Guide des contrats immobiliers en Italie

Lors de la décision d'acheter ou de vendre une maison en Italie, les aspects contractuels sont fondamentaux pour que la transaction soit légale ; bien les définir permet de clarifier de nombreuses situations et d'éviter les mauvaises surprises. Voici notre guide des contrats de vente/achat immobilier en Italie, avec l'aide de Michele Pizzullo, conseiller juridique de Fimaa Italia.

Comment fonctionnent les contrats de vente de propriété en Italie

En Italie, une proposition d'achat et son acceptation sont des documents de pré-négociation, c'est-à-dire aptes à rendre possible la conclusion ultérieure du contrat. La proposition est la déclaration qui contient tous les éléments du contrat de vente, visant à conclure le contrat lui-même. Il est émis (par le vendeur) démontrant ainsi l'intention de contracter l'obligation. L'acceptation de la proposition est une déclaration de volonté faite par le destinataire (ayant le droit d'exprimer un consentement valable) et adressée à l'offrant, qui exprime à son tour la volonté d'être obligé.

Conformément à l'art. 1326, Cie. 1, du Code civil, « Le contrat est conclu lorsque celui qui a fait l'offre a connaissance de l'acceptation ».

Pour que la proposition soit apte à déterminer, une fois acceptée, la conclusion du contrat, elle doit répondre à l'exigence d'exhaustivité, c'est-à-dire contenir tous les éléments du futur contrat et ne pas être assortie de réserves sur sa nature, qui doivent être compris, dès sa formulation, interpellant ceux qui l'ont formulé.

Pour sa part, l'acceptation doit présenter l'exigence de conformité, c'est-à-dire être définitive, inconditionnelle et pleinement conforme à l'intention exprimée par l'offrant : une acceptation qui modifie ou intègre le contenu de l'offre équivaut à une nouvelle offre (devenant ainsi une contre-offre), qui à son tour doit être acceptée par l'autre partie pour que le contrat soit exécuté.

Proposition d'achat et acceptation

Comme indiqué, conformément à l'art. 1326 al. 1 du Code civil, « Le contrat est conclu lorsque celui qui fait la proposition a connaissance de l'acceptation ». Mais comment l'acceptation de la proposition est-elle communiquée ? Aucune règle n'impose l'adoption d'un formulaire spécifique pour la communication de l'acceptation. Les adresses de courrier physique ou électronique indiquées par les parties peuvent être utilisées.

Il s'ensuit que celui qui a accepté de recevoir notification de l'acceptation de la proposition - permettant ainsi la conclusion du contrat - par courrier électronique, a également la charge de vérifier le courrier entrant à l'adresse électronique qu'il a indiquée aux tiers (et, par conséquent, également à l'agent immobilier) et qui, en tout état de cause, apparaît automatiquement dans les messages envoyés : sous réserve toutefois de la possibilité de prouver qu'il était sans faute dans l'impossibilité de prendre connaissance de l'acceptation.

Lorsque le contrat de vente est conclu

La « conclusion du contrat » coïncide avec le moment où l'obligation contractuelle naît. Pour cela, un accord doit être trouvé entre les parties sur les éléments constitutifs, tant principaux qu'accessoires, de l'accord. L'accord sera considéré comme étant déjà un contrat parfait s'il contient l'indication de ses éléments essentiels et s'il apparaît également que les parties ont eu l'intention de se lier définitivement sur la base de leur comportement ultérieur, à condition que ce comportement soit sans ambiguïté et ne permettre une interprétation différente.

Qu'est-ce qu'un avant-contrat ou contrat préliminaire ?

Dans certains cas, la négociation dans le cadre d'une vente immobilière peut se dérouler en deux temps, avec la stipulation d'un avant-contrat suite à la conclusion d'un premier accord, c'est-à-dire une proposition d'achat (irrévocable) dont l'acceptation, portée à la connaissance de l'offrant, conduit à la conclusion d'un accord dit « préliminaire », par lequel les parties s'engagent, non pas à passer l'acte définitif de vente, mais à passer l'avant-contrat subséquent. Ceci est utile pour permettre de définir le contenu des négociations et les obligations y afférentes à des moments différents, si besoin est.

Contrat d'achat et contrat en Italie

L'offre irrévocable d'achat visée à l'art. 1329 du Code civil, doit non seulement contenir tous les éléments essentiels du contrat à conclure, mais son contenu ne doit pas avoir pour effet de remettre à plus tard la détermination des éléments accessoires, prévoyant ainsi expressément que : « L'acceptation de la présente proposition du vendeur détermine la conclusion d'un avant-contrat de vente ». Il s'ensuit qu'une proposition ainsi rédigée est un parfait avant-contrat, en ce qu'elle est pourvue des exigences essentielles et ne renvoie pas à des accords ultérieurs sur les éléments accessoires.

Toutefois, force est de constater qu'en raison précisément de l'intégralité de l'accord conclu, effectif et contraignant entre les parties, pourvu des exigences des articles 1351 et 2932 du Code civil, contrairement à un avant-contrat, l'offrant ne peut prétendre à la répétition du contrat conclu.

Contrat de vente définitif Italie

L'exécution de l'acte final en tant qu'accomplissement exact de l'acte préliminaire est peut-être la prémisse qui se présente le plus fréquemment dans les pratiques professionnelles : l'acte préliminaire représente une manifestation articulée et complète de la volonté des parties contractantes, sans que ni les parties ni l'objet du contrat ne montrent d'altération significative de ce qui a été promis. Les mêmes parties qui ont conclu l'avant-contrat se présentent donc devant le notaire, éventuellement avec l'aide d'un médiateur professionnel, avec l'intention de réaliser exactement ce qui a été promis.

Obligation d'enregistrer l'avant-contrat

Les avant-contrats de toute nature sont soumis à l'enregistrement à durée déterminée et sont assujettis à la taxe d'enregistrement au taux fixe de 200 €, majorée d'un droit de timbre de 16 € par tranche de 100 lignes de l'acte.