Den kortsiktiga hyresmarknaden stiger snabbt i Italien och skapar både möjligheter och utmaningar

Korttidsuthyrning blir allt vanligare i Italien. Enligt uppgifter som framkom under konferensen "Ett hem att bo i - Innovativa erbjudanden för nya sätt att leva" (Una casa da vivere - Offerte innovativa per nuovi modi di abitare), organiserad av Sidief och Bank of Italy. Det störta behövet finns bland ungdomar, studenter och migrerande arbetstagare.

Uppskattningsvis finns mellan 2,4 och 2,8 miljoner av dessa personer som hyr bostad i Italien. Hälften av dem kan betala en hyra på cirka 500 euro per månad, men det är inte allt. Hyresmarknaden står för cirka 670 000 bostäder varje år, plus ytterligare 730 000 fastigheter som används för korttids- eller semesteruthyrning. Tillsammans utgör detta mer än dubbelt av det genomsnittliga antalet försäljningar (560 000).

Sidiefs president Mario Breglia berättade för idealista/news att "de senaste åren har korta leasingavtal ökat. I år närmar vi oss 1 miljoner bostäder som erbjuds. Det är ett viktigt fenomen eftersom det ger lönsamhet för många fastigheter, men det kommer också att kannibalisera försäljningsmarknaden och minska traditionella långsiktiga leasingavtal. Att försöka främja institutionella investerare i bostäder kan bidra till att tillhandahålla tillräckligt utbud."

Breglia förklarade mer detaljerat: "Marknaden för långsiktiga hyror är i stort sett stabil, fluktuerande på cirka 700 000 per år. Under de senaste åren har kortfristiga leasingavtal (från 1 dag till 1 år) exploderat, vilket är av intresse för turistmarknaden men också för studenter och migrerande arbetstagare. Det som är bra är att det ger lönsam användning av stora hus i turistområden och småhus som tidigare inte använts. Detta möjliggör högre inkomst för människor men mindre för staten, eftersom en stor del av denna marknad är svart".

"Men dessa en miljon husen som nu används för detta ändamål, och som förväntas öka, kannibaliserar marknaden för köp och försäljning, vilket ger mindre leverans av bostäder av hög kvalitet, eftersom vackra hus är reserverade för uthyrning. Det påverkar också den traditionella hyresmarknaden negativt, som trots allt fortfarande växer mycket marginellt".

"Att tänka på eller främja institutionella investerare i fastigheter kan göra skillnad. Vad investeringsfondföretag gör idag i Italien är att erbjuda investeringsprodukter där det finns lite av allt. Husen kan därför användas av unga par, av arbetare under vintern och av turister på sommaren. På ett sätt är vi på väg mot en situation där vi har ett slags hotellhus".

Efterfrågan från över 2.4 miljoner människor

Konferensen lyfte fram det faktum att bostadsmarknaden blir allt viktigare i italienska städer. Det påpekades att den sammanlagda efterfrågan bland ungdomar, studenter och invandrare varierar mellan 2,4 miljoner och 2,8 miljoner människor, och enligt dessa beräknas hälften ha råd att betala en hyra på 500 euro per månad.

Det framkom också att hyresmarknaden uppgår till 675 000 bostäder per år, till vilket ytterligare 730 000 används för korttidsuthyrning (från 1 dag till 1 år). Detta är mer än dubbelt så många sålda fastigheter (560 000).

Några av konferensens viktigaste teman fokuserade på behovet av professionell hyreshantering och vikten av att se hus som instrumentprodukter till institutionella investeringar. Tyngdpunkten var också på behovet av att ompröva levnadssätt och regenerera, samtidigt som man upptäckte svårigheten av allt detta.

Korttidsuthyrning: en ny fastighetsmarknad

Som kommentar gällande de presenterade uppgifterna, förklarade Sidiefs president: "Hyror betraktades som en sidoinvestering för några år sedan. Idag har den kraftiga ökningen av antalet kortare längdshanteringar stärkt lönsamheten i fastigheter och skapat en ny marknad".

"Familjer är de största fastighetsägarna, som står för mer än 84% i Europa och 92% i Italien. Detta har lett till att det inte finns ett strukturerat utbud av uthyrning för grupper med mindre ekonomiska möjligheter eller för de invandrar, som har svårt att komma åt den privata marknaden. Först nyligen har initiativ lanserats för att skapa specialiserade bostäder för studenter eller unga studenter".

Mario Breglia fortsatte med "ett helt nytt fenomen, som exploderat under de senaste tre åren, är korta leasingavtal för turister och företag". I slutet av 2018 uppskattas att minst en miljon bostäder kommer att hyras ut i perioder under året, dubbla siffran från två år sedan.

"Den genomsnittliga hyresperioden kommer att vara bara 4,5 månader i Italien som helhet, men över 9 månader i de viktigaste turiststäderna. Detta minskar tydligt marknaden för traditionella, långsiktiga hyror och försäljning, vilket förvärrar problemen för de i den nedre delen av den socioekonomiska skalan".

Skatt och juridiska hinder för förvaltningen av bostadsfastigheter

I sitt tal på konferensen fokuserade Fabrizio di Lazzaro, professor i företagsekonomi hos Luiss Guido Carli i Rom, på det ekonomiska och regelmässiga ramverket för denna framväxande hyresmarknad. Han betonade det faktum att förvaltningen av bostadsfastigheter kräver omvandling och omklassificering av dessa fastigheter för att anpassa sig till marknadens förändrade krav.

"Den här förvaltningsverksamheten som är rent industriell, kan inte utnyttjas på ett lämpligt sätt i den lämpligaste rättsliga formen, såsom kommersiella företag, på grund av de skattemässiga och juridiska begränsningarna som karakteriserar operationen", noterade Lazzaro.

Han påpekar att "omöjligheten att dra av avskrivningshastigheterna för de hyrda bostadsfastigheterna hindrar de investeringar som är nödvändiga för omställning och rekvisition. Därför förblir förvaltningen av bostadsfastigheter privilegierande för mer skatteeffektiva finansiella fordon, som genom kallels, men är inte inriktade på industriprocessen".

Som sådan föreslår Lazzaro följande: "För att öka investeringen i bostadsfastighetssektorn bör alla fastigheter betraktas som instrumentala från skattesynpunkt, vilket säkerställer att de deltar i skattepliktig inkomst på grundval av reala kostnader och intäkter Vi måste eliminera den skattemässiga skillnaden mellan instrumentella och icke-instrumentella egenskaper, som gynnar stora industriella fastighetsprocesser, vilket också skulle uppmuntra aggregeringar och öka ekonomiska aktörers storlek".

Otillräckligt utbud

Under sitt konferenstal förklarade Carola Giuseppetti, Sidiefs direktör och general manager, att "bostadsleasing är en viktig tillgångsklass, som kan katalysera och locka uppmärksamhet hos institutionella investerare, som nu tittar på denna sektor med intresse".

Det finns emellertid vissa problem, som funktionerna i bostadsförsörjningen som används för kortvarig uthyrning, "vilket är otillräckligt när det gäller kvalitet, komfort, storlek och speciellt tjänster för både styrning och boende. Förbättra värdet av oanvända utrymmen, gör dem återigen till sociala ställen och gör dem lätta att använda. Det är ett sätt att uppmärksamma denna del av marknaden".

Revitalisering av oanvända områden

Giuseppetti pratade sedan om Sidiefs pilotprojekt som syftar till att förbättra oanvända utrymmen: "Projektet planerar att förbättra och återanvända gårdar, lager, terrasser, depåer, tidigare husvagnar och vissa kommersiella enheter och omvandla dem till att tillhandahålla tjänster för invånarna och användarna, till exempel lekplatser för barn, avkopplingsområden eller läsområden, fitnesszoner, rum för kortspel, kurser eller evenemang, fester, konserter och utställningar".

"Dessa miljöer och tjänster kan hanteras och bokas tack vare den nya appen. Delningsmekanismen kommer att vara öppen för Sidief-kunder från ett pilotprojekt i Rom och sedan sträcka sig över hela Italien genom att skapa ett nationellt nätverk och se till att alla kan dela upp erfarenheter, möjligheter och utrymmen i realtid".

Fastighetsavkastning vs. kapitalavkastning

Slutligen är det intressant att ta en titt på den preliminära undersökningen om fastighetsmarknadens långsiktighet i Italien, framlagt av italienska bankens Paolo Piselli. Resultaten - fortfarande preliminära och föremål för vidare studier - visade att den totala avkastningen på bostadsverksamheten i genomsnitt var högre för hela skadeundersökningsperioden (1927-2015) än aktiemarknaden. Denna högre avkastning var förknippad med lägre volatilitet.