Propiedades de Lujo: Tendencias en Milán y Roma

Según datos de Engel & Völkers y Santandrea Luxury Houses.

La vulnerable situación económica en Italia no ha comprometido el mercado inmobiliario italiano, especialmente el mercado inmobiliario de lujo. En particular, Milán y Roma no se han visto afectados por la crisis. Lo demuestra el elevado volumen de ventas, como la progresiva mejora de los principales indicadores económicos. Según un estudio de Engel & Völkers y Nomisma (Estudio de mercado en Milán/Roma H1 2019), Milán alcanza hasta 18 mil euros por metro cuadrado y en Roma puede llegar a 12 mil euros.

Propiedades de lujo en Milán

Se puede presenciar una carrera en Milán con respecto a la construcción de propiedades de calidad, especialmente con los Juegos Olímpicos de 2026 en el horizonte. El mercado inmobiliario está disfrutando de una evolución muy positiva, siendo el primer mercado nacional en ofrecer dinamismo, tasas de absorción y recuperación de precios. En 2018 se realizaron unas 24.500 operaciones, lo que supone un incremento del 3,4%. Mientras que en el primer semestre de 2019 se observa una tendencia creciente con un aumento del 8,5%. Este aumento no se observó en las zonas centrales y prestigiosas previstas, sino más bien en las zonas urbanas.

Debido al atractivo mercado milanés para inversores y compradores, los plazos de venta se están reduciendo con una media de 1-2 meses para las propiedades de tamaño mediano (menos de 80 m2), 1 - 3,5 meses para las propiedades grandes (80-160 m2) y 2-6 meses para las propiedades muy grandes (más de 160 m2). De hecho, los períodos de tiempo de venta o alquiler de propiedades más valiosas, nuevas o renovadas son casi inmediatos.

Un estudio realizado por Santandrea Luxury Houses, sobre residencias de prestigio, confirma el aumento de los precios de las propiedades de lujo, especialmente en las zonas de Brera, Magenta y Centro Storico. En el caso de las viviendas de segunda mano, la diferencia media entre el precio inicial y el precio real se situó en torno al 11%, lo que está en línea con el semestre anterior. En cuanto al plazo medio de venta, las cifras son más dinámicas. Por ejemplo, Brera (3-5 meses) y Magenta y Centro Histórico (4-6 meses), con hasta 8 meses en otras áreas.

Para las viviendas nuevas o reformadas, Santandrea registró precios desde 7.700 euros por m2 en Centro Storico y Magenta-Pagano-Castello, hasta 13.800 euros por m2 en Quadrilatero. Estas cifras demuestran el alto valor en el mercado de ventas y alquileres.

En cuanto a las viviendas usadas o restauradas, los precios oscilaban entre 5.700 euros por m2 en Magenta-Pagano-Castello y 11.000 euros por m2 en Quadrilatero.

En el sector del alquiler, los alquileres medios aumentaron un 2,7%, con un notable aumento en las tres zonas más populares.

• Casas de lujo en venta en Milán
• Alquileres de lujo en Milán

Propiedades de lujo en Roma

Roma ocupa la primera posición en el mercado italiano por número de ventas, según Engel & Völkers, con un incremento anual del 3,4% que asciende a 7.300 millones de euros. Esto está más que confirmado en el primer semestre de 2019 con un aumento del 6,9%.

La demanda de inversión está aumentando en Roma, especialmente en el casco antiguo, para pequeñas y medianas propiedades, propiedades de prestigio y propiedades con vistas a monumentos. Fuera del centro histórico, la demanda de compra y alquiler de una primera vivienda en zonas residenciales más ecológicas sigue estando favorecida por la red de transporte y los servicios cercanos.

Según las casas de lujo Santandrea, las ventas en Roma se mantuvieron estables, así como los precios en zonas con signos de caída como Prati y Trastever y un aumento en Pinciano-Veneto.

Ha habido algunos cambios en los precios en comparación con el segundo semestre de 2018, por ejemplo, en áreas prestigiosas hubo un ligero descenso del 0,4%. La diferencia entre el precio de venta y el precio real fue del 13%. Los períodos de venta variaron entre 7 y 11 meses. En las zonas de Aventino, Pinciano-Veneto, Prati, Salario-Trieste y Trastevere fue posible negociar a partir de los 6 meses, mientras que en otras zonas se registró una media de 8 meses. En cuanto a los alquileres, hubo más diferencias entre las áreas. El descuento después de la negociación fue de alrededor del 8% en promedio, dentro de un rango de 5-10% en las áreas más atractivas. Los períodos de alquiler alcanzaron hasta 2-3 meses. En Roma, el 65% de la demanda era para comprar y el 35% para alquilar.

• Casas de lujo en venta en Roma
• Alquiler de lujo en Roma

Previsión para el mercado inmobiliario de lujo en 2019

Según Engel & Völkers, las tensiones empresariales mundiales y el empeoramiento general del crecimiento han afectado al rendimiento de la economía italiana y, potencialmente, al mercado inmobiliario. En general, sufre un pronóstico de precios y ventas modestos para los próximos tres años. Sin embargo, esto no parece afectar el buen desempeño del prestigioso mercado milanés y, en menor medida, del mercado de Roma. 

Por lo tanto, durante los próximos 12 meses, Engel & Völkers espera que Milán incremente su contrato en mejores ubicaciones, con valores al alza y tasas de absorción más rápidas. Se espera una tendencia estable en Roma para la compra y el alquiler, con un aumento de la demanda de propiedades de uso acomodaticio en el Centro Storico y en zonas bien comunicadas.