Non bisogna fare confusione tra surroga e sostituzione del mutuo. Pur avendo molti fattori comuni, tra le due opzioni la differenza fondamentale è che con la portabilità del mutuo non è possibile richiedere nuova liquidità alla banca subentrante. Infatti, nella surroga l’importo del debito residuo non può essere modificato, pertanto la banca subentrante metterà a disposizione del richiedente l’esatta somma necessaria ad estinguere il finanziamento presso la banca originaria…centesimi inclusi! Con la surroga è possibile pertanto modificare solo le condizioni contrattuali (in primis il tasso di interesse).
Nel caso della sostituzione del mutuo, invece, è possibile richiedere alla nuova banca un importo maggiore rispetto al debito residuo. Pertanto questa diventa la soluzione ideale per chi invece vuole non solo condizioni più vantaggiose per il mutuo, ma anche più liquidità (per esempio per ristrutturare o per altre spese).
Diverse possibilità, ma, non bisogna sottovalutare, anche diversi costi: un’altra differenza fondamentale da tenere in considerazione infatti riguarda le spese della surroga e della sostituzione. Per la surroga è presto detto: non ci sono costi a carico della parte mutuataria, perché sono tutti gli oneri sono sostenuti interamente dalla banca subentrante. Al contrario, i costi della sostituzione del mutuo tutti a carico del richiedente, in quanto di fatto il vecchio mutuo viene estinto e al tempo stesso ne viene concesso uno nuovo e completamente “scollegato” dal precedente. I costi che pertanto graveranno sul mutuatario sono: la parcella del notaio, le spese di istruttoria, la perizia ed inoltre, andrà nuovamente pagata l’imposta sostitutiva sul finanziamento (lo 0,25% dell’importo concesso).
Se il mutuo da sostituire è stato stipulato prima del febbraio 2007, in caso di sostituzione potrebbero esserci anche delle penali di estinzione anticipata da corrispondere alla banca che “perde” il mutuo. Queste penali invece, non sono mai dovute in caso di estinzione a seguito di una surroga.
Pertanto, prima cambiare il proprio mutuo, per valutare con più consapevolezza quale strada percorrere, occorre prendere in considerazione che con la sostituzione, se da un lato si ha il vantaggio di poter richiedere una liquidità extra, dall’altro sarà obbligatorio sostenere tutte le spese e le imposte di un nuovo mutuo.