Mercado imobiliário de Milão, análise e previsões do Nomisma

O índice de desempenho das compras e vendas residenciais mostra, para o mercado de Milão, um recuo repentino no segundo semestre de 2023. Os principais fatores encontram-se na menor intensidade da procura face aos semestres anteriores, atribuídos à maior dificuldade dos compradores para aceder ao mercado de crédito. É o que resulta do 3º Observatório do Mercado Imobiliário 2023 do Nomisma sobre o mercado imobiliário da capital da Lombardia.

Mercado imobiliário de Milão

No primeiro semestre de 2023, segundo a Nomisma, o mercado residencial de Milão sofreu um recuo significativo, com apenas 12.490 vendas contra 15.600 no primeiro semestre de 2022 (-20%). O abrandamento da compra e venda deve-se, em parte, à evolução dos preços dos imóveis novos e usados, que apresentaram ainda um crescimento generalizado, mas de intensidade muito reduzida face aos seis meses anteriores.

Quanto custam as casas em Milão

No segundo semestre de 2023, os preços das habitações novas e remodeladas deverão estagnar (-0,6% numa base semestral), contra um aumento anual de +1,7%. O desconto médio sobre o preço inicial pedido permanece estacionário (cerca de 3-4%), que é mais de metade reduzido em comparação com imóveis usados. O desempenho positivo aplica-se também ao segmento de imóveis usados, cujos aumentos médios de preços semestrais e anuais são da ordem de +1,3% e +3,3%, respetivamente. Os prazos médios de venda mantiveram-se estáveis, variando entre três e quatro meses para as casas usadas. O desconto médio sobre o preço pedido permanece na faixa de 8 a 9%. Estas são percentagens pequenas num contexto de mercado caracterizado por uma reduzida elasticidade da oferta.

Casas para arrendar em Milão

Do lado do arrendamento, procura por casas arrendadas em Milão continua a crescer. No segundo semestre de 2023, as rendas confirmaram a variação positiva dos últimos três semestres (+2,9% semestralmente), com um aumento anual de 4,7%. O rendimento médio bruto das rendas está estacionário em 4,8 pontos percentuais. No que diz respeito ao tempo de arrendamento, em média demora cerca de dois meses a concluir uma negociação, embora os imóveis com certas características possam permanecer no mercado apenas alguns dias. O inquérito da Nomisma aos intervenientes no mercado mostra que cerca de 50% da procura que passa pelas agências é para operações de compra, apoiadas por crédito habitação em 73% dos casos.

A pressão da procura no mercado de arrendamento está a aumentar devido ao aumento gradual das taxas de hipotecas imobiliárias, por um lado, e ao aumento do número de residências transferidas para o mercado de arrendamento de curta duração, por outro.

Propriedade não residencial em Milão

No primeiro semestre de 2023, a atividade transacional de escritórios comerciais em Milão sofreu uma queda significativa na ordem dos -33% com apenas 430 imóveis transacionados em mercado, face a 652 em 2022 e 671 em 2021. No segundo semestre de 2023 , o aumento dos preços médios continuou pelo quarto semestre consecutivo. As cotações apresentam variações positivas tanto na base semestral (+1,2%) quanto na anual (+2,9%), embora os imóveis localizados em centros comerciais apresentem resultado negativo. Os descontos médios sobre o preço pedido nas zonas mais atrativas permanecem estáticos semestralmente (9-11%), enquanto aumentam nos subúrbios (14%). Confirma-se o contínuo aumento das rendas médias desde o primeiro semestre de 2022, com uma taxa média de crescimento de +1,2% ao ano. O contexto também permanece estável em termos de prazos de absorção, tanto de vendas (6 meses) como de arrendamento (4-5 meses). O rendimento médio anual bruto do arrendamento é quase estável em 5,1%.

No primeiro semestre de 2023, o volume de vendas a retalho no mercado de Milão sofreu um ligeiro revés numa base tendencial (-2,6%). No setor retalhista, a tendência dos preços médios continuou a aumentar numa base anual (+1,8% semestralmente). A taxa de absorção diminui para localizações progressivamente mais centrais, com tempos médios de venda de 4 a 5 meses no centro e de 6 a 7 meses nos subúrbios. O desconto médio concedido sobre o preço pedido aumentou ligeiramente (9,5%), permanecendo o menor entre as grandes cidades e o único de um dígito. O melhor desempenho foi observado no segmento de arrendamento, com as rendas médias a subirem semestralmente (+1,3%). O mercado tem um tempo de absorção rápido (3-4 meses), um pouco mais longo na periferia. Os rendimentos brutos médios anuais permaneceram mais ou menos estáveis em 6,7%.

Previsões do setor residencial em Milão

As previsões na opinião dos agentes prevêem uma queda acentuada no número de vendas e nos níveis médios de preços para o primeiro semestre de 2024. Do lado dos arrendamentos, as expectativas são de estabilidade nos contratos e nos níveis de arrendamento.