzione si presenti più alto rispetto al prezzo di un immobile già esistente. A tal riguardo, potrebbe tornare molto utile la consultazione del valore al metro quadro dell’immobile medio individuato dall’OMI.

Anche per farsi un’idea sul prezzo al metro quadro di un immobile commerciale basta effettuare una ricerca partendo dalla destinazione d’uso all’interno della banca dati dell’OMI disponibile sul sito web ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

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Ecco altre informazioni che possono tornare utili sul prezzo al metro quadro delle unità immobiliari.

Quanto vale una casa di 100 mq?

Secondo i valori medi forniti dall’OMI, una casa residenziale di 100 mq in zona Prati nel Comune di Roma può andare da un minimo di 380.000 fino a 550.000 euro.

Quanto vale un locale commerciale al mq?

I prezzi al mq di un locale commerciale variano molto rispetto alla zona di riferimento ed alle condizioni dell’immobile. Ad esempio, secondo la banca dati dell’OMI, la quotazione di un immobile commerciale del 2022 ubicato in zona semicentrale nel Comune di Roma (nello specifico Prati/via Cola di Rienzo) ha un valore minimo di 2600 e massimo di 4300 euro al metro quadro.

Come andrà il mercato immobiliare nel 2023?

Secondo le previsioni dell’andamento del mercato immobiliare nel 2023, ci saranno dei rialzi significativi del prezzo al metro quadro degli immobili ubicati a Genova, Milano, Bologna e Torino mentre Roma e Venezia rimarranno pressoché stabili. Napoli e Palermo, invece, vedranno un ribasso del prezzo al metro quadro di circa un punto percentuale.