Forno rotto in casa in affitto: chi deve pagare la riparazione?

Il guasto di un elettrodomestico di uso quotidiano, come il forno, all'interno di un appartamento in affitto è un inconveniente che può capitare a chiunque più frequentemente di quanto si possa credere. Stabilito questo, però, la questione che si pone è ben più specifica: chi deve pagare le spese per la riparazione o la sostituzione di un forno rotto in una casa in affitto? La risposta a questa domanda non è sempre immediata e può variare a seconda di diversi fattori, ma è sempre bene far riferimento al Codice Civile. 

Chi deve pagare le spese del forno se si è in affitto

La locazione, ossia l'affitto di un immobile, è una questione considerata e regolamentata con una certa attenzione dal Codice Civile. In modo particolare, gli articoli interessati sono il 1567, 1590 e 1609. Qui, oltre a definire il rapporto tra locatore e affittuario, vengono considerati i diritti e i doveri a carico di locatore e conduttore, tra cui anche la gestione della manutenzione dell’immobile stesso. 

L'articolo 1567 del Codice Civile pone le basi stabilendo che il locatore, ovvero il proprietario dell'immobile, è tenuto a eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, cioè dell'inquilino. Stando, poi, all’articolo 1590, il conduttore ha l'obbligo di mantenere e restituire un eventuale appartamento nelle stesse condizioni in cui è stato affittato. 

Per finire, poi, l’articolo 1609, attribuisce le spese di piccola manutenzione a carico dell'inquilino. La normativa, dunque, nonostante si muova su un confine piuttosto labile, considera la sostituzione di un forno rotto responsabilità dell’affittuario, anche se la tempistica gioca un ruolo fondamentale per cambiare la situazione. 

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Quindi, chi cambia il forno?

Compresa la regolamentazione, per rispondere adeguatamente a questa domanda è essenziale stabilire il tempo in cui si è verificato il guasto del forno. Se questo avviene a poche settimane dalla firma del contratto di locazione, la responsabilità cade essenzialmente sul proprietario dell'immobile. Questo, infatti, come è stato precedentemente chiarito, è obbligato a consegnare l’appartamento in perfette condizioni, il che vuol dire che gli elettrodomestici devono essere funzionanti ed efficienti. Un guasto a pochi giorni dall'inizio della locazione, invece, dimostra proprio come questi siano stati consegnati usurati dal tempo e dall'uso. Unica eccezione, potrebbe essere un utilizzo improprio da parte dell’inquilino che, però, deve essere dimostrato. 

Se, invece, il guasto si presenta dopo sei mesi o oltre un anno, l’inquilino non può rivalersi in nessun modo sul locatore. In questo caso, infatti, si tratta di un semplice ed inevitabile contrattempo nato dall'uso quotidiano dell'elettrodomestico. Per evitare, comunque, eventuali diatribe e problematiche successive, si consiglia ad entrambe le parti di controllare sempre l’effettiva funzionalità degli elettrodomestici prima di firmare il contratto di locazione. In questo modo è possibile accertare determinate problematiche con una immediata sostituzione o un rimborso delle spese eventualmente sostenute per la riparazione. 

La ripartizione delle spese di riparazione degli elettrodomestici guasti

Per capire effettivamente in che modo le spese di riparazione di un elettrodomestico come ad esempio un forno, una lavatrice rotta o un frigo rotto in affitto, devono e possono essere ripartite tra locatore e conduttore, è bene conoscere nello specifico la differenza che sussiste tra manutenzione ordinaria e straordinaria sempre secondo l'art. 1576 del Codice Civile:

• manutenzione ordinaria: comprende tutti quegli interventi di piccola entità e frequenza che servono a mantenere l'immobile in buono stato di conservazione come la sostituzione di parti usurate dal tempo e dall’utilizzo. Si tratta di operazioni routinarie e necessarie per garantire il normale utilizzo dell'appartamento e che, di conseguenza, sono a carico dell'affittuario. In questa categoria, ad esempio, rientrano la manutenzione della caldaia, il cambio dei filtri dell’aria condizionata, l’eventuale tinteggiatura di diversi ambienti e la sostituzione di rubinetteria. 
• Manutenzione straordinaria: comprende interventi di grande entità e che vanno a modificare la sostanza dell'immobile, oltre al suo valore. Quasi sempre si identificano con lavori strutturali come il cambio d'infissi, lavori di muratura e la sostituzione d’impianti elettrici e idraulici. In questo caso la spesa è completamente a carico del locatore, ossia il proprietario dell’immobile. 

Stando a questa divisione, dunque, nel caso in cui il malfunzionamento di un qualsiasi elettrodomestico di uso quotidiano si presenti nel tempo, la responsabilità economica ricade nella manutenzione ordinaria e sull'affittuario. Il proprietario di un immobile, invece, è tenuto a farsi carico di tutti i lavori strutturali o degli interventi di manutenzione volti a cambiare il valore della proprietà stessa. 

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In caso di situazioni particolari

Oltre la normativa prevista, però, esistono dei casi particolari che esulano dall’applicazione della legge vera e propria. Uno di questi, ad esempio, è l’eventualità di un danno importante ad un elettrodomestico a causa di un temporale particolarmente forte, della presenza di fulmini e del conseguente sbalzo di corrente. In quel caso, dunque, la responsabilità non può essere attribuita in nessun modo all’affittuario ma ad un caso incontrollabile come le condizioni meteo. Per questo motivo, dunque, il locatore deve farsi carico delle spese di manutenzione o, se necessario, della completa sostituzione dell’elettrodomestico. Stessa soluzione, inoltre, si presenta anche nel caso di un terremoto o un'alluvione. 

L'importanza delle clausole nel contratto di locazione

Nonostante le leggi a disposizione, però, in alcuni casi potrebbe presentarsi l’eventualità di una diatriba, soprattutto se le tempistiche e le modalità del guasto possono non apparire particolarmente chiare. Per evitare, dunque, scontri futuri, è sempre consigliato prestare attenzione al contratto di affitto (e ai modelli di contratto) che si sottoscrive e alle eventuali clausole inserite. Qui, infatti, è possibile gestire con precisione proprio la materia della manutenzione ordinaria e straordinaria, andando a specificare le diverse responsabilità delle due parti in causa e le tempistiche entro cui agire. 

Uno strumento efficace da utilizzare, ad esempio, sono le tabelle concordate tra associazioni di proprietari e inquilini. Queste, infatti, stabiliscono chiaramente quali spese debbano essere a carico dell'inquilino e quali del proprietario. Il loro valore oggettivo, dunque, le hanno rese un documento essenziale da inserire nei contratti di locazione per rendere meno ambigue probabili e future problematiche relative soprattutto alla manutenzione ordinaria dell’appartamento.