I mutui sono generalmente classificati sulla base della tipologia di tasso applicato.
Si distinguono in:
- Mutui a Tasso Fisso
Il tasso di interesse stabilito per il mutuo rimane invariato per tutta la durata del contratto, anche se intervengono variazioni sul mercato dei tassi.
Il parametro di riferimento più comune a cui sono regolati i mutui a tasso fisso è l’IRS (Euro Interest Rate Swap). Rappresenta la media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea stipulano contratti Swap per la copertura del rischio rappresentato dalla volatilità dei tassi di interesse. Può essere quotato per durate dai 10 ai 30 anni.
All’IRS di riferimento rispetto alla durata del mutuo, viene aggiunta una percentuale (spread) che rappresenta il guadagno della Banca finanziatrice. Lo spread rimane fisso per tutta la durata del mutuo, salvo sia diversamente previsto nel contratto.
- Mutui a Tasso Variabile
Il tasso del mutuo varia in linea con l’andamento del mercato dei tassi. Esso può variare sia in aumento che in diminuzione.
Il parametro di riferimento più comune a cui vengono regolati i mutui a tasso variabile è l’Euribor (Euro Interest Bank Offered Rate). Viene pubblicato giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea e rappresenta il tasso medio delle transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee. Può essere quotato a 1 mese, 3 mesi e 6 mesi.
All’Euribor di riferimento rispetto alla frequenza delle rate del mutuo, viene aggiunta una percentuale (spread) che rappresenta il guadagno della Banca finanziatrice. Lo spread rimane fisso per tutta la durata del mutuo, salvo sia diversamente previsto nel contratto.
Più di rado, al posto dell’Euribor, per parametrare i mutui a tasso variabile, viene utilizzato il tasso BCE. Esso viene determinato dalla Banca Centrale Europea e di conseguenza non è soggetto alle oscillazioni quotidiane di mercato. Il tasso BCE rappresenta il parametro principale per la determinazione della remunerazione dei prestiti concessi dalla BCE alle banche europee o dei depositi che le banche effettuano presso la BCE.
Esistono diverse tipologie di mutui a tasso variabile. Le più utilizzate sono:
- Mutuo Cap (o tasso variabile con cap): viene stabilito un tasso massimo, oltre al quale la rata non può salire. Rispetto a un variabile puro offre la certezza di spesa massima, ma parte con uno spread più elevato.
- Mutuo a tasso misto con opzione: il cliente può scegliere di passare da tasso fisso (noto al momento della stipula) a variabile o viceversa, ad intervalli prefissati (per esempio ogni 2 o 5 anni). Ad ogni rinegoziazione sarà calcolato l'interesse in base all’Euribor in vigore al momento del cambio, oltre allo spread pattuito da contratto.
- Mutuo a tasso bilanciato: l'interesse è una media pesata di tasso fisso e variabile (ossia Euris ed Euribor), secondo una miscela decisa alla stipula del mutuo (50-50%, 60-40% etc.)
- Mutuo a rata fissa e durata variabile: in caso di variazioni del tasso di interesse non varia l’importo della rata ma la durata del mutuo.