Leitfaden zu Immobilienverträgen in Italien

Bei der Entscheidung, eine Immobilie in Italien zu kaufen oder zu verkaufen, sind die vertraglichen Aspekte von grundlegender Bedeutung für die Rechtmäßigkeit der Transaktion. Sie richtig zu definieren hilft, viele Situationen zu klären und böse Überraschungen zu vermeiden. Dies ist unser Leitfaden zu Verträgen über den Verkauf/Kauf von Immobilien in Italien, mit Unterstützung von Michele Pizzullo, Rechtsberater von Fimaa Italia.

So funktionieren Immobilienkaufverträge in Italien

Ein Kaufangebot und dessen Annahme sind in Italien Vorverhandlungsdokumente. Sie sind also geeignet, den späteren Vertragsabschluss zu ermöglichen. Das Angebot ist die Erklärung, die alle Elemente des Kaufvertrags enthält und auf den eigentlichen Vertragsabschluss abzielt. Es wird (vom Antragsteller) abgegeben und bekundet damit die Absicht, eine Verpflichtung einzugehen. Die Annahme des Angebots ist eine Willenserklärung des Adressaten (der berechtigt ist, eine gültige Zustimmung zu erteilen), die an den Anbieter gerichtet ist, der seinerseits den Willen bekundet, sich zu verpflichten.

Gemäß Art. 1326, Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches „kommt der Vertrag zustande, wenn die Person, die das Angebot abgegeben hat, von der Annahme Kenntnis erlangt hat.“

Damit das Angebot geeignet ist, nach seiner Annahme den Vertragsabschluss zu bestimmen, muss es dem Anspruch der Vollständigkeit genügen, d.h. es muss alle Elemente des künftigen Vertrages enthalten und darf nicht mit Vorbehalten hinsichtlich seiner Natur behaftet sein, die bereits bei seiner Formulierung als schwierig für diejenigen, die ihn formuliert haben, zu verstehen sind.

Die Annahme muss ihrerseits den Anspruch der Konformität erfüllen, d. h. sie muss endgültig, vorbehaltlos und in vollem Umfang mit dem vom Anbieter geäußerten Willen übereinstimmen: Eine Annahme, die den Inhalt des Angebots ändert oder ergänzt, kommt einem neuen Angebot gleich (und wird damit zu einem Gegenangebot), das wiederum von der anderen Partei angenommen werden muss, damit der Vertrag zustande kommt.

Kaufangebot und Annahme

Wie bereits erwähnt, gilt gemäß Art. 1326 (1) des Bürgerlichen Gesetzbuchs: „Der Vertrag kommt zustande, wenn der Anbieter von der Annahme Kenntnis erlangt.“ Doch wie wird die Annahme des Angebots mitgeteilt? Es gibt keine Vorschrift, die eine bestimmte Form für die Mitteilung der Annahme vorschreibt. Es können die von den Parteien angegebenen physischen oder elektronischen Postadressen verwendet werden.

Daraus folgt, dass derjenige, der sich damit einverstanden erklärt hat, die Annahme des Angebots - und damit den Vertragsabschluss - per E-Mail zu erhalten, auch die Pflicht hat, den Posteingang der elektronischen Adresse zu überprüfen, die er Dritten (und damit auch dem Immobilienmakler) angegeben hat und die in jedem Fall automatisch in den gesendeten Nachrichten erscheint – vorbehaltlich der Möglichkeit, nachzuweisen, dass ihn kein Verschulden trifft, wenn er keine Kenntnis von der Annahme nehmen konnte.

Zeitpunkt, an dem der Kaufvertrag zustande kommt

Der „Vertragsabschluss“ fällt mit dem Zeitpunkt zusammen, zu dem die vertragliche Verpflichtung entsteht. Dazu muss zwischen den Parteien Einigkeit über die Haupt- und Nebenbestandteile des Vertrags erzielt werden. Der Vertrag gilt als bereits abgeschlossen, wenn er die Angabe seiner wesentlichen Bestandteile enthält und es den Anschein hat, dass die Parteien sich auch aufgrund ihres späteren Verhaltens endgültig binden wollten, sofern dieses Verhalten eindeutig ist und keine andere Auslegung zulässt.

Was ist ein Vorverkaufs- oder Vorvertrag?

In manchen Fällen können die Verhandlungen über den Verkauf einer Immobilie in zwei Phasen ablaufen, wobei nach dem Abschluss einer ersten Vereinbarung ein Vorvertrag abgeschlossen wird, d. h. ein (unwiderrufliches) Kaufangebot, dessen Annahme, die dem Anbieter mitgeteilt wird, zum Abschluss eines so genannten „Vorvertrags“ führt, in dem sich die Parteien verpflichten, nicht den endgültigen Kaufvertrag, sondern den nachfolgenden Vorvertrag abzuschließen. Dies ist sinnvoll, um bei Bedarf die Verhandlungsinhalte und die damit verbundenen Pflichten zu unterschiedlichen Zeitpunkten definieren zu können.

Kaufvereinbarung und Kaufvertrag in Italien

Ein unwiderrufliches Kaufangebot im Sinne von Art. 1329 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss nicht nur alle wesentlichen Bestandteile des abzuschließenden Vertrags enthalten, sondern sein Inhalt darf auch nicht dazu führen, dass die Bestimmung der zusätzlichen Elemente auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. So ist Folgendes ausdrücklich vorgesehen: „Die Annahme dieses Angebots durch den Verkäufer ist für den Abschluss eines Vorverkaufsvertrags maßgeblich.“ Daraus folgt, dass ein auf diese Weise abgefasstes Angebot ein perfekter Vorvertrag ist, da es die grundlegenden Anforderungen enthält und nicht auf spätere Vereinbarungen über die Regelung der zusätzlichen Elemente verweist.

Es muss jedoch gesagt werden, dass gerade wegen der Vollständigkeit der getroffenen Vereinbarung, die zwischen den Parteien wirksam und verbindlich ist und den Anforderungen der Artikel 1351 und 2932 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entspricht, der Anbieter im Gegensatz zu einem Vorvertrag keine Wiederholung des Vertragsabschlusses verlangen kann.

Endgültiger Kaufvertrag Italien

Die Bestimmung des endgültigen Vertrags als exakte Ausführung des Vorvertrags gilt als die in Berufskanzleien vielleicht am häufigsten vorkommende Hypothese: Der Vorvertrag stellt eine deutliche und vollständige Willensbekundung der Vertragsparteien dar, wobei weder die Parteien noch der Vertragsgegenstand eine wesentliche Änderung gegenüber dem Versprochenen aufweisen. Dieselben Parteien, die den Vorverkaufsvertrag abgeschlossen haben, werden daher vor den Notar gebracht, möglicherweise mit Hilfe eines professionellen Mediators, mit der Absicht, genau das zu erfüllen, was versprochen wurde.

Pflicht zur Anmeldung des Vorvertrages

Vorverträge aller Art unterliegen der Registrierungspflicht innerhalb einer bestimmten Frist und sind mit einer Registrierungssteuer zum Pauschalsatz von 200 Euro zuzüglich einer Stempelgebühr von 16 Euro pro 100 Zeilen des Vertrags belegt.