Debiti del condomino moroso: quali sono e chi li paga?

In presenza di un condomino moroso, chi si deve fare carico dei suoi debiti? Per chi vive in condominio, si tratta di una situazione abbastanza frequente: al momento dell’assemblea, si scopre che il vicino di casa non ha corrisposto le spese a lui dovute. Come si procede, chi deve pagarle? In linea generale, il condomino moroso è colui che non corrisponde la sua quota per le spese ordinarie di manutenzione dell’immobile o, ancora, quelle straordinarie e occasionali. La morosità scatta alla scadenza dei termini di pagamento che, di norma, sono immediati per le residenze condominiali, quando non diversamente specificato.

Per ridurre il rischio di imbattersi in situazioni spiacevoli, con condomini refrattari a qualsiasi invito al pagamento, può essere utile verificare la Banca Dati della Morosità Immobiliare prima di vendere o affittare un appartamento a terzi. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Quando un condomino è moroso

Come accennato in apertura, un condomino è moroso quando non provvede al pagamento delle spese ordinarie e straordinarie dovute alla gestione dell’immobile. Nel dettaglio, chi vive in condominio deve infatti corrispondere la propria quota per:

• la gestione delle parti comuni dello stabile, come ad esempio i costi di portineria, di pulizia delle scale, dell’ascensore se ne usufruisce o dell’illuminazione comune;
• i costi relativi alle forniture in comune, come nel caso di riscaldamento centralizzato o del contatore unico per l’acqua, con la divisione in millesimi dei consumi;
• tutte le spese straordinarie o di riparazione approvate in sede di assemblea condominiale.

Non vi sono tempistiche o somme minime che determinano la morosità: questa scatta anche per il mancato pagamento di una singola quota entro i termini di pagamento.

Morosità del condomino: quali sono i termini di pagamento?

Proprio in merito ai termini di pagamento delle proprie quote per le spese condominiali, può essere utile una breve specifica. Di norma, sulle spese che spettano ai condomini non vengono previste delle precise scadenze di pagamento. Per questa ragione:

• secondo quanto previsto dall’articolo 1183 del Codice Civile, senza una precisa data di scadenza la somma può essere esigita immediatamente;
• per la gran parte dei condomini, è consuetudine richiedere il pagamento delle spese al primo giorno feriale del mese a cui si riferiscono.

Questo non vuol dire che non possano essere fissati termini diversi, purché ne venga data esplicita comunicazione scritta, contestualmente all’inoltro della richiesta di pagamento.

Chi paga i debiti di un condomino moroso?

Stabilito quando il condomino sia moroso, è lecito chiedersi come procedere con il pagamento. In altre parole, chi salda i debiti del condomino moroso?

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Secondo quanto stabilito dalla Legge 220 del 2012, in merito all’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, esiste un vincolo di solidarietà fra i condomini. Questo significa che eventuali creditori, nel tentativo di vedersi corrisposte le spese non pagate dal soggetto moroso, potrebbero rifarsi su tutti i rimanenti condomini anche se singolarmente in regola con le loro quote. Saranno poi questi ultimi, saldato il debito verso il creditore, a rivalersi sul condomino non pagante.

Tuttavia, affinché il creditore possa esigere il pagamento su tutti gli altri condomini, deve dimostrare di aver tentato “con ragionevole sforzo” di ottenere la somma dovuta dal soggetto effettivamente moroso.

Proprietario o affittuario, chi è responsabile?

Come facile intuire, la situazione si complica quando il condomino moroso non è il proprietario dell’appartamento, bensì il suo inquilino. Quali sono le responsabilità delle due parti?

Come stabilito dall’articolo 1576 del Codice Civile e dalla Legge 392 del 1978, salvo diversi accordi siglati nel contratto d’affitto, all’inquilino spettano tutte le spese di gestione ordinaria dell’immobile, mentre al proprietario quelle straordinarie, come ad esempio le opere di ristrutturazione. Ma cosa succede se l’affittuario non effettua il pagamento di ciò che è a suo carico?

Nei confronti del condominio, l’obbligo di pagamento è sempre a carico del proprietario, così come previsto dall’articolo 1118 del Codice Civile. Di conseguenza, sarà il locatore a dover corrispondere le spese non pagate del suo inquilino e, dopo aver saldato il debito, potrà rivalersi su quest’ultimo richiedendo il rimborso o, in caso di esito negativo, avviando la procedura di sfratto per morosità.

Cosa fare in caso di condomini morosi

In presenza di un soggetto moroso, è l’amministratore di condominio a dovere attivarsi affinché il debito venga saldato. Per farlo, è necessario seguire una specifica procedura per sollecitare il condomino - sempre il proprietario dell’immobile, poiché l’amministratore non può agire su affittuari - a saldare il dovuto, fino a giungere alla richiesta di un decreto ingiuntivo qualora non fosse possibile agire in altro modo.

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Il processo parte con l’inoltro di specifiche comunicazioni al condomino moroso:

• lettera di sollecito: con questa comunicazione, l’amministratore deve esortare il condomino moroso al pagamento delle cifre dovute;
• lettera di diffida: in caso il condomino non dovesse saldare il suo debito al ricevimento del sollecito, si può passare alla diffida e messa in mora, in cui si intima il pagamento delle somme dovute, sottolineando che diversamente saranno intraprese le vie legali.

Qualora anche la lettera di diffida non dovesse sortire alcun esito, a sei mesi dalla chiusura del bilancio di esercizio l’amministratore può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, affinché si possa attuare il recupero dei crediti sul soggetto moroso. Per procedere alla richiesta di decreto ingiuntivo, l’amministratore non ha bisogno di ottenere l’autorizzazione né la maggioranza dell’assemblea condominiale.

Con l’emissione del decreto, l’amministratore di condominio può:

• sospendere la fruizione dei servizi comuni, come ad esempio l’uso dell’ascensore o delle comodità di portineria, senza però intaccare i servizi essenziali come acqua, elettricità e riscaldamento;
• comunicare ai creditori il nominativo del condomino moroso, affinché possano attivare la procedura di recupero dei crediti o, ancora, il pignoramento dei beni. In questo caso, è però necessario che la comunicazione avvenga nella massima riservatezza, per questioni di privacy.

Cosa succede se l’amministratore non interviene?

In presenza di un condomino moroso, l’amministratore ha l’obbligo di procedere così come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile, tranne quando l’assemblea decide diversamente. In caso l’amministratore non dovesse intervenire:

• l’assemblea condominiale può deliberare la revoca dell’incarico all’amministratore;
• il condominio può avanzare una richiesta di risarcimento all’amministratore per i danni subiti, tramite processo civile.

Cosa succede se non si paga il condominio?

Ma cosa accade al condomino moroso che dovesse rifiutarsi di pagare le quote delle spese a suo carico? Così come si è accennato nei precedenti paragrafi, il soggetto moroso rischia di:

• subire un pignoramento mobiliare, con la confisca dei beni mobili fino al saldo del debito, salvo quelli essenziali per vivere;
• subire un pignoramento immobiliare, quando il debito è di grande entità, tale da richiedere la messa all’asta della casa;
• vedersi sospendere i servizi nelle parti comuni.

Quando cadono in prescrizione i debiti condominiali

Per un condomino moroso che non avesse la possibilità di salvare il proprio debito, una speranza arriva dalla prescrizione delle spese condominiali. Quando avviene? Secondo l’articolo 2948 del Codice Civile la prescrizione:

• è di cinque anni per le spese ordinarie;
• è di dieci anni per le spese straordinarie.

Di conseguenza, queste sono le tempistiche massime a cui il condominio dovrà attenersi per rivalersi sul soggetto moroso. In ogni caso, il consiglio è sempre quello di chiedere un parere a professionisti abilitati e al proprio avvocato di fiducia.