A chi rivolgersi per problemi con il proprietario di casa?

A chi rivolgersi per problemi con il proprietario di casa? È questa una delle domande che sarà sicuramente sorta a molti inquilini, nel dover affrontare una situazione di contrapposizione con il proprio locatore. D’altronde, quello dell’affitto è un argomento davvero delicato e le questioni da discutere potrebbero essere quotidiane: da piccole diatribe, come la necessità di forare una parete, fino a gravi violazioni contrattuali, non mancano di certo i motivi di scontro. Ma come tutelarsi e, soprattutto, come dirimere questi conflitti?

In linea generale, chi ritiene che i suoi diritti di inquilino siano stati violati può chiedere il supporto di un avvocato, indispensabile per far luce sulle questioni legali relative alla locazione e, come facile intuire, anche sui vincoli del contratto d’affitto. In alternativa, ci si può rivolgere ad associazioni e organizzazioni, quali ad esempio il Sindacato Nazionale degli Inquilini e Assegnatari (SUNIA), per una consulenza.

Gli obblighi del proprietario e dell’inquilino

Innanzitutto, prima ancora di chiedere supporto per risolvere una contrapposizione con il proprietario di casa, è utile rivedere quali siano gli obblighi del locatore e dell’inquilino. Si tratta di un passaggio fondamentale per capire se esista davvero una violazione da parte del proprietario e, soprattutto, se sia possibile agire - anche legalmente - nei suoi confronti.

Partendo dal locatore, sono diversi gli obblighi definiti per legge all’interno di un contratto d’affitto, così come evidenziato dall’articolo 1575 del Codice Civile. Il proprietario, infatti, deve:

• concedere l’immobile in un buono stato di manutenzione;
• consegnare l’obbligatorio Attestato di Prestazione Energetica (APE);
• eseguire tutte le riparazioni di manutenzione straordinaria dell’edificio;
• permettere all’inquilino di godere pacificamente dell’immobile per tutta la durata dell’affitto;
• evitare interventi che potrebbero inficiare il godimento dell’immobile da parte dell’inquilino;
• restituire la cauzione al termine del contratto d’affitto, se non vi sono danni sull’immobile.

Contestualmente, all’inquilino è richiesto di:

• riconsegnare l’immobile nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto;
• evitare danneggiamenti o mutare la destinazione d’uso dell’immobile;
• provvedere regolarmente al pagamento del canone di locazione definito dal contratto;
• sostenere le spese di manutenzione ordinaria.

È inoltre utile ricordare che le parti si possono accordare autonomamente per benefici o vincoli aggiuntivi rispetto a quelli previsti per legge, purché l’accordo sia specificato in forma scritta. Data la necessità di inserire eventuali clausole, è quindi utile fare riferimento a diversi modelli di contratto di locazione precompilati.

Le principali contrapposizioni tra inquilino e proprietario

Verificate le condizioni riportate sul contratto, e i relativi vincoli normativi, è lecito chiedersi quali siano i temi che più frequentemente contrappongono l’inquilino al proprietario dell’immobile.

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Generalmente, le questioni più comuni riguardano proprio la gestione del contratto di locazione:

• la mancata registrazione dello stesso contratto o l’opposizione alla regolarizzazione da parte del proprietario, con l’emersione di una locazione in nero di fatto;
• il mancato rispetto delle tempistiche d’avviso per il rifiuto al rinnovo del contratto alla sua naturale scadenza;
• la modifica unilaterale degli accordi stabiliti da contratto, come ad esempio un aumento improvviso del canone, prima della scadenza.

Altrettanto frequenti sono le discussioni relative agli obblighi sul sostenimento delle spese. Ad esempio:

• quando l’inquilino si trova a dover pagare interventi di manutenzione straordinaria di tasca propria e il locatore non vuole corrispondere il dovuto;
• quando il proprietario richiede il pagamento di spese accessorie non incluse nella manutenzione ordinaria né specificate da contratto;
• quando il proprietario nega di aver ricevuto il pagamento del canone di locazione e minaccia di attivare la procedura di sfratto per morosità, mentre l’affittuario sostiene di essere in regola con i versamenti.

Vi possono essere poi ragioni di diversa natura, come nel caso di un proprietario che non permetta al conduttore di godere pacificamente dell’immobile, anche cadendo nella molestia. Ancora, altrettanto comuni sono le dispute sullo stato di conservazione dei locali concessi in locazione.

A chi rivolgersi per problemi con il proprietario di casa

Il primo passo per risolvere una contrapposizione con il proprietario di casa è tentare la via della conciliazione verbale, per verificare se vi siano le condizioni per risolvere rapidamente le questioni rimaste in sospeso. Se ciò non è possibile, sono diverse le vie da percorrere, a seconda del problema rilevato. Di norma, ci si può affidare al proprio avvocato di fiducia, alle associazioni e ai sindacati di tutela degli inquilini o, per fatti particolarmente gravi o di rilevanza penale, alle Forze dell’Ordine.

Cosa fare se il proprietario di casa non fa i lavori

In caso il proprietario di casa si rifiutasse di eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria, indispensabili per il godimento dell’immobile, l’inquilino può innanzitutto inviare una lettera di diffida tramite raccomandata con ricevuta di ritorno - oppure una PEC, se il proprietario rientra tra le categorie su cui vige l’obbligo di apertura di una casella di posta elettronica - chiedendo un pronto intervento entro tempistiche congrue.

Qualora il locatore non dovesse provvedere, l’articolo 1006 del Codice Civile specifica che l’inquilino può procedere in autonomia alle riparazioni necessarie: a questo punto, il proprietario dovrà provvedere al rimborso delle spese o alla riduzione del canone d’affitto fino al saldo del debito. In ogni caso, l’affittuario ha diritto di citare in giudizio il locatore indipendentemente abbia provveduto, o meno, in autonomia alla riparazione del guasto.

Quando si può denunciare il proprietario di casa

Ma cosa fare, se si ritiene che il comportamento del proprietario di casa sia passibile di denuncia? Il più delle volte, le questioni relative al mancato rispetto del contratto o al pagamento delle spese vengono risolte al di fuori delle aule di tribunale: di norma, è sufficiente la comunicazione da parte del proprio avvocato, oppure di un’associazione di tutela, per riportare il sereno.

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Vi sono però delle situazioni che potrebbero spingere l’inquilino a sporgere denuncia nei confronti del suo locatore:

• quando si rifiuta di registrare e regolarizzare il contratto d’affitto, spingendo per una locazione in nero. La denuncia andrà fatta all’Agenzia delle Entrate o alla Guardia di Finanza, allegando prove documentali, ad esempio dei versamenti effettuati in assenza di contratto;
• quando il proprietario si rende colpevole di violazioni a carico dell’inquilino. L’eventualità più frequente è quella di un locatore che entra in casa senza il permesso del suo affittuario, compiendo così una violazione di domicilio;
• in presenza di altri reati, come la diffamazione, la minaccia e altro ancora.

Naturalmente, anche il proprietario potrà esercitare i propri diritti nei confronti dell’affittuario: in caso di violazione del contratto o di inquilino moroso per mancato pagamento dei canoni, ad esempio. Allo stesso modo, può sporgere denuncia in presenza di reati a suo danno.

Si può lasciare casa se ci sono problemi con il proprietario?

Non sempre le contrapposizioni tra proprietario e inquilino si riescono a risolvere in modo semplice e, fatto non meno importante, diatribe di grande entità possono irrimediabilmente incrinare il rapporto reciproco tra le parti. È quindi abbastanza fisiologico che l’inquilino, in una situazione difficile da gestire, possa valutare di abbandonare casa prima della naturale scadenza del contratto.

Di solito, l’inquilino può far causa al locatore per richiedere che il giudice invalidi il contratto, permettendogli così di recedere anticipatamente rispetto alla scadenza o, ancora, alle tempistiche di preavviso. È però necessario che vi siano motivazioni di grave entità, come ad esempio un guasto tanto rilevante da rendere impossibile il godimento dell’immobile o, ancora, l’impossibilità di approfittare del diritto all’intimità domestica. Se le condizioni le prevedono, oltre alla chiusura del contratto l’inquilino potrebbe aver diritto anche a un risarcimento o, ancora, alla restituzione delle spese sostenute.