O mercado de arrendamento ultrapassa o de compra e venda: o "boom" dos arrendamentos de curta duração

O arrendamento está, definitivamente, em crescimento. De acordo com os dados revelados durante a conferência "Offerte innovative per nuovi modi di abitare" organizada pela Sidief e pelo Banco de Italia, há uma demanda residencial de jovens, estudantes e trabalhadores imigrantes que variam entre 2, 4 e 2,8 milhões de pessoas e metade delas são capazes de pagar um arrendamento de cerca de 500 euros por mês. Mas não só. O mercado de arrendamento conta com cerca de 670.000 casas por ano, às quais se somam outras 730.000 que são utilizadas para arrendamentos de curta duração.

À margem do evento, Mario Breglia, presidente da Sidief, disse ao idealista/notícia: "Nos últimos anos, o arrendamento de curta duração explodiu. Este ano, existem cerca de 1 milhão de casas em oferta. Em si é um fenómeno importante, porque dá rentabilidade a muitas propriedades, mas canibaliza o mercado de negócios e reduz o arrendamento tradicional. Pensar ou promover investidores institucionais pode dar uma oferta adequada".

Em detalhe, Breglia explicou: "O mercado de arrendamento de larga duração - canone libero ou concordato - é basicamente estável, mas não ultrapassa os 700.000 casos por ano. Nos últimos anos, arrendamento de curta duração (de 1 dia a 1 ano) foi aquele que explodiu, afetando o mercado turístico, mas também estudantes e gestores. Este ano, existem cerca de 1 milhão de casas para arrendamento de curta duração. Este é um fenómeno importante, porque dá rentabilidade a muitas propriedades, grandes casas em áreas turísticas e pequenas casas que não foram utilizadas. Essas casas oferecem rentabilidade aos proprietários, mas não ao Estado já que muitos dos rendimentos não são declarados. Mas este milhão de casas, que continua a aumentar, vai canibalizar o mercado de vendas, pois gera menos oferta de qualidade, porque as boas casas que estão arrendadas continuam arrendadas e reduz o arrendamento tradicional que, apesar da grande demanda, cresce marginalmente. Pensar ou promover investidores institucionais pode aumentar e melhorar a oferta. Atualmente, os fundos de investimentos oferecem um produto de investimento em locais standard internacionais, onde há poucas categorias. As casas são usada por casais jovens, durante o inverno por aqueles que trabalham e, no verão, por turistas. De um certo ponto de vista, vamos para uma casa-hotel".

Uma pergunta de mais de 2,4 milhões de jovens, estudantes e trabalhadores imigrantes

A conferência destacou o fato de que o arrendamento residencial é cada vez mais importante na realidade das cidades italianas e no comportamento das famílias e dos operadores económicos. Destacou-se que a demanda residencial de jovens, estudantes e trabalhadores imigrantes varia entre 2,4 milhões e 2,8 milhões de pessoas e, destas, estima-se que a metade seja capaz de pagar uma renda de cerca de 500 euros por mês.

Também foi referido que o mercado de arrendamento é de 675.000 casas por ano, com mais 730.000 que são utilizadas com arrendamento de curta duração (de 1 dia a 1 ano). Tudo isto, representa mais do dobro dos negócios (560.000).

Alguns dos temas-chave da conferência refletiam a necessidade, mas também na dificuldade de proceder a uma gestão profissional do local, na importância de ver a casa como um património instrumental e na importância dos investimentos institucionais, mas também na necessidade de repensar a habitação e a reabilitação.

O forte aumento do arrendamento de curta duração

Comentando os dados apresentados, o presidente da Sidief explicou: "O arrendamento foi considerado um investimento 'residual' até poucos anos atrás, enquanto que hoje em dia, também devido ao forte aumento dos arrendamentos de curta duração, a rentabilidade das propriedades aumentou e criou um novo mercado. As famílias são os maiores proprietários de moradias para mais de 84% da Europa e 92% de Itália. Isto levou à ausência de uma oferta estruturada de arrendamento para grupos sociais mais fracos ou para aqueles que, como os imigrantes, têm dificuldade em aceder ao mercado privado. Apenas recentemente, foram criadas iniciativas para construir residências especializadas para estudantes ou jovens recém-formados".

E acrescentou: "Um fenómeno completamente novo, que explodiu nos últimos três anos, é o arrendamento de curta duração para fins turísticos ou de negócios. A finais de 2018, estimamos que pelo menos um milhão de casas são arrendadas por períodos durante o ano, por uma média de 4,5 meses a nível nacional e de 9 nas cidades turísticas. Isso, obviamente, reduz os mercados de arrendamento e de venda tradicionais, aumentando as dificuldades das categorias mais fracas".

As restrições fiscais e legais que pesam sobre a administração de edifícios residenciais

No seu relatório, Fabrizio di Lazzaro, professor de Economia Empresarial em Luiss Guido Carli, concentrou a sua atenção na estrutura económica e regulamentar, destacando que a administração de propriedades residenciais requer uma transformação e reabilitação do edifício existente, adaptando-o às novas exigências do mercado. "Mas - disse Lazzaro - essa atividade administrativa, puramente industrial, não pode ser exercida na forma jurídica mais adequada, como a das empresas comerciais, por causa das restrições fiscais e jurídicas que caracterizam suas operações".

Em especial, salienta o facto de que "a impossibilidade de deduzir as taxas de depreciação das propriedades residenciais arrendadas diminui os investimentos necessários à reabilitação e requalificação dos ativos existentes. Como resultado, a administração de ativos residenciais continua a basear-se preservação de veículos financeiros fiscalmente mais eficientes, que por definição não se centram no processo industrial ".

Daí as propostas: "Para relançar o investimento no setor imobiliário residencial, é desejável, portanto, que todas as propriedades sejam consideradas, inclusivamente a nível fiscal, de natureza instrumental, desde que participem de lucro tributável, com base em custos e receitas. A distinção fiscal entre propriedades instrumentais e não instrumentais deve ser eliminada, favorecendo processos de administração de propriedade industrial em larga escala: isso também estimularia a agregação ou o aumento do tamanho dos operadores económicos".

Uma oferta muitas vezes inadequada

Durante o seu discurso, Carola Giuseppetti, Conselheira e Diretora Geral da Sidief, explicou que "o arrendamento residencial pode representar uma importante classe de ativos, capaz de catalizar e atrair a atenção de investidores institucionais, que agora olham para este setor com interesse". No entanto, existem alguns problemas, como as caraterísticas da oferta, “o que é inadequado em termos de qualidade, conforto, tamanho das moradias e acima de tudo serviços de administração”. Valorizar espaços não utilizados, fazendo com que voltem a ser lugares de socialização, facilitando a sua utilização para chamar atenção para essa fatia do mercado.

Um projeto para a valorização

Giuseppetti falou sobre o projeto piloto de Sidief que visa melhorar os espaços não utilizados: "O projeto pretende melhorar e reutilizar pátios, armazéns, terraços, casas antigas e algumas unidades comerciais, e transformá-los em locais de serviços para habitantes e utilizadores, tais como áreas de lazer para crianças, áreas de relaxamento ou de leitura, fitness, jogos ao ar livre, jogos de cartas, cursos ou eventos, salões de festas, espetáculos musicais e projeções. Os ambientes e serviços podem ser administrados e reservados graças à nossa nova aplicação. O mecanismo de partilha será aberto aos clientes da Sidief, a partir de um projeto piloto em Roma e, depois, se espalhará por toda a Itália criando uma rede nacional que garantirá que todos partilhem experiências, possibilidades e espaços, em tempo real ".

Rendimentos imobiliários vs. rendimento patrimonial

Finalmente, o estudo preliminar do mercado imobiliário de larga duração em Itália, apresentado por Paolo Piselli, do Banco de Itália, é interessante. A partir dos resultados - ainda preliminares e sujeitos a um estudo mais aprofundado - constatou-se que na média do período considerado (1927-2015), o rendimento total dos imóveis residenciais foi superior ao do mercado de ações. Esse maior retorno foi associado à menor volatilidade.