Perspectives du marché immobilier italien 2024-2025

Les ventes en hausse au deuxième trimestre 2024, avec des prix moyens au mètre carré en hausse en Italie et une baisse des taux d'intérêt de la BCE. Tel est le contexte du marché immobilier italien, mais comment se porte le marché immobilier en cette fin d'année et quelles sont les prévisions pour 2025 ? Pour le savoir, idealista/news fait le point sur la situation en analysant les données des principaux marchés (Rome et Milan) et en recueillant des analyses à moyen terme auprès d'experts du secteur. Voici les perspectives immobilières en Italie pour 2024-2025.

Tendances des ventes et prix moyens

Le deuxième trimestre 2024 a vu un renversement de tendance dans le secteur résidentiel, comme le montre le rapport trimestriel habituel de l'Observatoire du marché immobilier (OMI) de l'Agence fiscale italienne, qui indique que le nombre de transactions immobilières en Italie a augmenté de 1,2 % par rapport à la même période de l'année dernière.

Plus précisément, selon les statistiques de l'Agence fiscale italienne, environ 186 000 logements ont été vendus, soit plus de 2 000 de plus qu'au cours de la même période en 2023. La hausse des ventes est évidente dans presque toutes les régions d'Italie, bien qu'elle soit plus prononcée dans les régions du Nord et du Centre. Les petites communes tirent la croissance avec une variation de + 1,6 %, supérieure à celle enregistrée dans les capitales provinciales (+ 0,2 %).

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Selon Diego Vitello, Research Manager chez Gabetti Property Solutions : « Après six trimestres de variation négative, qui ont caractérisé la période allant du dernier trimestre 2022 au premier trimestre 2024, les ventes sont revenues en territoire positif », note Vitello. « Cela est dû au fait que la phase de turbulence, qui, comme nous le savons, a provoqué une forte augmentation de l'inflation et, par conséquent, des taux d'intérêt, est désormais surmontée. Ce deuxième trimestre de l'année pourrait être défini comme « l'année zéro » pour le marché résidentiel italien, au cours duquel les deux paramètres économiques, qui avaient écarté de nombreuses familles de l'achat d'une maison, ont pris une tournure positive ».

En ce qui concerne les prix de rachat de maisons en Italie, le dernier indice de valeur immobilière d'idealista montre une augmentation à la fois annuelle (2,1 %) et trimestrielle (1,1 %) des prix des maisons à partir d'août 2024. Le prix moyen des maisons d'occasion s'élève à 1 857 € par mètre carré.

Ce chiffre doit cependant être replacé dans le contexte européen plus large de la dernière décennie. Comme le souligne une analyse d'Abitare Co. (basée sur des données Eurostat), au cours des dix dernières années, parmi les 27 pays de l'Union européenne, l'Italie figure parmi les nations ayant enregistré les plus faibles augmentations de prix (+ 8,8 %), se plaçant à l'avant-dernière place, juste devant la Finlande (+ 5,5 %).

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Selon une analyse d'Abitare Co., parmi les principales métropoles italiennes, seule Milan a enregistré une augmentation des prix nettement supérieure à la moyenne au cours des dix dernières années, avec une hausse de 49 %. Viennent ensuite Bologne et Florence, avec des augmentations respectives de 33 % et 19 %. Naples a connu une légère augmentation de 2 %, tandis que Rome a connu une baisse de 13 %, et d'autres villes comme Gênes (- 33 %), Turin (- 5 %) et Palerme (- 21 %) ont enregistré des performances négatives.

Tendances du marché dans les grandes villes

Selon les statistiques de l'OMI pour le deuxième trimestre 2024, les baisses de ventes enregistrées à Milan, Turin et Naples ont diminué par rapport à la période précédente, où les ventes avaient chuté respectivement de 13,2 %, 10 % et 4,5 %. D'autres grandes métropoles connaissent des hausses significatives.

Plus précisément, des hausses sont enregistrées à Gênes (+ 3,9 % et 2 335 transactions), Rome (+ 3,4 % et 9 456 transactions) et, bien que légèrement, à Palerme (+ 0,7 % et 1 726 transactions). En revanche, des baisses sont enregistrées à Florence (- 8,1 % et 1 225 transactions), Milan (- 7,3 % et 6 087 transactions), Bologne (- 2,5 % et 1 504 transactions), Turin (-  2,0% et 3 886 transactions) et Naples (- 0,9 % et 2 154 transactions). Néanmoins, par rapport aux baisses enregistrées au premier trimestre 2024, les données montrent une amélioration à Milan, qui avait enregistré - 13,2 %, Turin (- 10 %) et Naples (- 4,5 %).

Prix des maisons à Milan et ses environs

Milan est la ville la plus chère d'Italie pour acheter un logement, avec une moyenne de 4 989 € le mètre carré. Il est donc plus rentable d'acheter un bien immobilier résidentiel en province qu'en ville. La plupart des communes de la périphérie de Milan ont des prix moyens inférieurs à la moyenne milanaise.

Parmi les principales communes de la périphérie milanaise, la plus abordable pour acheter un logement est Magenta, avec un prix moyen demandé de 1 590 € par mètre carré. Elle est suivie par Abbiategrasso (1 833 € par mètre carré) et Garbagnate Milanese (1 943 € par mètre carré).

En ce qui concerne la ville elle-même, le quartier le plus abordable est Vialba-Gallaratese (2 912 € le mètre carré). Viennent ensuite Baggio (2 979 € le mètre carré) et Comasina-Bicocca (3 916 € le mètre carré). Au total, 13 zones restent en dessous de la moyenne de la ville, parmi lesquelles Certosa, Corvetto-Rogoredo, Cermenate-Missaglia, Famagosta-Barona, Greco-Turro, Lorenteggio-Bande Nere, San Siro-Trenno-Figino, Forlanini, Vigentino-Ripamonti et Città Studi-Lambrate.

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Prix des maisons à Rome et ses environs

À Rome, le prix moyen des maisons (3 042 € le mètre carré) est nettement inférieur à celui de Milan. Cependant, le contexte romain met également en évidence un scénario similaire à celui de la capitale lombarde, les prix les plus bas étant observés dans les zones provinciales.

Parmi les principales communes de la province romaine, celle où le prix moyen des logements sur le marché est le plus bas est Velletri (1 352 € le mètre carré). Elle est suivie par Ardea (1 543 € le mètre carré) et Tivoli (1 587 € le mètre carré). Dans plusieurs autres communes de la province romaine, le prix moyen des logements sur le marché est également inférieur à 2 000 € le mètre carré.

Dans la ville même, le seul quartier où le prix moyen est inférieur à 2 000 € le mètre carré est Rome Est-Autostrade (1 959 € le mètre carré). On trouve également des annonces inférieures à 2 500 € le mètre carré en moyenne dans des zones telles que Labaro-Prima Porta, Giustiniana-La Storta-Olgiata, Casal Palocco-Infernetto, Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria, Casalotti-Selva Nera-Valle Santa et Lido di Ostia. Plus généralement, 13 quartiers se situent en dessous de la moyenne de la ville.

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Baisse des taux d'intérêt de la BCE : l'impact sur les crédits immobiliers en Italie

En juillet, la Banque centrale européenne a décidé de maintenir ses taux d'intérêt après une première baisse de 25 points de base en juin. Le 12 septembre, comme anticipé par les marchés, une nouvelle baisse de 25 points de base a été opérée, ramenant les taux d'intérêt sur les opérations principales de refinancement, les facilités de prêt marginal et les dépôts auprès de la banque centrale à respectivement 3,65 %, 3,90 % et 3,50 %.

Alors, quel est le coût d'un prêt immobilier en Italie aujourd'hui ? Selon les simulations d'idealista/mutui, la mensualité d'un prêt immobilier sur 30 ans de 200 000 € avec un taux variable et un spread de 0,75 % est passée de 1 026 € en janvier 2024 à 985 € aujourd'hui, ce qui représente une économie de 41 € par mois et de 492 € par an. Les prêts immobiliers à taux fixe ont également diminué, la mensualité passant d'une moyenne de 843 € au début de l'année pour un prêt immobilier sur 30 ans avec un spread de 0,5 % à 819 € actuellement, soit une économie de 24 € par mois et de 288 € par an.

Actuellement, selon idealista/mutui, le meilleur taux disponible pour un prêt immobilier à taux fixe sur 30 ans de 200 000 €, avec un ratio prêt/valeur de 80 %, est de 3,20 %, avec une mensualité de 691 €. Pour un prêt immobilier à taux variable dans les mêmes conditions, le meilleur taux du marché est de 5,02 %, avec une mensualité de 860 €.

Prévisions pour le marché immobilier en Italie

Selon Mario Breglia, président du centre de recherche Scenari Immobiliari, on prévoit une augmentation des prix à l'échelle nationale de 3,1 %, mais les variations dans les principales villes seront plus prononcées, Milan étant en tête du top 10 avec une augmentation de + 6,9 %, suivie de Venise avec + 6,5 % et Rome avec + 6 %. Parmi les autres villes, citons Bergame (+ 5,2 %), Bologne (+ 5,1 %) et Naples (+ 5 %).

« Il y a un intérêt important pour nos villes et notre économie est forte », explique Breglia. « L’intérêt des investisseurs est donc présent et important. Cependant, malgré un marché intérieur fort, nos opportunités sont limitées en raison du nombre d’investisseurs institutionnels intéressés. Par exemple, en matière d’immobilier résidentiel, l’Italie pourrait avoir un million de transactions comme la France, mais nous sommes bloqués à 700 000. Alors que la France construit 200 000 maisons par an, nous n’atteignons pas les 50 000. »

En se concentrant spécifiquement sur le contexte milanais, selon le rapport « Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024 », la hausse des prix ne devrait pas freiner la demande des investisseurs et des utilisateurs finaux dans le segment de luxe, notamment face à une offre très rigide. Avec une demande positive mais de plus en plus sélective, le véritable moteur du marché continuera d'être la qualité de l'offre.

Toutefois, compte tenu de la rareté de ce type de stock, le premier semestre 2024 a vu une nouvelle hausse des prix demandés, avec une augmentation nominale moyenne de 5,5 % par rapport à septembre 2023. Considérant que le taux d'inflation cette année est d'environ + 0,9 % par an, l'investissement reste solide, également en termes réels, avec un prix moyen en hausse de plus de quatre points de pourcentage nets.