Le marché de la location courte durée monte en flèche en Italie : opportunités et enjeux

Les locations courte durée sont en forte hausse en Italie. Selon les données recueillies lors de la conférence « Une maison pour vivre - Des offres innovantes pour de nouveaux modes de vie » (Una casa da vivere - Offerte innovative per nuovi modi di abitare), organisée par Sidief et la Banque d'Italie, la demande est essentiellement constituée de jeunes, d'étudiants et de travailleurs migrants.

On estime qu’ils sont entre 2,4 et 2,8 millions à louer en Italie et la moitié d'entre eux payent un loyer à hauteur de 500 euros environ par mois. Mais ce n'est pas tout. Le marché locatif représente environ 670 000 logements par an, auxquels s'ajoutent 730 000 logements en location courte durée ou en location de vacances. Au total, cela représente plus du double du nombre moyen de ventes (560 000).

En marge de l’événement, le président de Sidief, Mario Breglia, a déclaré à idealista/news que « ces dernières années, les baux de courte durée ont grimpé en flèche. Cette année, nous nous rapprochons du million de logements proposés. C'est un phénomène important parce qu'il permet de rentabiliser de nombreuses propriétés, mais il contribue à cannibaliser le marché de la vente et à réduire les baux traditionnels et à long terme. Les investisseurs institutionnels peuvent jouer un rôle dans le secteur du logement afin d’aider à fournir une offre adéquate. »

M. Breglia précise que « le marché de la location longue durée est largement stable, tournant autour de 700 000 logements par an. Ces dernières années, c'est la location courte durée qui a explosé (de 1 jour à 1 an), ce qui présente un grand intérêt pour le marché du tourisme, mais aussi pour les étudiants et les travailleurs migrants. Le point positif, c'est qu’elle permet d’utiliser à bon escient les grandes maisons dans les zones touristiques et les petites maisons non habitées auparavant. Cela procure plus de revenus aux personnes, mais moins à l'État, parce qu'une grande partie de ce marché fonctionne au noir.

« Mais ce million de maisons aujourd'hui utilisées à cette fin, et qui ne devraient cesser de croître, cannibalisent le marché de l'achat et de la vente, générant ainsi une offre de logements de moins bonne qualité car les belles maisons sont réservées à la location. Elle affecte également négativement le marché locatif traditionnel qui, malgré tout, continue de croître de manière très marginale.

« La participation des investisseurs institutionnels dans le secteur de l’immobilier peut faire une différence. Aujourd'hui, les sociétés de fonds d'investissement italiennes offrent des produits d'investissement en tous genres. Les maisons et appartements peuvent donc être habités par de jeunes couples, par des travailleurs saisonniers et par des touristes pendant la période estivale. D'un certain point de vue, les logements utilisés s’apparentent plus à des gîtes ou à des hôtels. 

Une demande de plus de 2,4 millions de personnes

Lors de la conférence, il a été souligné que le marché de la location résidentielle prend de plus en plus de poids dans les villes italiennes. La demande résidentielle globale des jeunes, des étudiants et des travailleurs immigrés se situe entre 2,4 et 2,8 millions de personnes, dont la moitié, selon les estimations, peut se permettre de payer un loyer de 500 euros par mois.

Aussi, il a été signalé que le marché de la location représente 675 000 logements par an, auxquels s'ajoutent 730 000 utilisés pour des locations de courte durée (de 1 jour à 1 an). C'est plus du double du nombre de ventes immobilières (560 000).

Les sujets abordés lors de la conférence ont mis en lumière la nécessité d'une gestion professionnelle de la location et l'importance de considérer les maisons comme des biens d'équipement disponibles pour les investissements institutionnels. L'accent a également été mis sur la nécessité de repenser son mode de vie et de s’adapter, tout en reconnaissant la difficulté que cela suppose.

Location courte durée : un marché émergent

Concernant les données présentées, le président de Sidief a déclaré : « La location était considérée comme un investissement secondaire jusqu'à il y a quelques années. Aujourd'hui, la forte augmentation du nombre de baux de plus courte durée a renforcé la rentabilité de l'immobilier et a créé un nouveau marché.

« Les familles constituent les premiers propriétaires, représentant une moyenne de plus de 84% en Europe et 92% en Italie. Cela a conduit à l'absence d'une offre structurée de logements en location pour les groupes sociaux moins aisés économiquement ou pour ceux, comme les immigrants, qui ont des difficultés à accéder au marché privé. Ce n'est que récemment que des initiatives ont été lancées pour créer des résidences spécialisées pour étudiants ou jeunes diplômés. »

Mario Breglia a poursuivi en disant que « le phénomène des baux de courte durée à usage touristique et commercial, qui a explosé au cours des trois dernières années, est une nouveauté. Fin 2018, on estime qu'au moins un million de logements seront loués à diverses périodes de l'année, soit deux fois plus qu'il y a deux ans.

« La durée moyenne de location ne sera que de 4,5 mois dans l'ensemble de l'Italie, mais de plus de 9 mois dans les principales villes touristiques. De toute évidence, cela réduit le marché de la location et de la vente traditionnelles à long terme, ce qui exacerbe les problèmes auxquels sont confrontées les entreprises.

Contraintes fiscales et légales sur la gestion de l'immobilier résidentiel

Dans son discours, Fabrizio di Lazzaro, professeur d'économie de l’entreprise à Luiss Guido Carli à Rome, s'est concentré sur le cadre économique et réglementaire de ce marché locatif émergent. Il a souligné le fait que la gestion des propriétés résidentielles nécessite une transformation et une reconversion de ces propriétés pour s'adapter à l'évolution des demandes du marché.

« Cette activité de gestion, note M. Lazzaro, de nature purement industrielle, ne peut être exercée habilement sous la forme juridique la plus appropriée, telle que celle des sociétés commerciales, en raison des contraintes fiscales et juridiques qui caractérisent l'opération ».

Il souligne que « l'impossibilité de déduire les taux d'amortissement des biens loués fait obstacle aux investissements nécessaires pour leur reconversion et leur requalification. Par conséquent, la gestion des actifs résidentiels demeure la prérogative des acteurs financiers les plus efficaces sur le plan fiscal, mais qui, par vocation, ne sont pas axés sur le processus industriel. »

A ce titre, M. Lazzaro propose ce qui suit : « Afin de stimuler l'investissement dans le secteur de l'immobilier résidentiel, tous les biens immobiliers devraient être considérés comme des instruments fiscaux, en garantissant qu'ils participent au revenu imposable sur la base des coûts et revenus réels. Cela favoriserait les processus de gestion immobilière industrielle à grande échelle et encouragerait d’autre part l'augmentation de la taille des opérateurs économiques ».

Insuffisance de l'offre

Lors de son discours, Carola Giuseppetti, directrice générale de Sidief, a expliqué que « le leasing résidentiel est un type d'actifs important, capable de catalyser et d'attirer l'attention des investisseurs institutionnels, qui portent à présent un regard attentif sur le secteur ».

Cependant, quelques problèmes persistent, tels que les caractéristiques de l'offre de logements destinés à la location de courte durée, « qui est inadaptée en termes de qualité, de confort, de taille et surtout de services, tant vis-à-vis de la vie dans le logement que pour sa gestion. Revaloriser les espaces inutilisés, en faire à nouveau des lieux de vie et les rendre faciles d’utilisation sont autant de moyens d'attirer l'attention sur ce segment du marché. »

Donner une nouvelle vie aux surfaces inhabitées

Carola Giuseppetti a ensuite parlé du projet pilote de Sidief visant précisément à améliorer les espaces inhabités : « Le projet prévoit de valoriser et de réutiliser les cours, les entrepôts, les terrasses, les dépôts, les anciennes maisons de gardiens et certains espaces commerciaux, et de les transformer pour offrir des services aux habitants et aux usagers, tels que des aires de jeux pour enfants, des aires de détente ou de lecture, des zones de fitness, des salles pour jeux, l’organisation de cours ou d’événements, de fêtes, concerts ou projections.

« Ces espaces et services peuvent être gérés et réservés grâce à la nouvelle application. Le mécanisme de partage sera ouvert aux clients de Sidief à partir d'un projet pilote à Rome et s'étendra ensuite à toute l'Italie en créant un réseau national et permettra à chacun de partager ses expériences, ses possibilités et ses espaces en temps réel ».

Rendement de l'immobilier VS rendement des actions

Enfin, il est intéressant de jeter un coup d'œil à l'étude préliminaire sur la performance à long terme du marché immobilier en Italie, présentée par Paolo Piselli de la Banque d'Italie. Les résultats - encore préliminaires et sous réserve d'études plus approfondies - ont montré qu'en moyenne, sur l'ensemble de la période prise en compte (1927-2015), le rendement total de l'activité immobilière résidentielle était supérieur à celui du marché boursier. Ce rendement plus élevé a été associé à une plus grande stabilité.