Mutuo a tasso fisso: tutto quello che devi sapere

Hai deciso di comprare casa con un mutuo: la prima domanda che devi porti è quale tipo di tasso di interesse è conveniente scegliere? Mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile, oppure mutuo a tasso misto? Questa scelta è importante per determinare il tipo di importo che occorrerà ripagare mensilmente alla banca, perché la tipologia di tasso applicata verrà calcolata diversamente. Nel caso del mutuo a tasso fisso, di cui ora parleremo in particolare, la rata del mutuo è calcolata a partire dal tasso di riferimento Eurirs, e rimarrà la stessa per tutta la durata del periodo di ammortamento.

Mutuo a tasso fisso: come funziona?

Cos’è quindi un mutuo a tasso fisso? Se vuoi acquistare casa con un mutuo e scegli di stipulare un mutuo a tasso fisso per la prima casa, stai scegliendo un piano di rimborso ad interesse costante, ovvero il tasso di interesse resta lo stesso anche se i tassi di riferimento Bce ed Eurirs dovessero salire o scendere.  In altre parole, il tasso di interesse rimane sempre lo stesso durante tutto il periodo di ammortamento e, al momento della firma in banca, saprai già a quanto ammonterà la rata del tuo mutuo.

Mutuo a tasso fisso o variabile, quale scegliere

Quale tasso conviene per un mutuo? È meglio scegliere un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile? La risposta è: dipende. I mutui a tasso variabile sono indicizzati all’Euribor e possono cambiare al cambiare di questo parametro. In altre parole, durante il periodo di ammortamento il tasso di interesse (e di conseguenza la rata del mutuo) può salire o scendere. Con il mutuo a tasso fisso questo non succede, perché tanto il tasso che la rata restano costanti. Se quindi ci si aspetta che l’andamento dei tassi dei mutui negli anni del periodo di ammortamento saliranno, converrà stipulare un mutuo a tasso fisso. Se invece si intende approfittare dei tassi dei mutui quando scenderanno, converrà un tasso variabile. Va detto che con il mutuo a tasso variabile le rate del primo periodo di ammortamento spesso risultano più convenienti: in questo caso si può inizialmente stipulare un mutuo a tasso variabile per poi surrogare il mutuo e passare ad un tasso fisso.

Il mutuo a tasso fisso può aumentare?

Un mutuo a tasso fisso può cambiare di importo? La riposta è: no. Nel momento in cui abbiamo stipulato il nostro contratto di mutuo a tasso fisso, l’interesse e la rata rimangono costanti nel tempo per tutta la durata del periodo di ammortamento. Questo preserva il mutuatario dalle fluttuazioni dei tassi di interesse, rendendo più semplice pianificare le proprie spese mensili, dato che sarà sicuro che la rata resterà sempre dello stesso importo.

Come si calcola il mutuo a tasso fisso?

Come viene calcolata la rata del mutuo a tasso fisso? Ci sono vari modi con cui si può fare, a seconda della tipologia di rata, che può essere costante, crescente o decrescente.

• Rata costante: con il metodo della rata costante, o “alla francese, si intende il metodo più diffuso del calcolo degli interessi sulla rata del mutuo. In questo caso l’importo da ripagare alla banca è suddiviso in rate uguali per tutto il periodo di ammortamento, ma all’interno della rata la quota di interessi è decrescente nel tempo, mentre la quota di capitale è crescente.
• Rata decrescente: specularmente, si tratta di un metodo di calcolo della rata del mutuo a tasso fisso che lascia costante nel tempo la quota capitale, mentre decresce la quota di interessi (si chiama anche metodo “all’italiana”.
• Rata crescente: con questo metodo, la rata aumenta di importo in concomitanza con delle scadenze preventivamente concordate.

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Come cambiare mutuo da tasso variabile a fisso

E’ possibile cambiare un mutuo passando da un contratto a tasso variabile ad uno a tasso fisso in vari modi:

• Rinegoziare il mutuo: si può passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, rinegoziando il mutuo. Questa operazione, è gratuita, senza limiti di importo e ripetibile e consiste nel cambiare le condizioni del proprio mutuo senza cambiare banca. La legge di Bilancio 2023 prevede la possibilità, fino alla fine del 2023, di passare da un mutuo  a tasso variabile ad uno a tasso fisso senza costi, purchè si rispettino alcune condizioni: il mutuo deve essere inferiore a 200 mila euro, l’Isee del mutuatario non superiore a 35 mila euro e il mutuatario non deve mai essere risultato in ritardo con i pagamenti. In questo modo si può quindi modificare il tasso interesse per il mutuo prima casa.
• Surrogare il mutuo: è il secondo modo per cambiare un mutuo senza costi. Si possono cambiare le condizioni del contratto, trasferendo il mutuo in un’altra banca.
• Sostituire il mutuo: un terzo modo per cambiare mutuo da variabile a fisso è la sostituzione del mutuo. Il mutuo viene completamente riscritto con nuovi tassi, nuova durata, nuovi importi. In questo caso ci sono dei costi da sostenere, quali quelli del nuovo atto notarile, a carico del mutuatario, con relativi oneri di istruttoria, perizia, assicurazione.

Vantaggi del mutuo a tasso fisso

A chi conviene scegliere un mutuo a tasso fisso? Poiché l’importo mensile del rimborso rimane invariato nel tempo, il mutuo a tasso fisso conviene a chi vuole pianificare in anticipo le proprie spese e a chi vuole evitare l’ansia e il rischio delle fluttuazioni dei tassi di interesse. Un’altra ragione per cui conviene scegliere un mutuo a tasso fisso

Svantaggi del mutuo a tasso fisso

Quando invece non conviene scegliere un mutuo a tasso fisso? Sostanzialmente lo svantaggio di un mutuo a tasso fisso è quello di non poter beneficiare degli eventuali cali dei tassi di interesse di riferimento; in questi casi è da preferire un mutuo a tasso variabile. Inoltre, le rate iniziali, confrontate con i mutui a tasso variabile, spesso  si rivelano più alte, anche se non sempre è così. E’ quindi sempre bene avere chiaro l’andamento dei tassi di interesse prima di scegliere se optare per un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile.

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Chi può richiedere un mutuo a tasso fisso

I requisiti che le banche chiedono per poter concedere un mutuo a tasso fisso, e un mutuo in generale, sono legati sostanzialmente alle garanzie che il mutuatario è in grado di offrire circa la sua capacità di rimborsare il mutuo che richiede. Solitamente alcuni tra i requisiti sono i seguenti:

• Contratto a tempo indeterminato
• Garante del mutuo in caso non si abbia una situazione reddituale stabile
• Ammontare del mutuo che non eccede l’80 per cento del valore dell’immobile
• Rata mensile che non eccede un terzo del reddito
• Nessuna segnalazione come cattivo pagatore

Il miglior mutuo a tasso fisso oggi

A quanto ammontano i tassi dei mutui oggi? Quali sono i migliori mutui di oggi? Possiamo rispondere andando a cercare qual è il tasso fisso più basso in questo momento. Il tasso di interesse dei mutui a tasso fisso si calcola sulla base del tasso Eurirs corrispondente alla durata del mutuo a cui viene aggiunta una percentuale in più (spread) che varia da banca a banca.

Ad esempio, quanto è il tasso fisso sul mutuo oggi? Considerando l’Eurirs del 5 aprile 2023, il tasso fisso più basso è quello per i mutui di durata a 50 anni, che è del 2,13 per cento. Un mutuo di durata trentennale farà invece riferimento ad un tasso Eurirs del 2,50 per cento.

Se ci chiediamo quale banca abbia il tasso fisso più basso il 5 aprile 2023, il miglior mutuo a tasso fisso per un importo di 100 mila euro, con un valore dell’immobile di 200 mila euro e una durata trentennale, era fornito da Banca Widiba, con un tasso di interesse del 3,20 per cento (Irs a 30 anni del 2,50 per cento più uno spread dello 0,70 per cento), spese di istruttoria da 700 euro, perizia a 300 euro (risultanti in un tasso finito Taeg, incluse le spese, del 3,40 per cento) e una rata di 432 euro mensili.

Secondo il simulatore idealista/mutui, invece, il tasso medio dei mutui a tasso fisso di oggi è del 3,65 per cento, con una rata di 594 euro mensili (escluse tasse e spese), per un costo totale inclusi gli interessi di 284.090 euro.