Mercado inmobiliario de Milán, análisis y previsiones de Nomisma

El índice de rendimiento de las compras y ventas de propiedades residenciales para el mercado de Milán muestra una caída repentina en la segunda mitad de 2023. La razón principal de esto es la menor intensidad de la demanda en comparación con semestres anteriores, debido a las mayores dificultades experimentadas por los compradores para acceder al crédito. Así se desprende de los resultados del 3er Observatorio del mercado inmobiliario 2023 de Nomisma para el mercado inmobiliario de la capital lombarda.

Mercado inmobiliario de Milán

En el primer semestre de 2023, según Nomisma, el mercado residencial de Milán sufrió un retroceso significativo en el primer semestre de 2023, con sólo 12.490 ventas frente a las 15.600 del primer semestre de 2022 (-20%). La ralentización de las compras y ventas se ha reflejado en parte en la evolución de los precios de las propiedades nuevas y de segunda mano, que siguen mostrando un crecimiento general, pero a un ritmo mucho más lento en comparación con los seis meses anteriores.

¿Cuánto cuestan las casas en Milán?

En el segundo semestre de 2023, se prevé un estancamiento de los precios de las viviendas nuevas y reformadas (-0,6% semestral), frente a un aumento anual del +1,7%. El descuento medio sobre el precio original se mantiene sin cambios (aprox. 3-4%) y se ha reducido a más de la mitad en comparación con los inmuebles de segunda mano. La tendencia positiva también se aplica al segmento de los inmuebles de segunda mano, donde el aumento medio del precio semestral y anual es del orden del +1,3% y el +3,3%, respectivamente. El periodo medio de venta se mantiene estable y se sitúa entre tres y cuatro meses para los inmuebles de segunda mano. El descuento medio sobre el precio de venta se mantiene entre el 8% y el 9%. Se trata de porcentajes pequeños en un entorno de mercado caracterizado por una reducida elasticidad de la oferta.

Casas en alquiler en Milán

En cuanto al alquiler, la demanda de casas de alquiler en Milán continúa creciendo. En el segundo semestre de 2023, los alquileres confirmaron la variación positiva de los tres últimos semestres (+2,9% semestral), con un aumento anual del 4,7%. El rendimiento bruto medio del alquiler se mantiene estable en 4,8 puntos porcentuales. En cuanto al tiempo de alquiler, de media se necesitan unos dos meses para completar una negociación, aunque las propiedades con las características adecuadas pueden permanecer en el mercado sólo unos días. El estudio de Nomisma entre los agentes del mercado muestra que alrededor del 50% de la demanda que pasa por las agencias se destina a operaciones de compra, respaldadas por una hipoteca en el 73% de los casos.

La presión de la demanda en el mercado de alquiler está aumentando debido al aumento gradual de los tipos de las hipotecas inmobiliarias, por un lado, y al creciente número de residencias trasladadas al mercado de alquiler a corto plazo, por otro.

Propiedad no residencial en Milán

En el primer semestre de 2023, la actividad transaccional de oficinas comerciales en Milán sufrió una caída significativa del orden del -33% con sólo 430 propiedades comercializadas en el mercado, frente a 652 en 2022 y 671 en 2021. En el segundo semestre de 2023, el aumento de los precios medios continuó por cuarto semestre consecutivo. Las cotizaciones muestran cambios positivos tanto en términos semestrales (+1,2%) como anuales (+2,9%), aunque los inmuebles ubicados en distritos comerciales muestran un resultado negativo. Los descuentos medios sobre el precio de venta en las zonas más atractivas se mantienen estáticos semestralmente (9-11%), mientras que aumentan en las afueras (14%). Se confirma el continuo aumento de los alquileres medios desde el primer semestre de 2022, con una tasa de crecimiento media del +1,2% anual. El contexto también se mantiene estable en términos de tiempos de absorción, tanto de venta (6 meses) como de alquiler (4-5 meses). El rendimiento bruto anual medio del alquiler se mantiene casi estable en el 5,1%.

En el primer semestre de 2023, el volumen de ventas minoristas en el mercado de Milán sufrió un ligero retroceso tendencial (-2,6%). En el sector minorista, la tendencia de los precios medios siguió aumentando interanualmente (+1,8% semestral). La tasa de absorción disminuye progresivamente en las ubicaciones más céntricas, con tiempos medios de venta de 4 a 5 meses en el centro y de 6 a 7 meses en la periferia. El descuento medio concedido sobre el precio de venta aumentó ligeramente (9,5%), siendo el menor entre las grandes ciudades y el único de un solo dígito. Se observó un mejor comportamiento en el segmento de alquiler, con un aumento semestral de los alquileres medios (+1,3%). El mercado tiene un tiempo de absorción rápido (3-4 meses), ligeramente más largo en la periferia. Los rendimientos brutos anuales medios se mantuvieron más o menos estables en el 6,7%.

Previsiones del sector residencial en Milán

Las previsiones de los agentes pronostican un fuerte descenso de las cifras de ventas y del nivel medio de precios para el primer semestre de 2024. Por el lado de los alquileres, se espera que los contratos y los niveles de alquiler se mantengan estables.