Immobilienausblick für Italien 2024

Das Jahr 2024 ist bereits in vollem Gange und Immobilienmarktexperten geben ihre Prognosen für die Entwicklung von Immobilien in den kommenden Monaten ab, beginnend mit den Ereignissen des Jahres 2023. Die makroökonomische Entwicklung und insbesondere die Zinsentwicklung haben im vergangenen Jahr zu einem Rückgang der Transaktionen geführt, aber die Zeichen stehen für die verschiedenen Immobiliensektoren im Jahr 2024 moderat positiv, wenn auch mit der gebotenen Vorsicht. Im Folgenden erfahren Sie, was die Experten für den Immobilienmarkt in Italien im Jahr 2024 vorhersagen und auf welche Sektoren Sie achten sollten.

Wohnimmobilienmarkt in Italien

Nach Angaben des Forschungsbüros Tecnocasa schloss das Jahr 2023 für den italienischen Wohnimmobilienmarkt mit einem Rückgang der Käufe und Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr. Dabei geht es um 680.000 Transaktionen, die bis 2024 weiter auf 650.000 sinken könnten, wobei die Preise um bis zu 2 Prozent steigen könnten. Dies sind jedoch Zahlen, die von einem gesunden Markt zeugen: „Die immer noch hohen Zinssätze, für die eine Verbesserung im Jahr 2024 prognostiziert wird, und die Vorsicht der Banken sind Faktoren, die den Zugang zu Krediten weiterhin erschweren, vor allem für diejenigen, die eine größere Finanzierung benötigen“, erklärt Fabiana Megliola, Leiterin des Studienbüros der Tecnocasa-Gruppe. Dies könnte zu einem Preisrückgang führen, insbesondere bei den beliebteren und größeren Immobilientypen.

Bei den kleineren Immobilientypen, die keinen großen Kapitalbedarf erfordern, sind keine größeren Preissenkungen zu erwarten. „Wir erwarten keine negativen Auswirkungen auf die erstklassigen, stattlichen Typen und auf die neu gebauten, sehr gut erhaltenen sowie effizienten Typen, für die man auch bereit ist, etwas mehr auszugeben.“

Immobilien in Mailand Daryan Shamkhali on Unsplash

Laut Megliola werden die Immobilienpreise davon beeinflusst, ob es schwierig ist, ein ausreichendes Angebot zu finden. „Neubauprojekte werden eher in Großstädten stattfinden, während sie sich im Hinterland und in den Provinzhauptstädten verlangsamen könnten, wo die Baukosten zu hoch sind, um eine gute Marktabsorption zu gewährleisten.“ Auch bei Renovierungslösungen, die einen hohen Arbeitsaufwand erfordern, ist mit einem Wertverlust zu rechnen. In Gegenden, in denen das Angebot noch immer unzureichend ist, werden die Preise trotz des Rückgangs der verfügbaren Ausgaben, insbesondere in den Großstädten, stabil bleiben.

Das Szenario könnte die Investitionsentscheidungen in Wohnimmobilien verändern, insbesondere im Hinblick auf die Mieteinnahmen. „Investitionen werden sowohl bei der kurz- als auch bei der langfristigen Vermietung ein wichtiger Bestandteil des Marktes bleiben, wobei im letzteren Fall die Zahlungsfähigkeit des Mieters stärker im Vordergrund steht, von dem möglicherweise mehr Garantien verlangt werden“, sagt Megliola. - Tatsächlich gibt es viele, die auf Kurzzeitvermietungen umsteigen. Die Prognosen sind auch für die Fremdenverkehrsorte gut, wo es trotz des geringeren Kaufinteresses in den letzten Jahren immer noch ein großes Interesse von ausländischen Käufern gibt. Dank der guten Nachfrage werden sich die Mieten weiter erholen. Das unzureichende Angebot, insbesondere angesichts der Rückkehr der Kurzzeitmieten, wird die Mieten weiter steigen lassen. Natürlich müssen die Entwicklung der Wirtschaft, für die weiterhin ein schwaches Wachstum erwartet wird, die Entwicklung der Inflation und die Entwicklung des Vertrauens der Unternehmen und Verbraucher berücksichtigt werden.

Italienische Immobilieninvestition im Jahr 2024

Mit Blick auf große Immobilieninvestitionen sieht Savills Investment Management (Savills IM) im Jahr 2024 in mehreren Sektoren lukrative Chancen, die sowohl im Hinblick auf den Kapitalschutz als auch auf die Generierung stabiler, stetiger Einkommensströme robust bleiben. Schlüsselfaktoren sind dabei der Übergang zu Nullemissionen und ESG.

Zu den zu interessantesten Sektoren gehören:

• Wohnungsvermietung: Historisch gesehen, zumindest auf dem lokalen Markt, ein Vorrecht von Privatpersonen, zeigt diese dennoch eine günstige Dynamik bei den Fundamentaldaten, die das Potenzial des Sektors für alle institutionellen Investoren attraktiv macht. Die Notwendigkeit, ein modernes Produkt zu schaffen, das den Wünschen der Nutzer entspricht, wird entscheidend dazu beitragen, neue Investitionen in diesem Sektor in erheblichem Umfang zu fördern.
• Logistik: Die Vermietungsdynamik in den großen Logistikzentren wird sich auch im Jahr 2024 fortsetzen. Der Leerstand liegt nahezu bei Null und der Bestand ist insgesamt relativ alt. Das Potenzial für moderne, effiziente, nachhaltige und gut gelegene Immobilien ist enorm.
• Immobilienanleihen: Ein weiterer Bereich, den man mit Interesse beobachten sollte, sind Immobilienanleihen. Andrew Allen, Globaler Leiter für Forschung, Produktstrategie und Entwicklung, meint dazu: „Immobilienanleihen bieten heute die besten risikobereinigten Renditen und bieten einen starken Schutz gegen Unterperformance. In einer Zeit der Unsicherheit und Volatilität ist die Sicherheit und Stabilität der Cashflows, die vorrangige Immobilienkredite bieten, derzeit die attraktivste Anlageform für Investoren.“

Büros in Italien

Copernico on Unsplash

Nach der Analyse von JLL wird der Bürovermietungsmarkt im Jahr 2023 insgesamt rund 680.000 m2 aufnehmen, davon 426.000 m2 in Mailand und 250.000 m2 in Rom.

Für 2024 bestätigt sich der Fokus der Mieter auf Büroqualität und ESG-Konformität, auch im Hinblick auf die nahende Frist für Nachhaltigkeitsziele im Jahr 2030.

Parallel zur Konsolidierung hybrider Arbeitsmodelle bestätigt Italien eine erhebliche Rücklaufquote bei Büros, insbesondere in Mailand (85 %), die weit über dem Durchschnitt der wichtigsten europäischen und US-amerikanischen Städte liegt. Im Einklang mit diesem Trend wird mit einer Rationalisierung der Unternehmensflächen gerechnet, mit einer Zunahme von Untervermietungen und der Suche nach hochwertigen Flächen in gut erschlossenen und angebundenen Gebieten.

„Im vierten Quartal 2023 verzeichnete der Mailänder Bürovermietungsmarkt ein Wachstum gegenüber dem Vorquartal (+39 %) und sogar gegenüber dem vierten Quartal 2022 (+10 %). Das Jahr endete jedoch mit einem Abwärtstrend gegenüber den Rekordwerten von 2022 (-15 %). Die Nachfrage konzentriert sich wie in den vorangegangenen Quartalen auf das historische Zentrum, die Porta Nuova und City Life. Die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten der Kategorie A hat das Niveau der Spitzenmieten gestützt und wird dies auch weiterhin tun, mit einem Leerstand von 2,6 % in der Kategorie A“, kommentiert Stefania Campagna, Leiterin im Bereich Märkte bei JLL Italia. „Rom bestätigt sich als interessanter Markt, auch dank der positiven Auswirkungen des PNRR-Anreizes, mit einem Rekord für 2023, der einen Anstieg von +70 % im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete.“

Luxusimmobilien in Italien: Erwartungen für 2024

Der Luxusimmobilienmarkt wird sich auch im Jahr 2024 behaupten. In Bezug auf den Mailänder Platz schloss der Prestige-Wohnimmobilienmarkt nach Angaben der AdE das Jahr 2023 mit einem Rückgang von 6,2 % im Vergleich zum Vorjahr und insgesamt 455 Transaktionen ab. Nach den Schätzungen des „Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024“ wurde dagegen ein Umsatz von 861,3 Millionen Euro (+0,8 % gegenüber 2022) erzielt, wobei der Durchschnittspreis bei 12.658 Euro pro Quadratmeter lag. Ohne Berücksichtigung der Spitzenpreise sinkt der Durchschnitt auf 10.862 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu 2022 betrug der Anstieg nominal 7,1 %. Das Wohnungsangebot zeigt Anzeichen einer Zunahme (+1,1 %).

„Die Verlangsamung der Käufe und Verkäufe ist ein Phänomen, das im letzten Quartal 2022 und noch stärker im Jahr 2023 auftrat und sich im ersten Quartal 2024 weiter verstärken wird“, sagte Andrea Pincherli Vicini, Geschäftsführer und Gründer von Vincenzo Monti Prestige. Diese Dynamik ist weitgehend vorhersehbar, denn wir kommen aus einer Phase großen Wachstums nach der Covid-Krise, in der es einen Schub an Kaufabsichten gab, der auch mit unseren Erfahrungen zusammenhing. Jetzt, mit der Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfelds und den Aussichten auf ein geringeres Wachstum, wenn nicht gar eine Rezession, mit steigenden Zinsen und einer selektiveren Haltung der Banken, war es logisch, einen Rückgang der Zahl der Käufe und Verkäufe zu erwarten, was fast physiologischer Natur ist. Diese Dynamik überträgt sich mit einer gewissen Verzögerung auf die Preise. Welche Auswirkungen dies auf die Werte haben wird, ist schwer zu sagen.

Luxusimmobilien Italien Long Nguyen on Unsplash

Welche Folgen haben die Zinsänderungen?

Analysten zufolge wird der Zinsdruck voraussichtlich bis 2024 anhalten, wenn die Immobilienrenditen schwach bleiben, da die Anpassung der Preise an steigende Zinssätze andauert und die Liquidität weiterhin niedrig bleibt.

Obwohl einige Märkte kurz vor einem Überschießen zu stehen scheinen, haben sich die Mietermärkte im Jahr 2023 tatsächlich gehalten, und die Aussichten für den Prime-Markt im nächsten Jahr sind nahezu stabil, obwohl zumindest bis Mitte/Ende 2024 Abwärtsrisiken bestehen. Ab 2025, wenn sich die Preise ausreichend angepasst haben, werden Immobilien wieder in der Lage sein, attraktive Kernrenditen zu bieten und im Vergleich zu anderen Anlageklassen, wie etwa festverzinslichen Wertpapieren, wettbewerbsfähig zu sein. Wenn die Korrektur bei den Vermögenswerten in eine Erholungs- und Wachstumsphase übergeht, dürften die Chancen noch größer werden. Es gibt also kaum Schwierigkeiten für „Trophäenobjekte“. „Es geht nicht nur um den Zugang zu Krediten“, sagt Andrea Pincherli Vicini, „denn dieses Segment lebt viel weniger vom Zugang zu Krediten als der ‚normale‘ Teil.“

Die Prognosen für den Prime-Wohnimmobilienmarkt in Mailand für 2024 sind daher eher vorsichtig als pessimistisch. Wir wissen, dass der Luxusmarkt nicht besonders von den Zinsen beeinflusst wird, da diese sich auf die Hypotheken auswirken, sondern eher auf die Renditen und die daraus resultierenden Investitionsentscheidungen. Aus diesem Grund wurden viele Anlageentscheidungen an prestigeträchtigen Standorten in Mailand auf das Jahr 2024 verschoben. Prognosen deuten darauf hin, dass die Transaktionen auch im Jahr 2024 zumindest im ersten Teil im Vergleich zum Vorjahreszeitraum noch negativ ausfallen werden. Der Rückgang dürfte am Ende des Jahres jedoch nicht mehr als fünf Prozentpunkte betragen. Das Wort „Stabilität“ dürfte dagegen die Entwicklung der Verkaufspreise kennzeichnen. Im Jahr 2024 werden die Preise wahrscheinlich nur geringfügig steigen, es sei denn, die Inflation (die voraussichtlich wieder unter zwei Prozent liegen wird) kommt wieder zum Vorschein.

Die Prognose 2024 für den Bausektor in Italien

Die Daten von Istat zeigen für das dritte Quartal einen Rückgang der Baugenehmigungen um 0,9 Prozent, der sich auf 30 Prozent erhöht, wenn man das gesamte Jahr 2022 betrachtet. Der Bausektor, so Giovanni Pelazzi, Präsident von Argenta SOA, bestätigt, dass er einer der am stärksten von der aktuellen Wirtschaftslage betroffenen Sektoren ist und dass bis 2024 mit weiteren Rückgängen zu rechnen ist.

„Der Bausektor schließt das Jahr 2023 mit einer negativen Dynamik ab, was zum Teil physiologischer Natur ist“, sagt Pelazzi, „angesichts der außergewöhnlichen Leistung in den beiden vorangegangenen Jahren, zum Teil aber auch auf die Unsicherheiten und Änderungen bei der Definition und Umgestaltung der steuerlichen Anreize für den Sektor zurückzuführen ist, die sich auch 2024 negativ auswirken werden. Insbesondere im Bereich der Wohnungssanierung wird die Nichtvergabe von Steuergutschriften an Dritte zu erheblichen Risiken für die weniger soliden Unternehmen, zu Liquiditätskrisen mit Auswirkungen auf die Lieferkette und zur Aussetzung zahlreicher Arbeiten führen.“

Für den Geschäftsführer von Argenta SOA „hat die Ungewissheit über die Verlängerung der steuerlichen Anreize, die einen wichtigen Prozess zur Effizienzsteigerung des extrem energieintensiven und veralteten Immobilienbestands eingeleitet hatten, gewirkt. Das Auslaufen der steuerlichen Anreize und der rasche Anstieg der Zinssätze sind Faktoren, die den Wohnungsbau weiterhin belasten werden, während die im NRP vorgesehenen Infrastrukturinvestitionen einen Neustart des Sektors auslösen könnten, allerdings erst in der zweiten Hälfte des Jahres 2024“, so die Prognosen.

Anschließend analysiert Pelazzi die Aussichten für den Bausektor im Jahr 2024 auf der Grundlage des Cresme-Berichts. „Diese Daten“, erklärt Pelazzi, „sind sehr negativ: In den Jahren 2024 und 2025 wird die Instandhaltungstätigkeit im Wohnungsbau stark zurückgehen (von 120 Milliarden Euro im Jahr 2022 auf geschätzte 60 Milliarden Euro im Jahr 2026). Der außergewöhnliche Aufschwung der öffentlichen Arbeiten wird nicht in der Lage sein, den gesamten Markt zu halten, sondern nur einen Rückgang abzumildern.“ „Vor diesem Szenario“, so Pelazzi weiter, „glaube ich trotz der von vielen Prognostikern geäußerten Befürchtungen, dass sich für den Bausektor neue Möglichkeiten eröffnen könnten, und zwar dank einer Senkung der Zinssätze durch die EZB, welche die Kreditkosten für Unternehmen und Familien senken und die privaten Investitionen wieder ankurbeln könnte.“

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