Quali sono le novità per una corretta valutazione di un immobile

Quando si parla di valutazione di un immobile sono due i termini di cui non si può fare a meno: trasparenza e correttezza. Con circa 411 miliardi di euro di mutui erogati solo nel mercato residenziale, diventa essenziale avere adeguate garanzie. In questo quadro, un ruolo importante è giocato dalle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, giunte al loro quarto aggiornamento. idealista/news ne ha parlato con Angelo Peppetti, dell’Ufficio Crediti dell’Abi (Associazione bancaria italiana).

Le Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie rappresentano un lavoro articolato e complessivo che vede il contributo di Abi, Assovib, Collegio Nazionale degli Agrotecnici e degli Agrotecnici Laureati, Collegio Nazionale dei Periti Agrari e dei Periti Agrari Laureati, Consiglio Nazionale degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori, Consiglio dell’Ordine Nazionale dei Dottori Agronomi e Dottori Forestali, Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati, Consiglio Nazionale degli Ingegneri, Consiglio Nazionale dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati e Tecnoborsa (Organizzazione del Sistema delle Camere di Commercio per lo sviluppo e la regolazione dell’Economia immobiliare), Assoimmobiliare, Confedilizia, Fiabci-Italia (International Real Estate Federation),Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - Isivi, Royal Institution of Chartered Surveyors - Rics e European Group of Valuers’ Associations –Tegova.

Cosa prevede il quarto aggiornamento delle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie?

“Il quarto aggiornamento è corposo, perché oltre a seguire gli aggiornamenti degli standard internazionali riguarda anche gli aggiornamenti di natura normativa. 

Ricordiamo che è stato pubblicato un nuovo aggiornamento della circolare 285 della Banca d’Italia che ha riportato per gli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie alcune modifiche rispetto al testo precedente, in più sono stati inseriti alcuni riferimenti delle linee guida dell’Eba (European Banking Authority) in merito all’origine e al monitoraggio dei finanziamenti.

In questo ambito, sono stati introdotti alcuni principi importanti: uno che riguarda i criteri Esg della valutazione immobiliare e uno relativo alla possibilità di utilizzare gli strumenti di valutazione automatica, gli Avm. Quest’ultima rappresenta una vera e propria novità rispetto alle precedenti versioni, dove in realtà questi sistemi venivano utilizzati solo ai fini del monitoraggio dei valori immobiliari. Ora è stata introdotta la possibilità di utilizzare gli Avm anche in fase di originations dei finanziamenti.

Altre novità riguardano l’inserimento, tra gli allegati, degli approfondimenti su come valorizzare l’efficienza energetica nel mercato degli immobili. Questo è un tema importante al quale tiene molto l’Autorità di vigilanza, sia quella nazionale che quella europea. Su questo fronte ci sarà un’attenzione crescente da parte delle banche, per il fatto che gli ispettori di vigilanza chiederanno sempre di più di valorizzare l’efficienza energetica nella perizia.

Sono state poi aggiornate le metodologie per la valutazione degli immobili di natura agricola e infine è stata introdotta un’appendice che riguarda il valore sostenibile nel tempo. Questo perché nell’ambito delle discussioni sulla nuova disciplina di vigilanza la base di valore si sta spostando verso un valore nuovo che riguarda l’immobile nel lungo periodo, quindi una sintesi del valore. Sul tema c’è un po’ di allerta e noi abbiamo voluto riportarlo come punto di attenzione per i periti.

Si può dire che il quarto aggiornamento delle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie è un aggiornamento complessivo, un’evoluzione delle precedenti normative, ma con importanti novità”.

Qual è il valore di queste Linee guida?

“Le Linee guida hanno creato una maggiore chiarezza tra i periti che utilizziamo. Si ricorda infatti che noi come banche, anche ai fini di garantire il principio di indipendenza, dobbiamo individuare dei soggetti esterni, dei periti, che svolgono la funzione di valutazione degli immobili. Le Linee guida rappresentano sicuramente un elemento di trasparenza e di chiarezza nella valutazione immobiliare, oltre che di correttezza.

Queste Linee guida sono tenute in grande considerazione da parte dei nostri vigilanti, quindi da parte degli ispettori della Banca d’Italia o dell’Eba. Negli ultimi dodici anni, da quando abbiamo pubblicato le prime Linee guida, non ci sono stati rilievi da parte delle autorità di vigilanza. Le valutazioni sono migliorate.

Ricordo che nell’ambito del documento sono riportati anche i requisiti di onorabilità e di professionalità dei periti, anche con riferimento alla formazione, questo ha sicuramente accresciuto il livello di professionalità dei valutatori. C’è stato un miglioramento in termini di trasparenza e di correttezza, oltre che di rispetto delle disposizioni di vigilanza”.

Perché è importante una corretta valutazione degli immobili?

“Una corretta valutazione degli immobili è fondamentale innanzitutto perché devono essere attuate le disposizioni di vigilanza e poi perché una corretta valutazione consente una maggiore trasparenza e correttezza, che a noi dal punto di vista economico preme moltissimo.

Basti pensare che ad oggi, ad esempio, solo nel mercato residenziale, abbiamo erogato mutui per circa 411 miliardi di euro, abbiamo quindi 411 miliardi che sono garantiti da immobili. Non avere la correttezza nella valutazione immobiliare significa in qualche modo non avere adeguate garanzie su un portafoglio così importante di mutui. E poi una corretta valutazione degli immobili facilita anche il rapporto con il cliente, perché anche il cliente è favorito nel comprendere quanto vale il suo immobile”.