Proposta di acquisto vincolata al mutuo: cos’è e come funziona

La proposta di acquisto vincolata al mutuo rappresenta uno strumento frequente quando si richiedono finanziamenti per l’acquisto di un immobile. Grazie a questa possibilità, l’acquirente si cautela nei confronti del venditore qualora la banca decidesse di non concedere il mutuo, evitando così la perdita della caparra confirmatoria e il pagamento di altri costi.

Naturalmente, prima di presentare la proposta di acquisto vincolata al venditore, è necessario trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze, così da ridurre il rischio di imbattersi in un diniego da parte dell’istituto di credito.

Cos’è la proposta di acquisto vincolata al mutuo

La proposta di acquisto vincolata al mutuo è un documento che, firmato sia dall’acquirente che dal venditore, subordina la compravendita dell’immobile all’effettiva approvazione del finanziamento da parte della banca. Si tratta di uno strumento decisamente diffuso in ambito immobiliare, poiché:

• elimina l’obbligo d’acquisto dell’immobile in caso di mancata erogazione del mutuo;
• permette all’acquirente di riottenere la caparra confirmatoria versata, solitamente del 10% sul valore dell’immobile, in caso di interruzione della compravendita.

La proposta di acquisto vincolata al mutuo ha dei pro ma anche dei contro, ad esempio riduce l’attrattiva della compravendita agli occhi del venditore, con la possibile perdita dell’immobile, per la tendenza dello stesso venditore di orientarsi verso offerte più sicure.

Lo strumento della proposta di acquisto vincolata al mutuo può essere utilizzata sia nelle compravendite dirette tra privati che in quelle gestite dalle agenzie immobiliari. Dal punto di vista legislativo, i riferimenti sono innanzitutto genericamente gli articoli 1328 e 1329 del Codice Civile, relativi alla revocabilità e all’irrevocabilità dell’offerta contrattuale. Tuttavia, il rimando è soprattutto all’articolo 1353, sempre del Codice Civile, che permette di stipulare contratti che contengano clausole sulla risoluzione in caso l’accordo futuro non dovesse concretizzarsi.

Quanto dura la proposta di mutuo

Ma quanto dura la proposta di acquisto vincolata al mutuo, quanto tempo ha a disposizione il papabile acquirente per ottenere il finanziamento?

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In linea generale, gli accordi stretti tra acquirente e venditore durano tra i 30 e i 60 giorni, la media temporale necessaria affinché l’istituto di credito possa valutare la fattibilità del mutuo e garantirne la sua erogazione. Tuttavia, le parti possono accordarsi anche diversamente, in assenza di precisi riferimenti temporali a livello di legge.

Naturalmente, si considera la proposta di acquisto vincolata al mutuo scaduta quando, alle date prefissate, il processo di approvazione del mutuo non dovesse essersi ancora concluso. Le parti, se interessate, potranno procedere alla sottoscrizione di un nuovo accordo.

Cosa succede se il mutuo non viene concesso: si perde la caparra?

Ma cosa succede alla caparra, se il finanziamento non dovesse essere accordato dall’istituto di credito al richiedente? In generale:

• se il mutuo viene approvato, la compravendita dovrà essere finalizzata. In caso l’acquirente dovesse comunque rinunciare, perderà la caparra e dovrà sostenere eventuali costi correlati;
• se il mutuo non viene concesso, l’accordo tra le parti viene risolto e l’acquirente ottiene la restituzione della caparra.

Se, invece, la proposta d’acquisto non include specifiche relative all’ottenimento del mutuo, il vincolo è maggiore: in caso il finanziamento non dovesse essere concesso, l’acquirente perderà comunque la caparra.

Quanto è vincolante la proposta d’acquisto

Oltre all’eventuale restituzione della caparra, è lecito anche chiedersi quando sia vincolante la proposta d’acquisto legata all’ottenimento del mutuo. In questo caso, il vincolo è relativo ai termini stabiliti dalle parti e, di conseguenza:

• alle tempistiche e alle date stabilite;
• all’effettiva finalizzazione della compravendita in caso di concessione del mutuo;
• alla restituzione della caparra in caso di finanziamento rifiutato:
• alla perdita della caparra se, nonostante l’ottenimento del mutuo, l’acquirente dovesse comunque rinunciare.

Ma quali sono i vincoli, in caso fosse il venditore a recedere dagli accordi? In questo caso, l’acquirente ha diritto alla restituzione del doppio della caparra, come previsto dall’articolo 1385 del Codice Civile. Tecnicamente possono essere previste anche clausole insolite a favore del venditore, come la possibilità di recedere se giunge un’offerta migliore, ma è necessario che la clausola risponda ai criteri di chiarezza e trasparenza affinché sia valida. Inoltre, non dovrà essere vessatoria.

Come si presenta la proposta di acquisto vincolata al mutuo

Quali sono le modalità per presentare una proposta di acquisto vincolata al mutuo, che procedura è necessario seguire? Innanzitutto, bisogna sempre specificare attentamente i termini dell’accordo, così da evitare controversie. Dopodiché, il processo può cambiare a seconda ci si sia rivolti a un’agenzia oppure a una compravendita privata.

Compravendita tramite agenzia

Se ci si affida a un’agenzia immobiliare per la compravendita di un immobile, si può presentare la proposta di acquisto vincolata al mutuo utilizzando i moduli che, di solito, la stessa agenzia mette a disposizione.

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In questo caso, è bene controllare che il documento comprenda:

• la clausola per la restituzione della caparra confirmatoria, in caso di mancata concessione del finanziamento;
• la clausola relativa alla provvigione, poiché altrimenti si rischia di doverla comunque pagare all’agenzia immobiliare, anche senza la finalizzazione della compravendita.

Quest’ultima specifica non è obbligatoria, quindi potrebbe non essere già presente sul modulo che l’agenzia immobiliare consegnerà al richiedente. Tuttavia, si può richiedere che venga appositamente aggiunta.

Compravendita tra privati

Se, invece, la compravendita immobiliare avviene tra privati, è possibile stilare un contratto tra le parti che comprenda:

• i dati anagrafici sia del venditore che dell’acquirente;
• i dati relativi all’immobile, compreso l’indirizzo, le dimensioni e i riferimenti catastali;
• l’entità della caparra;
• le modalità e i termini di pagamento;
• la clausola di condizione sospensiva della concessione del mutuo;
• la data entro la quale l’accordo deve essere eventualmente finalizzato;
• la firma di entrambe le parti.

In merito alla clausola di condizione sospensiva della concessione del mutuo, è bene esplicitare che:

• la compravendita verrà considerata valida e vincolante solo dopo l’effettivo ottenimento del finanziamento;
• la caparra confirmatoria dovrà essere restituita qualora la richiesta di mutuo dovesse essere bocciata.

È utile sapere che online sono disponibili diversi modelli di proposta di acquisto vincolata al mutuo in PDF e, spesso, le stesse banche a cui si richiede il finanziamento hanno a disposizione il modulo da compilare e consegnare al venditore.