Mercado inmobiliario en Italia 2024

El año 2024 está en pleno apogeo y los expertos del mercado inmobiliario esbozan sus previsiones para la evolución del sector inmobiliario en los próximos meses, a partir de los acontecimientos de 2023. La evolución macroeconómica y, en particular, de los tipos de interés, ha provocado un descenso de las transacciones en el año que acaba de terminar, pero los signos son moderadamente positivos para los distintos sectores inmobiliarios de cara a 2024, aunque con la debida cautela. Estas son las previsiones de los expertos para el mercado inmobiliario en Italia en 2024 y los sectores a los que hay que prestar atención.

Mercado inmobiliario residencial en Italia

Según la oficina de estudios de Tecnocasa, el año 2023 cerró, para el mercado inmobiliario residencial en Italia, con una contracción de las compras y ventas respecto al año anterior. Estamos hablando de 680 mil transacciones, que podrían caer hasta 650 mil en 2024, con precios que podrían aumentar hasta un 2 por ciento. Se trata, sin embargo, de cifras que atestiguan la salud del mercado: "Los tipos de interés, que siguen siendo elevados y para los que se prevé una mejora para 2024, junto con la prudencia de los bancos, son elementos que dificultan aún más el acceso al crédito, especialmente para los aquellos que necesitan recurrir a una financiación importante", explica Fabiana Megliola, jefa de la Oficina de Estudios del Grupo Tecnocasa. Esto podría dar lugar a una reducción de los precios, sobre todo en el caso de los modelos más populares y de mayor tamaño.

No se espera que los tipos más pequeños, que no requieren mucho capital, sufran reducciones importantes. No esperamos ningún impacto negativo en los tipos superiores, los más señoriales y los de nueva construcción, en excelente estado y eficientes, por los que la gente también está dispuesta a gastar un poco más.

Milán bienes raíces Daryan Shamkhali on Unsplash

Los precios de la vivienda se verán afectados, según Megliola, por la dificultad o no de encontrar una oferta adecuada de producto. "Las nuevas construcciones tendrán lugar más probablemente en las grandes ciudades, mientras que podrían ralentizarse en el interior y en las capitales de provincia, donde los costes de construcción son demasiado elevados para garantizar una buena absorción del mercado. También se espera que bajen los valores de las soluciones de renovación que requieren importantes obras. En realidades en las que todavía hay falta de oferta, los precios se mantendrán, a pesar de la disminución de la disponibilidad de gasto, especialmente en las grandes ciudades.

El escenario podría cambiar las opciones de inversión en el sector inmobiliario residencial, especialmente en lo que respecta a los ingresos por alquiler. "Las inversiones seguirán siendo un componente importante del mercado tanto en la modalidad de alquiler a corto como a largo plazo pero, en este último caso, con una mayor atención a la solvencia del inquilino, al que se le podrán pedir más garantías", afirma Megliola. -De hecho, son muchos los que se están decantando por el alquiler a corto plazo. Las previsiones también son buenas para los centros turísticos donde, a pesar del impulso comprador menos intenso experimentado en los últimos años, todavía hay bastante interés por parte de los compradores extranjeros. Los alquileres seguirán la senda de la recuperación gracias a la buena demanda. Una oferta insuficiente, especialmente a la luz del regreso de los alquileres cortos, hará que los alquileres sigan aumentando. Por supuesto, habrá que considerar la evolución de la economía, cuyo crecimiento aún se espera que sea débil, la tendencia que tomará la inflación y en qué dirección irá la confianza de empresas y consumidores.

Inversión inmobiliaria italiana en 2024

Savills Investment Management (Savills IM), ampliando nuestra mirada a las grandes inversiones inmobiliarias, considera que en 2024 varios sectores ofrecerán oportunidades lucrativas que seguirán siendo sólidas tanto en términos de protección del capital como de generación de flujos de ingresos estables. Factor clave: la transición hacia cero emisiones y ESG.

Los sectores a considerar incluyen:

• El alquiler residencial: históricamente, al menos en el mercado local, una práctica empresarial de particulares, muestra sin embargo una dinámica favorable en los fundamentos que hacen atractivo el potencial del sector para todos los inversores institucionales. La necesidad de crear un producto moderno que responda a los deseos de los usuarios contribuirá decisivamente a apoyar volúmenes significativos de nuevas inversiones en el sector.
• Logística: la dinámica de alquiler en los grandes centros logísticos continuará en 2024. La disponibilidad es casi nula y el stock existente es, en general, relativamente antiguo. El potencial para conseguir inmuebles modernos, eficientes, sostenibles y correctamente ubicados es enorme.
• Deuda inmobiliaria: otro ámbito que hay que vigilar con interés es el de los préstamos inmobiliarios. Según Andrew Allen, Director Global de Investigación, Estrategia y Desarrollo de Productos, "la deuda inmobiliaria es la asignación que ofrece actualmente los mejores rendimientos ajustados al riesgo, con una sólida protección frente a los malos resultados. En un periodo de incertidumbre y volatilidad, la certidumbre y la estabilidad de los flujos de caja que proporciona el crédito inmobiliario preferente es actualmente el tipo de inversión más atractivo para los inversores."

Oficinas en Italia

Copernico on Unsplash

Según el análisis de JLL, el mercado de arrendamiento de oficinas ascendió a unos 680.000 m2 de contratación en 2023, de los cuales 426.000 m2 fueron en Milán y 250.000 m2 en Roma.

Para 2024, se confirma el interés de los usuarios por la calidad de las oficinas y el cumplimiento de las normas ASG, también en vista de la proximidad de la fecha límite de 2030 para los objetivos de sostenibilidad.

Paralelamente a una consolidación de los modelos de trabajo híbridos, Italia confirma una importante tasa de retorno a las oficinas, sobre todo en Milán (85%), muy superior a la media de las principales ciudades europeas y estadounidenses. En línea con esta tendencia, se estima una racionalización del espacio corporativo, con un aumento de los subarriendos y la búsqueda de espacios de calidad en zonas bien comunicadas y dotadas de servicios.

"En el cuarto trimestre de 2023, el mercado de alquiler de oficinas en Milán está creciendo en comparación con el trimestre anterior (+39%) e incluso por encima del cuarto trimestre de 2022 (+10%); sin embargo, el año termina con una tendencia a la baja en comparación con el niveles récord de 2022 (-15%). La demanda sigue concentrada, como en trimestres anteriores, en la zona del centro histórico, en Porta Nuova y City Life. La limitada disponibilidad de propiedades de Grado A ha apoyado y sigue apoyando el nivel de alquileres prime, con una vacancia Grado A del 2,6%", comenta Stefania Campagna, Responsable de Mercados de JLL Italia. "Roma se confirma como un mercado de interés, gracias también al impacto positivo del incentivo del PNRR, con un año récord de 2023 que registró un aumento interanual del +70%".

Bienes inmuebles de lujo en Italia: que esperar en 2024

El mercado inmobiliario de lujo seguirá aguantando en 2024. En referencia a la plaza de Milán, según datos de la AdE, el mercado inmobiliario residencial de prestigio cerró 2023 con una caída del 6,2% respecto al año pasado y un total de 455 transacciones. En cambio, según las estimaciones del "Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024", la facturación generó un volumen de transacciones de 861,3 millones de euros (+0,8% respecto a 2022), con precios medios de 12.658 euros por metro cuadrado; sin considerar los precios más altos, la media baja a 10.862 euros por metro cuadrado. En comparación con 2022, el aumento fue del 7,1% en términos nominales. La oferta de vivienda muestra algunos signos de aumento (+1,1%).

"La ralentización de la compraventa es un fenómeno que ha aparecido en el último trimestre de 2022 y aún más en 2023 y que se acentuará en el primer trimestre de 2024", afirma Andrea Pincherli Vicini, Ceo & Fundador de Vincenzo Monti Prestige. - Se trata en gran medida de dinámicas previsibles, porque venimos de una fase de gran crecimiento tras el covid, en la que se produjo un repunte de las intenciones de compra también vinculado a lo que vivimos. Ahora, con el deterioro del entorno económico y con perspectivas de menor crecimiento cuando no de recesión, con la subida de los tipos de interés y una actitud más selectiva de los bancos, era lógico esperar una reducción del número de compraventas, que es casi fisiológica. Esta dinámica se está trasladando a los precios con retraso. Es difícil saber cuál será el impacto en los valores.

Inmobiliaria de lujo Italia Long Nguyen on Unsplash

¿Cuáles serán las consecuencias de los cambios en los tipos de interés?

Según los analistas, se espera que las presiones sobre los tipos de interés persistan hasta 2024, cuando los rendimientos inmobiliarios seguirán siendo débiles, ya que continúa el ajuste de los precios al alza de los tipos de interés y la liquidez sigue estancada.

Aunque el desbordamiento parece próximo para algunos, los mercados de alquiler se mantuvieron en 2023 y las perspectivas del mercado Prime para el próximo año son casi estables, aunque prevalecen los riesgos a la baja al menos hasta mediados o finales de 2024. A partir de 2025, una vez que los precios se hayan ajustado lo suficiente, el sector inmobiliario podrá volver a ofrecer rentabilidades básicas atractivas y ser competitivo para el capital en relación con otras clases de activos, como la renta fija. Cuando la corrección del valor de los activos dé paso a una fase de recuperación y crecimiento, se espera que el conjunto de oportunidades aumente. Así pues, pocas dificultades para los "activos refugio" inmobiliarios básicos. No es sólo una cuestión de acceso al crédito", concluye Andrea Pincherli Vicini, "porque este segmento vive mucho menos del acceso al crédito que la parte 'normal'.

Por tanto, las previsiones para el mercado residencial Prime de Milán para 2024 son más cautelosas que pesimistas. Sabemos que el mercado del lujo no se ve particularmente influenciado por los tipos debido a su impacto en las hipotecas, sino más bien en los rendimientos y las decisiones de inversión resultantes. Por esta razón, muchas decisiones de inversión en lugares de gran prestigio de Milán se han pospuesto hasta 2024. Las previsiones indican que también en 2024, al menos en la primera parte, las transacciones, en comparación con el mismo período del año anterior, seguirán siendo negativas, pero la caída, al final del año, no debería exceder los cinco puntos porcentuales. La palabra "estabilidad", por el contrario, debería caracterizar la evolución de los precios de venta. Es probable que en el año 2024 los precios aumenten sólo ligeramente a menos que la inflación (que se espera que regrese por debajo del 2 por ciento) vuelva a asomar cabeza.

Las previsiones para 2024 para el sector de la construcción en Italia

Los datos del Istat indican, para el tercer trimestre, una caída del 0,9 por ciento en los permisos de construcción, caída que se eleva al 30 por ciento si consideramos el conjunto de 2022. El sector de la construcción, afirma Giovanni Pelazzi, presidente de Argenta SOA, se confirma como uno de los más penalizados por el actual contexto económico, previéndose nuevas contracciones durante 2024.

"El sector de la construcción cierra 2023 con una dinámica negativa, que en parte es fisiológica", dice Pelazzi, "dado el extraordinario rendimiento de los dos años anteriores, pero en parte también se debe a las incertidumbres y cambios en la definición y remodelación de los incentivos fiscales para el sector, que seguirán teniendo efectos negativos en 2024. En particular, en el sector de la reurbanización residencial, la no concesión de créditos fiscales a terceros provocará riesgos significativos para las empresas menos sólidas, crisis de liquidez con efectos en la cadena de suministro y la suspensión de muchas obras".

Para el director general de Argenta SOA, "ha actuado la incertidumbre sobre la prórroga de las medidas de incentivos fiscales que habían iniciado un importante proceso de hacer más eficiente el parque inmobiliario, extremadamente consumidor de energía y envejecido. El fin del impulso de los incentivos fiscales y la rápida subida de los tipos son factores que seguirán pesando sobre la construcción residencial, mientras que las inversiones en infraestructuras previstas por el PNR podrían desencadenar un relanzamiento del sector, pero sólo en el segundo semestre de 2024, según las previsiones".

A continuación, Pelazzi analiza las perspectivas del sector de la construcción en 2024 a partir del informe Cresme. "Estos datos -explica Pelazzi- son muy negativos: en 2024 y 2025 la actividad de mantenimiento del sector residencial disminuirá con fuerza (de 120.000 millones de euros en 2022 a una estimación de 60.000 millones de euros en 2026); el impulso excepcional de las obras públicas no podrá garantizar el sostenimiento de todo el mercado, sino tan solo mitigar su caída. En este escenario", prosigue Pelazzi, "a pesar de los temores expresados por muchos analistas, creo que pueden abrirse nuevas oportunidades para el sector de la construcción, gracias a una bajada de tipos por parte del BCE, que aligeraría el coste del crédito para empresas y familias y podría reactivar las inversiones privadas".

Guillaume TECHER on Unsplash