Come avere il bonus prima casa sulla seconda, i recenti chiarimenti della Cassazione

Più volte ci si domanda come avere il bonus prima casa sulla seconda. Lo spiega adesso una recente ordinanza della Cassazione, chiarendo in particolare come comportarsi nel caso in cui la precedente abitazione sia inagibile. Si ricorda che l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto del primo immobile permette di beneficiare di alcuni vantaggi, in particolare per quanto riguarda il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Il caso esaminato dalla Cassazione

La Cassazione si è espressa con l’ordinanza n. 23978 del 6 settembre 2024, analizzando il caso relativo a un avviso di liquidazione emesso per la revoca dell’agevolazione prima casa. Nel dettaglio, come spiegato da Fisco Oggi che ha esaminato la vicenda, nel 2006 un contribuente aveva acquistato un’abitazione, usufruendo del cosiddetto bonus prima casa. Nel 2009, in seguito al terremoto che ha colpito L’Aquila, l’immobile ha subito danni strutturali ed è stato dichiarato inagibile. Qualche anno dopo, nel 2016, il contribuente ha acquistato una nuova abitazione richiedendo ancora una volta le agevolazioni fiscali destinate all’acquisto della prima casa, “obbligandosi, nell’atto di acquisto, ad alienare, entro un anno dal nuovo acquisto, l’abitazione acquistata nel 2006”.

Ma, come riportato da Fisco Oggi, l’ufficio dove è stato registrato il secondo atto di acquisto ha revocato le agevolazioni dal momento che l’immobile pre-posseduto non è poi stato trasferito nei termini di legge. L’avviso di liquidazione è stato impugnato dal contribuente, il quale ha sostenuto che la “mancata vendita, entro l’anno, dell’abitazione pre-posseduta, era dipesa da una circostanza imprevista, ovvero dalla inagibilità dell’abitazione stessa” e ha quindi rivendicato il diritto al bonus prima casa.

Motivazione respinta prima dalla Ctp de L’Aquila con la sentenza n. 74 del 19 febbraio 2019 e poi dalla Ctr dell’Abruzzo con la sentenza n. 171 del 3 marzo 2020. Il contribuente ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sottolineando che l’immobile acquistato nel 2006 era inagibile e non poteva né essere abitato né recuperato.

La decisione espressa con l’ordinanza n. 23978

Ma anche la Cassazione ha respinto il ricorso del contribuente, precisando che – in base a quanto previsto dalla normativa – per poter beneficiare delle agevolazioni legate all’acquisto della prima casa è necessario rendere specifiche dichiarazioni nel caso si sia già di titolari di un’altra abitazione acquistata in forma agevolata, da rivendere entro un anno dal nuovo acquisto, oppure non si sia titolari di altre abitazioni agevolate.

Poiché nel caso esaminato dalla Cassazione il contribuente era già di titolare di un’altra abitazione acquistata in forma agevolata, per poter beneficiare nuovamente dell’agevolazione fiscale il contribuente stesso si era impegnato ad alienare la casa pre-posseduta entro un anno dal nuovo acquisto. Casa che però non è stata venduta.

Come sottolineato dalla Cassazione, non è rilevante il fatto che “la vendita dell’immobile acquistato nel 2006 non è stata eseguita a causa dello stato di inagibilità del fabbricato stesso”, questo perché “lo stato di inagibilità sussisteva già nel momento in cui il contribuente ha, comunque, assunto l’impegno alla vendita”. Non è possibile, dunque, in questo caso invocare la “causa di forza maggiore”.

La Cassazione, ribadendo che “le norme che prevedono agevolazioni e benefici rispetto al regime ordinario sono per loro natura di stretta interpretazione”, ha respinto il ricorso e ha ritenuta legittima la decadenza dalle agevolazioni operata dall’ufficio.

Se ci si domanda dunque come avere il bonus prima casa sulla seconda, bisogna ricordare che l’agevolazione fiscale legata all’acquisto di una prima abitazione può essere chiesta anche dal contribuente che è già titolare di un immobile acquistato con le stesse agevolazioni, a patto che si impegni ad alienare entro un anno dal nuovo acquisto, l’abitazione pre-posseduta.

GTRES

Come ottenere il bonus prima casa 2024?

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate, per ottenere il bonus prima casa:

• il fabbricato che si acquista deve appartenere a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra-popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi); 
• il fabbricato deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente deve rispettare determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa); dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

I vantaggi del bonus prima casa

Sempre secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate a proposito dei vantaggi legati al bonus prima casa, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, il venditore è un’impresa che effettua una vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.