Cómo comprar una casa en Italia si eres extranjero

Entre impuestos y burocracia, no es fácil comprar una casa en Italia si eres extranjero. He aquí una breve guía para los compradores extranjeros que te ayudará a decidir si quieres comprar una casa en Italia.

Requisitos para los extranjeros que compran una casa en Italia

Para comprar una casa en Italia, un ciudadano no italiano debe cumplir con ciertos requisitos:

• Permiso de residencia en Italia: si el comprador se encuentra en Italia, debe tener un permiso de residencia, al igual que sus familiares.
• Extranjeros que no residen en Italia: si el comprador no reside legalmente en Italia, el país de origen debe adherirse a un tratado internacional que permita la compra de bienes en Italia, con un principio de reciprocidad (por lo tanto, también debe ser posible para un italiano comprar una casa en el país de la persona en cuestión). Puedes consultar si existe este tratado en la página web del Ministerio de Asuntos Exteriores.
• Extranjeros que sean ciudadanos de la UE o parte de un país del EEE o apátridas residentes durante más de tres años: en este caso, no hay límites para la compra de inmuebles en Italia.
• Código fiscal: tanto para los extranjeros residentes en Italia como para los no residentes, se debe tener un código fiscal italiano para completar la compra.
• Pasaporte: necesario para viajar a Italia para visitar la casa, aunque técnicamente puedes comprar una casa a distancia incluso con solo una visita virtual.
• Cuenta corriente: necesaria para la transferencia de dinero para pagar la suma acordada, así como los gastos e impuestos relacionados con la transacción. Descubre cómo abrir una cuenta bancaria en Italia.

Trámites para comprar una casa en Italia

Los extranjeros que compran una casa en Italia también deben cumplir con las tres etapas que supone comprar un inmueble en Italia.

En particular:

• Propuesta de compra: una oferta irrevocable que contiene los términos principales de la transacción, como los detalles de las partes, los detalles del edificio objeto de la transacción y la suma acordada.
• Contrato de compraventa preliminar: contrato escrito que se redacta una vez aceptada la propuesta, en el que se prevé el pago de la fianza además de las demás condiciones de compra.
• Transcripción de la escritura: transcripción en los registros notariales del documento notarial que confirma la transmisión de la propiedad.

¿Qué dificultades suelen encontrar los extranjeros que compran una casa en Italia?

Los extranjeros que compran una casa en Italia pueden tener que superar algunas dificultades. Estos son algunos de ellos:

• Conocimiento del idioma: si el extranjero que compra una casa en Italia no conoce el idioma italiano, el notario debe ser informado de este hecho. Los actos relativos a la compraventa deben realizarse en presencia de un intérprete y el acta notarial en italiano debe ir seguida de una traducción oficial al idioma del comprador.
• El comprador no está en Italia: si el comprador no está físicamente presente en Italia en el momento de la compra, la venta puede realizarse por poderes, es decir, mediante un documento notarial se puede delegar en un tercero la facultad de realizar el acto jurídico en nombre de la persona ausente.

Comprar una propiedad en Italia, impuestos y beneficios fiscales para extranjeros

Incluso si el comprador de la propiedad es un extranjero, debe pagar los impuestos y derechos asociados a la compra de una propiedad en Italia, en particular los impuestos de registro, hipoteca y catastro.

Sin embargo, incluso los extranjeros pueden solicitar los beneficios por la compra de una vivienda si cumplen los requisitos de la legislación italiana, es decir, si la residencia principal no se define como propiedad de lujo y está situada en el municipio donde el comprador reside o residirá en un plazo de 18 meses. El comprador tampoco debe ser propietario de otros bienes inmuebles, aunque sólo sea de una parte o nuda propiedad. En particular:

• Primera compra de vivienda a un particular, a una empresa no constructora o a una empresa constructora con más de 4 años de antigüedad: Impuesto de transmisiones del 2% sobre el valor catastral de la vivienda e impuestos hipotecario y catastral fijos de 50 euros cada uno;
• Compra a constructor, antes de los 4 años desde la finalización de las obras: 4% IVA, impuestos fijos de registro, hipoteca y catastro de 200€ cada uno.

Si, por el contrario, el inmueble es una vivienda de lujo y no se califica como 'primera vivienda', los impuestos registrales, catastrales e hipotecarios deberán pagarse a un tipo fijo si la operación está sujeta a IVA o a un tipo proporcional de 9% si está exento de IVA.