Immobilienmarkt Mailand: Analyse und Prognosen von Nomisma

Der Leistungsindex der Wohnimmobilienkäufe und -verkäufe zeigt für den Mailänder Markt einen plötzlichen Rückgang in der zweiten Hälfte des Jahres 2023. Der Hauptgrund dafür ist die im Vergleich zu den vorangegangenen Semestern geringere Intensität der Nachfrage, die auf die größeren Schwierigkeiten der Käufer beim Zugang zum Kreditmarkt zurückzuführen ist. Dies geht aus den Ergebnissen des 3. Observatoriums zum Immobilienmarkt 2023 von Nomisma für den Immobilienmarkt der lombardischen Hauptstadt hervor.

Immobilienmarkt Mailand

Laut Nomisma erlitt der Mailänder Wohnimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2023 einen deutlichen Rückschlag, mit nur 12.490 Verkäufen im Vergleich zu 15.600 im ersten Halbjahr 2022 (-20 %). Die Verlangsamung der Käufe und Verkäufe hat sich zum Teil auf die Entwicklung der Preise für neue und gebrauchte Immobilien übertragen, die zwar immer noch ein allgemeines Wachstum aufweisen, aber im Vergleich zu den vorangegangenen sechs Monaten mit deutlich geringerer Intensität.

Wie viel kosten Immobilien in Mailand?

Im zweiten Halbjahr 2023 werden die Preise für neue und renovierte Wohnungen voraussichtlich stagnieren (-0,6 % auf Halbjahresbasis), verglichen mit einem jährlichen Anstieg von +1,7 %. Der durchschnittliche Preisnachlass auf den ursprünglichen Angebotspreis bleibt unverändert (ca. 3–4 %) und hat sich im Vergleich zu gebrauchten Immobilien mehr als halbiert. Die positive Entwicklung gilt auch für das Segment der Gebrauchtimmobilien, deren durchschnittlicher Preisanstieg auf Halbjahres- und Jahresbasis in der Größenordnung von +1,3 % bzw. +3,3 % liegt. Die durchschnittliche Verkaufsdauer ist stabil und lag für gebrauchte Immobilien bei zwischen drei und vier Monaten. Der durchschnittliche Preisnachlass auf den Angebotspreis liegt nach wie vor zwischen 8 und 9 %. Dies sind kleine Prozentsätze in einem Marktumfeld, das durch eine verringerte Angebotselastizität gekennzeichnet ist.

Immobilien zur Miete in Mailand

Auf dem Mietmarkt steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen in Mailand weiter. Im zweiten Halbjahr 2023 bestätigten die Mieten die positive Entwicklung der letzten drei Halbjahre (+2,9 % halbjährlich) mit einem jährlichen Anstieg von 4,7 %. Die durchschnittliche Bruttomietrendite liegt stabil bei 4,8 Prozentpunkten. Was den Zeitraum bis zur Vermietung anbelangt, so dauert es im Durchschnitt etwa zwei Monate, bis ein Vertrag abgeschlossen wird, auch wenn Mietobjekte mit günstigen Merkmalen nur wenige Tage auf dem Markt bleiben können. Die Umfrage von Nomisma unter Marktteilnehmern zeigt, dass rund 50 % der über Makler abgewickelten Nachfrage auf Kauftransaktionen entfällt, die in 73 % der Fälle durch eine Hypothek unterstützt werden.

Der Nachfragedruck auf dem Mietmarkt nimmt zu, da einerseits die Hypothekenzinsen für Immobilien allmählich steigen und andererseits immer mehr Wohnungen auf den Kurzzeitmietmarkt verlagert werden.

Gewerbeimmobilien in Mailand

Im ersten Halbjahr 2023 erlitt die Transaktionsaktivität für Einzelhandelsbüros in Mailand einen deutlichen Rückgang in der Größenordnung von -33 %, wobei nur 430 Immobilien auf dem Markt gehandelt wurden, verglichen mit 652 im Jahr 2022 und 671 im Jahr 2021. In der zweiten Jahreshälfte 2023 setzte sich der Anstieg der Durchschnittspreise im vierten aufeinanderfolgenden Halbjahr fort. Die Angebote zeigen sowohl auf Halbjahresbasis (+1,2 %) als auch auf Jahresbasis (+2,9 %) positive Veränderungen, wohingegen Immobilien in Geschäftsvierteln ein negatives Ergebnis aufweisen. Die durchschnittlichen Preisnachlässe auf den Angebotspreis in den attraktivsten Gegenden bleiben auf Halbjahresbasis unverändert (9–11 %), während sie in den Vorstädten steigen (14 %). Der kontinuierliche Anstieg der Durchschnittsmieten ab dem ersten Halbjahr 2022 wird mit einer durchschnittlichen Wachstumsrate von +1,2 % pro Jahr bestätigt. Auch die Absorptionszeiten bleiben stabil, sowohl beim Verkauf (6 Monate) als auch bei der Vermietung (4–5 Monate). Die durchschnittliche jährliche Bruttomietrendite liegt nahezu stabil bei 5,1 %.

Im ersten Halbjahr 2023 erlitt das Einzelhandelsumsatzvolumen auf dem Mailänder Markt tendenziell einen leichten Rückgang (-2,6 %). Im Einzelhandelssegment stieg die durchschnittliche Preisentwicklung auf Jahresbasis weiter an (+1,8 % im Halbjahresvergleich). Die Absorptionsrate sinkt für immer zentralere Lagen, mit durchschnittlichen Verkaufszeiten von 4–5 Monaten im Zentrum und 6–7 Monaten in den Vorstädten. Der durchschnittlich gewährte Preisnachlass auf den Angebotspreis erhöhte sich leicht (9,5 %) und blieb damit der geringste unter den Großstädten und der einzige im einstelligen Bereich. Eine bessere Entwicklung war im Mietsegment zu beobachten, wo die Durchschnittsmieten halbjährlich stiegen (+1,3 %). Der Markt hat eine schnelle Absorptionszeit (3–4 Monate), in der Peripherie etwas länger. Die durchschnittlichen jährlichen Bruttorenditen blieben mit 6,7 % mehr oder weniger stabil.

Prognosen für den Wohnsektor in Mailand

Die Stimmungsprognosen der Betreiber sagen für die erste Hälfte des Jahres 2024 einen starken Rückgang der Verkaufszahlen und des durchschnittlichen Preisniveaus voraus. Auf der Vermietungsseite wird mit einer Stabilität der Verträge und des Mietniveaus gerechnet.