Cum să cumperi o casă în Italia dacă ești cetățean străin

Între taxe și birocrație, nu este ușor să cumperi o casă în Italia dacă ești străin. Pentru a vă ajuta, am creat un scurt ghid pentru cumpărătorii străini, care să vă ajute să cumpărați o casă în Italia.

Cerințe pentru străinii care cumpără o casă în Italia

Pentru a cumpăra o casă în Italia, un cetățean care nu este italian trebuie să îndeplinească anumite cerințe:

• Permis de ședere în Italia: dacă cumpărătorul se află în Italia, trebuie să aibă un permis de ședere, la fel ca și membrii familiei sale.
• Străinii care nu au reședință în Italia: dacă cumpărătorul nu are reședința legală în Italia, țara de origine trebuie să adere la un tratat internațional care să permită achiziționarea de proprietăți în Italia, cu un principiu de reciprocitate (de aceea trebuie să fie posibil și pentru un italian să cumpere o locuință în țara de proveniență a persoanei în cauză). Se poate verifica existența acestui tratat pe site-ul Ministerului Afacerilor Externe.
• Străini care sunt cetățeni UE sau fac parte dintr-o țară SEE sau apatrizi rezidenți de mai mult de trei ani: în acest caz, nu există limite pentru achiziționarea de proprietăți în Italia.
• Număr fiscal: atât pentru străinii cu reședința în Italia, cât și pentru nerezidenți, pentru a finaliza achiziția trebuie obținut un cod fiscal italian.
• Pașaport: necesar pentru a călători în Italia pentru a vizita proprietatea, deși teoretic puteți cumpăra o casă de la distanță chiar și doar cu o vizită virtuală.
• Cont curent: necesar pentru transferul de bani pentru plata sumei convenite, precum și cheltuielile și taxele legate de tranzacție. Aflați cum să deschideți un cont bancar în Italia.

Proceduri pentru a cumpăra o casă în Italia

Străinii care achiziționează o locuință în Italia trebuie, de asemenea, să respecte cele trei etape de cumpărare a unei proprietăți în Italia.

În special:

• Propunere de cumpărare: o ofertă irevocabilă care conține condițiile principale al tranzacției, cum ar fi detaliile părților, detaliile clădirii care face obiectul tranzacției și suma convenită.
• Pre-contractul de vânzare-cumpărare: un acord scris care se întocmește odată cu acceptarea propunerii, în care se prevede plata avansului pe lângă celelalte condiții de cumpărare.
• Transcrierea actului de vânzare-cumpărare: transcrierea în registrele notariale care confirma transferul dreptului de proprietate.

Străinii care cumpără o casă în Italia: care sunt potențialele capcane?

Un străin care cumpără o casă în Italia poate avea unele dificultăți sau anumite probleme de depășit legate de situația în care se află. Aici sunt câțiva dintre ele:

• Cunoașterea limbii: dacă străinul care cumpără o casă în Italia nu cunoaște limba italiană, notarul trebuie să fie informat despre acest fapt. Actele referitoare la cumpărare și vânzare trebuie să fie efectuate în prezența unui interpret, iar actul notarial în limba italiană trebuie să fie urmat de o traducere legalizată în limba cumpărătorului.
• Cumpărătorul nu se află în Italia: dacă cumpărătorul nu este prezent fizic în Italia la momentul cumpărării, vânzarea poate fi în continuare încheiată prin procură, adică prin intermediul unui document care deleagă unei terțe persoane puterea de a efectua actul juridic în locul cumpărătorului absent.

Cumpărarea unei proprietăți în Italia, taxe și beneficii fiscale pentru străini

Chiar dacă cumpărătorul proprietății este un cetățean străin, acesta trebuie să plătească impozitele și taxele legate de cumpărarea unei proprietăți în Italia, în special taxele de înregistrare, ipotecare și cadastrale.

Chiar și străinii, însă, pot accesa concesiunile pentru achiziționarea unei locuințe dacă îndeplinesc cerințele legislației italiene, adică cele care definesc domiciliul principal ca fiind o casă înregistrată, care nu este de lux și situată în municipiul în care cumpărătorul își are reședința sau o va avea în termen de 18 luni. De asemenea, cumpărătorul nu trebuie să fie proprietarul altor case, chiar dacă este doar o cotă-parte sau nud proprietar. În special:

• Achiziționarea primei locuințe de la o persoană fizică, de la o firmă care nu este de construcții sau de la o firmă de construcții la mai mult de 4 ani de la finalizarea lucrărilor: taxa de înregistrare de 2% din valoarea cadastrală a locuinței și taxe ipotecare fixe și cadastrale de 50 EUR fiecare;
• Cumpărare de la un constructor, în mai puțin de 4 ani de la finalizarea lucrărilor: TVA 4%, taxe fixe de înregistrare, ipotecare și cadastrale de 200 € fiecare.

Dacă, pe de altă parte, proprietatea este o locuință de lux și nu se califică drept „prima locuință”, taxele de înregistrare, cadastrale și ipotecare trebuie plătite la o cotă fixă dacă tranzacția este supusă TVA-ului sau la o cotă proporțională de 9% dacă sunt scutite de TVA.