Perspetivas imobiliárias em Itália para 2024

O ano de 2024 já está a todo vapor e os especialistas do mercado imobiliário traçam as suas previsões para o desenvolvimento imobiliário nos próximos meses, a começar pelos acontecimentos de 2023. A evolução macroeconómica e em particular das taxas de juro levaram a uma diminuição das transações no ano que acabou de terminar, mas os sinais são moderadamente positivos para os vários setores imobiliários para 2024, embora com a devida cautela. Aqui está o que os especialistas prevêem para o mercado imobiliário em Itália em 2024 e quais os setores a ter em atenção.

Mercado imobiliário residencial na Itália

Segundo o gabinete de estudos Tecnocasa, 2023 fechou, para o mercado imobiliário residencial em Itália, com uma contração nas compras e vendas face ao ano anterior. Estamos a falar de 680 mil transações, que poderão cair ainda mais para 650 mil até 2024, com preços que poderão subir até 2 por cento. São, no entanto, números que testemunham um mercado saudável: “As taxas de juro, ainda elevadas e para as quais se prevê uma melhoria para 2024, aliadas à prudência dos bancos, são elementos que tornam o acesso ao crédito ainda difícil, especialmente para aqueles que precisam recorrer a grandes financiamentos", explica Fabiana Megliola, Chefe do Gabinete de Estudos do Grupo Tecnocasa. - Isto poderia levar a uma redução dos preços, especialmente para os tipos mais populares e tamanhos maiores.

Os tamanhos menores que não exigem capital significativo não deverão sofrer grandes reduções. Não esperamos qualquer impacto negativo nos tipos de topo, imponentes e naqueles recém-construídos, em excelentes condições e eficientes, pelos quais as pessoas também estão dispostas a gastar um pouco mais.

Imobiliário em Milão Daryan Shamkhali on Unsplash

Os preços das casas serão afetados, segundo Megliola, pela dificuldade ou não de encontrar uma oferta adequada do produto. “As novas construções terão maior probabilidade de ocorrer nas grandes cidades, mas poderão abrandar no interior e nas capitais provinciais, onde os custos de construção são demasiado elevados para garantir uma boa absorção do mercado. Nas realidades onde ainda há falta de oferta, os preços manter-se-ão, apesar da diminuição da disponibilidade de despesas, especialmente nas grandes cidades.

O cenário poderá alterar as opções de investimento em imóveis residenciais, principalmente no que diz respeito à renda. “Os investimentos continuarão a ser uma componente importante do mercado tanto na modalidade de arrendamento de curta como de longa duração mas, neste último caso, com maior foco na solvabilidade do inquilino a quem poderão ser solicitadas mais garantias”, afirma Megliola. - Na verdade, há muitos que estão migrar para o arrendamento de curta duração. As previsões também são boas para os resorts turísticos onde, apesar do impulso de compra menos intenso registado nos últimos anos, ainda existe um interesse razoável por parte dos compradores estrangeiros. Os arrendamentos continuarão numa trajetória de recuperação graças à boa procura. A oferta insuficiente, especialmente à luz do regresso das locações de curta duração, fará com que as rendas subam ainda mais. Naturalmente, será necessário considerar o desenvolvimento da economia, para a qual se espera que o crescimento ainda seja fraco, a tendência que a inflação irá tomar e em que direção irá a confiança das empresas e dos consumidores.

Investimento imobiliário italiano em 2024

Alargando o nosso olhar para grandes investimentos imobiliários, a Savills Investment Management (Savills IM) vê vários setores em 2024 como oferecendo oportunidades lucrativas que permanecem robustas em termos de proteção de capital e de geração de fluxos de rendimento estáveis e constantes. Fator chave: a transição para emissões zero e ESG.

Os setores a serem considerados incluem:

• Arrendamento residencial: historicamente, pelo menos no mercado local, uma prerrogativa empresarial dos particulares, apresenta, no entanto, uma dinâmica favorável nos fundamentos que tornam o potencial do setor atrativo para todos os investidores institucionais. A necessidade de criar um produto moderno que vá ao encontro dos desejos dos utilizadores contribuirá decisivamente para apoiar volumes significativos de novos investimentos no setor.
• Logística: a dinâmica de arrendamento nos grandes centros logísticos continuará em 2024. A ocupação é quase nula e o stock existente é, no seu conjunto, relativamente antigo; o potencial para imóveis modernos, eficientes, sustentáveis e bem localizados é enorme.
• Dívida imobiliária: outra área a observar com interesse são as obrigações imobiliárias. De acordo com Andrew Allen, Chefe Global de Pesquisa, Estratégia e Desenvolvimento de Produtos, "A dívida imobiliária é a atribuição que proporciona hoje os melhores retornos ajustados ao risco, com forte proteção contra desempenho inferior. Num período de incerteza e volatilidade, a certeza e a estabilidade dos fluxos de caixa que os empréstimos imobiliários séniores proporcionam é atualmente o tipo de investimento mais atraente para os investidores."

Escritórios em Itália

Copernico on Unsplash

De acordo com a análise da JLL, o mercado de arrendamento de escritórios totalizou cerca de 680 mil m2 de ocupação em 2023, dos quais 426 mil m2 em Milão e 250 mil m2 em Roma.

Para 2024, confirma-se o foco dos ocupantes na qualidade dos escritórios e na conformidade ESG, também tendo em vista a aproximação do prazo de 2030 para as metas de sustentabilidade.

Paralelamente a uma consolidação de modelos de trabalho híbridos, Itália confirma uma taxa significativa de retorno aos escritórios, particularmente em Milão (85%), muito superior à média das principais cidades europeias e norte-americanas. Em linha com esta tendência, estima-se uma racionalização dos espaços corporativos, com aumento das subarrendamentos e procura de espaços de qualidade em zonas bem servidas e interligadas.

"No quarto trimestre de 2023, o mercado de arrendamento de escritórios em Milão apresenta um crescimento em relação ao trimestre anterior (+39%) e ainda superior ao do quarto trimestre de 2022 (+10%); no entanto, o ano termina com uma tendência descendente em relação ao níveis recordes de 2022 (-15%). A procura mantém-se concentrada, tal como nos trimestres anteriores, na zona do centro histórico, em Porta Nuova e City Life. A disponibilidade limitada de imóveis de categoria A apoiou e continua a sustentar o nível de rendas prime, com uma vaga Grade A de 2,6%", comenta Stefania Campagna, Head de Mercados da JLL Italia. “Roma confirma-se como um mercado de interesse, graças também ao impacto positivo do incentivo do PNRR, com um recorde de 2023 registando um aumento anual de + 70%.

Imóveis de luxo em Itália: o que esperar em 2024

O mercado imobiliário de luxo continuará a aguentar-se em 2024. No que diz respeito à praça de Milão, segundo dados da AdE, o mercado imobiliário residencial de prestígio fechou 2023 com uma queda de 6,2% face ao ano passado e um total de 455 transações. Por outro lado, de acordo com as estimativas do “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024”, o volume de negócios gerou um volume de trocas de 861,3 milhões de euros (+0,8% face a 2022), com preços médios de 12.658 euros por metro quadrado; sem considerar os preços mais altos, a média cai para 10.862€ por metro quadrado. Comparativamente a 2022, o aumento foi de 7,1% em termos nominais. A oferta de habitação apresenta alguns sinais de aumento (+1,1%).

“A desaceleração nas compras e vendas é um fenómeno que apareceu no último trimestre de 2022 e ainda mais em 2023 e se acentuará ainda mais no primeiro trimestre de 2024”, disse Andrea Pincherli Vicini, CEO e fundador da Vincenzo Monti Prestige. - São dinâmicas em grande parte previsíveis porque viemos de uma fase de grande crescimento pós-covid, em que houve um aumento nas intenções de compra também ligado ao que vivemos. Agora, com a deterioração do ambiente económico e com perspetivas de menor crescimento ou mesmo de recessão, com a subida das taxas de juro e uma atitude mais seletiva dos bancos, era lógico esperar uma redução do número de compras e vendas, que é quase fisiológico. Essa dinâmica está a ser transferida para os preços com atraso. Qual será o impacto sobre os valores é difícil de dizer.

Imobiliário de luxo Itália Long Nguyen on Unsplash

Quais serão as consequências dos movimentos das taxas de juro?

Segundo os analistas, as pressões sobre as taxas de juro deverão persistir até 2024, altura em que os rendimentos imobiliários permanecerão fracos, à medida que o ajustamento dos preços ao aumento das taxas de juro continua e a liquidez permanece deprimida.

Embora a ultrapassagem pareça próxima para alguns, os mercados ocupantes mantiveram-se efetivamente em 2023 e as perspetivas do mercado Prime para o próximo ano são quase estáveis, embora os riscos descendentes prevaleçam pelo menos até meados e finais de 2024. A partir de 2025, quando os preços se ajustarem suficientemente, o setor imobiliário será novamente capaz de oferecer retornos básicos atrativos e ser competitivo em termos de capital relativamente a outras classes de ativos, como o rendimento fixo. Quando a correção nos valores dos ativos dá lugar a uma fase de recuperação e crescimento, espera-se que o conjunto de oportunidades cresça. Tão pouca dificuldade para os principais 'ativos-troféu' imobiliários. Não se trata apenas de acesso ao crédito”, conclui Andrea Pincherli Vicini, “porque este segmento vive muito menos do acesso ao crédito do que a parte ‘normal’.

As previsões para o mercado residencial Prime de Milão para 2024 são, portanto, mais cautelosas do que pessimistas. Sabemos que o mercado de luxo não é particularmente influenciado pelas taxas devido ao seu impacto nas hipotecas, mas sim nos rendimentos e nas decisões de investimento resultantes. É por isso que muitas decisões de investimento, em locais de grande prestígio em Milão, foram adiadas para 2024. As previsões indicam que também em 2024, pelo menos na primeira parte, as transações, face ao mesmo período do ano anterior, ainda serão negativas; mas a queda, no final do ano, não deverá ultrapassar cinco pontos percentuais. A palavra “estabilidade”, por outro lado, deveria caracterizar a evolução dos preços de venda. O ano de 2024 verá provavelmente os preços subirem apenas ligeiramente, a menos que a inflação (que deverá regressar abaixo dos 2%) volte a subir.

A previsão de 2024 para o setor da construção em Itália

Os dados do Istat indicam, para o terceiro trimestre, uma queda de 0,9 por cento nas licenças de construção, queda que sobe para 30 por cento se considerarmos todo o ano de 2022. O setor da construção, afirma Giovanni Pelazzi, presidente da Argenta SOA, confirma-se como um dos mais penalizados pelo atual contexto económico, prevendo-se novas contrações até 2024.

“O setor da construção fecha 2023 com uma dinâmica negativa, que em parte é fisiológica”, afirma Pelazzi, “dado o extraordinário desempenho dos dois anos anteriores, mas em parte também se deve às incertezas e alterações na definição e remodelação dos impostos incentivos ao setor, que continuarão a ter efeitos negativos em 2024. Em particular, no sector da requalificação residencial, a não colocação de créditos fiscais junto de terceiros conduzirá a riscos significativos para as empresas menos sólidas, crises de liquidez com efeitos sobre a cadeia de abastecimento e a suspensão de muitas obras».

Para o administrador delegado da Argenta SOA, “agiu a incerteza quanto à prorrogação das medidas de incentivo fiscal que iniciaram um importante processo de tornar mais eficiente o parque imobiliário extremamente intensivo em energia e envelhecido. os incentivos e o rápido aumento das taxas são fatores que continuarão a pesar na construção residencial, enquanto os investimentos em infraestruturas previstos pelo PNR poderão desencadear um reinício do setor, mas apenas no segundo semestre de 2024, segundo os previsores.

Pelazzi analisa então as perspetivas para o setor da construção em 2024 a partir do relatório Cresme. «Estes dados», explica Pelazzi, «são muito negativos: em 2024 e 2025 a atividade de manutenção do sector residencial diminuirá de forma robusta (de 120 mil milhões de euros em 2022 para cerca de 60 mil milhões de euros em 2026); o impulso excecional das obras públicas não conseguirá garantir a sustentação de todo o mercado, mas apenas mitigar a sua queda. Neste cenário", continua Pelazzi, "apesar dos receios expressos por muitos previsores, acredito que novas oportunidades podem abrir-se para o sector da construção, obrigado a uma redução das taxas por parte do BCE, o que aliviaria o custo do crédito para empresas e famílias e poderia relançar os investimentos privados”.

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