Als Ausländer ein Haus in Italien kaufen

Zwischen Steuern und Papieren ist es nicht einfach, als Ausländer eine Immobilie in Italien zu kaufen. Hier ist ein kurzer Leitfaden für ausländische Käufer, der Ihnen bei der Entscheidung für den Kauf eines Hauses in Italien helfen soll.

Voraussetzungen für Ausländer beim Kauf einer Immobilie in Italien

Um ein Haus in Italien zu kaufen, muss ein nicht-italienischer Staatsbürger bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

• Aufenthaltserlaubnis in Italien: Wenn sich der Käufer in Italien aufhält, muss er ebenso wie seine Familienangehörigen eine Aufenthaltserlaubnis haben.
• Ausländer ohne Wohnsitz in Italien: Wenn der Käufer nicht rechtmäßig in Italien ansässig ist, muss sich das Herkunftsland an einen internationalen Vertrag halten, der den Kauf von Immobilien in Italien erlaubt, mit einem Grundsatz der Gegenseitigkeit (es muss für Italiener möglich sein, auch eine Immobilie im Herkunftsland des Käufers zu erwerben). Ob ein solches Abkommen existiert, können Sie auf der Website des italienischen Außenministeriums überprüfen.
• Ausländer, die EU-Bürger oder Teil eines EWR-Landes sind oder Staatenlose, die länger als drei Jahre dort ansässig sind: In diesem Fall gibt es keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien in Italien.
• Steuernummer: Sowohl Ausländer mit Wohnsitz in Italien als auch Nichtansässige müssen eine italienische Steuernummer erwerben, um den Kauf abzuschließen.
• Reisepass: notwendig, um nach Italien zu reisen, um die Immobilie zu besichtigen, obwohl Sie ein Haus technisch gesehen sogar mit einem virtuellen Besuch aus der Ferne kaufen können.
• Girokonto: erforderlich für die Überweisung von Geldern zur Zahlung der vereinbarten Summe sowie transaktionsbezogener Kosten und Steuern. Erfahren Sie, wie Sie ein Bankkonto in Italien eröffnen.

Kaufprozess für Immobilien in Italien

Ausländer, die ein Haus in Italien kaufen, müssen auch die drei Phasen des Kaufs einer Immobilie in Italien beachten.

Im Speziellen:

• Kaufangebot: ein unwiderrufliches Angebot, das die wichtigsten Bedingungen der Transaktion enthält, wie z. B. Angaben zu den Vertragsparteien, Angaben zum Gebäude, das Gegenstand der Transaktion ist, und die vereinbarte Summe.
• Vorläufiger Kaufvertrag: ein schriftlicher Vertrag, der nach Annahme des Angebots erstellt wird und in dem die Zahlung der Anzahlung zusätzlich zu den anderen Kaufbedingungen vorgesehen ist.
• Transkription der Urkunde: Transkription in den notariellen Registern des notariellen Dokuments, das die Eigentumsübertragung bestätigt.

Welche Probleme haben Ausländer, die ein Haus in Italien kaufen, oft?

Wer als Ausländer ein Haus in Italien kauft, muss möglicherweise einige Schwierigkeiten überwinden. Hier sind einige davon:

• Sprachkenntnisse: Wenn Sie als Ausländer, der ein Haus in Italien kauft, die italienische Sprache nicht beherrschen, müssen Sie den Notar darauf hinweisen. Die Handlungen im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf müssen in Anwesenheit eines Dolmetschers durchgeführt werden, und der notariellen Urkunde in italienischer Sprache muss eine offizielle Übersetzung in die Sprache des Käufers folgen.
• Der Käufer hält sich nicht in Italien auf: Wenn der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufs nicht physisch in Italien anwesend ist, kann der Verkauf über einen Bevollmächtigten abgeschlossen werden, d. h. durch ein Dokument, das einem Dritten die Vollmacht zur Vornahme des Rechtsgeschäfts überträgt.

Immobilienkauf in Italien: Steuern und Steuervorteile für Ausländer

Auch wenn der Käufer der Immobilie ein Ausländer ist, muss er die Steuern und Abgaben zahlen, die mit dem Kauf einer Immobilie in Italien verbunden sind, insbesondere Registrierungs-, Hypotheken- und Katastersteuern.

Aber auch Ausländer können die Vergünstigungen für den Kauf eines Eigenheims in Anspruch nehmen, wenn sie die Anforderungen des italienischen Rechts erfüllen, d. h. wenn der Hauptwohnsitz nicht als Luxusimmobilie definiert ist und sich in der Gemeinde befindet, in der der Käufer seinen Wohnsitz hat oder innerhalb von 18 Monaten haben wird. Der Käufer darf auch nicht Eigentümer anderer Immobilien sein, sei es auch nur ein Anteils- oder Nießbrauchrecht. Im Speziellen:

• Erster Eigenheimkauf von einer Privatperson, von einem Nichtbauunternehmen oder von einem Bauunternehmen mehr als 4 Jahre nach Abschluss der Arbeiten: Eintragungssteuer von 2 % auf den Katasterwert des Eigenheims sowie Festhypotheken- und Katastersteuern von jeweils 50 Euro;
• Kauf von einem Bauunternehmer, vor 4 Jahren nach Abschluss der Arbeiten: 4 % Mehrwertsteuer, feste Registrierung, Hypotheken- und Katastersteuern von jeweils 200 Euro.

Handelt es sich bei der Immobilie hingegen um eine Luxusimmobilie, die nicht als „Erstwohnsitz“ qualifiziert ist, müssen Registrierungs-, Kataster- und Hypothekensteuern zu einem festen Satz gezahlt werden, wenn die Transaktion der Mehrwertsteuer unterliegt, oder zu einem proportionalen Satz von 9 % bei Mehrwertsteuerbefreiung.