Contratos imobiliários em Itália: um guia completo

Ao decidir comprar ou vender uma casa em Itália, os aspetos contratuais são fundamentais para que a transação seja legal; defini-los corretamente ajuda a esclarecer muitas situações e evitar surpresas desagradáveis. Este é o nosso guia para contratos de compra e venda de imóveis em Itália, com a ajuda de Michele Pizzullo, consultor jurídico da Fimaa Italia.

Como funcionam os contratos de venda de imóveis em Itália

Em Itália, uma proposta de compra e a sua aceitação são documentos pré-negociais, ou seja, adequados para possibilitar a posterior conclusão do contrato. A proposta é a declaração que contém todos os elementos do contrato de venda, visando a celebração do próprio contrato. É emitido (pelo proponente) demonstrando assim a intenção de contrair a obrigação. A aceitação da proposta é uma declaração de vontade feita pelo destinatário (com direito a expresso consentimento válido) e dirigida ao oferente, que por sua vez manifesta a vontade de ser obrigado.

De acordo com o art. 1326, com. 1, do Código Civil, «O contrato conclui-se quando o proponente tiver conhecimento da aceitação».

Para que a proposta seja apta a determinar, uma vez aceite, a celebração do contrato, deve cumprir o requisito de exaustividade, ou seja, conter todos os elementos do futuro contrato e não ser acompanhada de reservas quanto à sua natureza, que devem ser compreendida, já desde sua formulação, desafiadora para quem a formulou.

Por seu lado, a aceitação deve possuir o requisito de conformidade, ou seja, ser definitiva, incondicional e totalmente compatível com a intenção expressa pelo oferente: uma aceitação que modifique ou integre o conteúdo da oferta equivale a uma nova oferta (tornando-se assim uma contraproposta), que por sua vez deve ser aceite pela outra parte para que o contrato seja concluído.

Proposta de compra e aceitação

Como dito, nos termos do art. 1326(1) do Código Civil, "O contrato é celebrado quando o proponente toma conhecimento da aceitação". Mas como é comunicada a aceitação da proposta? Nenhuma norma exige a adoção de um formulário específico para a comunicação da aceitação. Podem ser utilizados endereços de correio físico ou eletrónico indicados pelas partes.

Daqui resulta que quem aceitou receber a comunicação da aceitação da proposta - permitindo assim a celebração do contrato - por correio eletrónico, tem também o encargo de verificar a correspondência recebida no endereço eletrónico que indicou a terceiros (e, portanto, também ao mediador) e que, em todo o caso, consta automaticamente nas mensagens enviadas: sujeita, porém, à possibilidade de provar que não teve culpa na impossibilidade de tomar conhecimento da aceitação.

Quando é que o contrato de venda é celebrado

A «conclusão do contrato» coincide com o momento em que surge a obrigação contratual. Para que isso ocorra, deve haver acordo entre as partes sobre os elementos constitutivos, tanto principais ou secundários, do acordo. O acordo será considerado um contrato já concluído quando contiver a indicação dos seus elementos essenciais e se verificar que as partes pretenderam vincular-se definitivamente também com base na sua conduta posterior, desde que tal conduta seja inequívoca e não permita uma interpretação diferente.

O que é uma pré-venda ou contrato preliminar?

Nalguns casos, a negociação no âmbito da venda de um imóvel pode decorrer em duas fases, com a estipulação de um contrato preliminar na sequência da celebração de um primeiro acordo, ou seja, uma proposta (irrevogável) de compra cuja aceitação, comunicada ao oferente, conduz à celebração de um acordo conhecido como "preliminares", pelo qual as partes se comprometem a não celebrar a escritura definitiva de venda, mas a celebrar o contrato preliminar subsequente. Isto é útil para permitir que o conteúdo da negociação e as respetivas obrigações sejam definidas em momentos diferentes, caso haja necessidade.

Acordo de compra e contrato em Itália

A oferta irrevogável de compra, a que se refere o art. 1.329 do Código Civil, não só deve conter todos os elementos essenciais do contrato a ser celebrado, como seu conteúdo não deve ficar para momento posterior da determinação dos elementos acessórios, assim prevendo expressamente que: "A aceitação desta proposta do Vendedor determinará a celebração de um contrato preliminar de venda". Daí resulta que uma proposta assim redigida é um contrato preliminar perfeito, na medida em que é dotado dos requisitos essenciais e não remete para acordos posteriores sobre a regulamentação dos elementos acessórios.

No entanto, deve-se dizer que, justamente pela integralidade do acordo firmado, efetivo e vinculante entre as partes, previsto nos requisitos dos artigos 1.351 e 2.932 do Código Civil, diferentemente de um contrato preliminar, o proponente não poderá pleitear a repetição de o contrato celebrado.

Contrato final de venda Itália

A estipulação da escritura definitiva é considerada a hipótese talvez mais frequente nos escritórios profissionais: a preliminar é representada por uma manifestação articulada e completa da vontade dos contraentes, nem as partes nem o objeto do contrato apresentar qualquer alteração significativa em relação ao que foi prometido. As mesmas partes que concluíram a preliminar são, portanto, apresentadas perante o notário, talvez com a ajuda de um mediador profissional, com a intenção de cumprir exatamente o que foi prometido.

Obrigação de registrar o contrato preliminar

Os contratos prévios de todos os tipos estão sujeitos a registo a termo certo e estão sujeitos a taxa de registo à taxa fixa de 200€, acrescida de imposto de selo de 16€ por cada 100 linhas da escritura.