I prezzi delle case in Germania registrano il più grande aumento in un decennio

I prezzi delle case in Germania sono aumentati del 9,4% su base annua nel primo trimestre del 2021. Secondo l'Ufficio federale di statistica (Destatis), si tratta del più grande aumento annuo da almeno un decennio. La tendenza al rialzo sembra essere sostenuta da una moltitudine di fattori che rendono il mercato immobiliare tedesco uno dei più dinamici. Ma sono sempre di più gli esperti che si interrogano sul rischio che si crei una bolla.

L'aumento è significativo in sé, ma anche nel contesto. Il secondo più grande rimbalzo degli ultimi dieci anni è stato quello anno su anno del quarto trimestre del 2020, con l'8,7%, e ha seguito temporaneamente gli aumenti registrati nel primo trimestre (7,4%), nel secondo trimestre (6,6%) e nel terzo trimestre (8,3%). Solo nel quarto trimestre del 2010, con la crisi dell'euro, c'è stato un periodo di crescita negativa, quando i prezzi delle case sono scesi dello 0,5% su base annua. 

Il forte aumento dei prezzi delle case in Germania si è fatto sentire su tutto il territorio nazionale, sia nelle grandi città che nelle aree meno popolate. Anche se le città con più di 100.000 abitanti guidano gli aumenti (11,3%), le cosiddette "big seven" (Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Francoforte, Stoccarda e Düsseldorf) non sono da meno, con l'11,1%. Spiccano anche gli incrementi delle case unifamiliari e bifamiliari nelle regioni scarsamente popolate, con l'11,3%. Gli aumenti più moderati si sono registrati negli appartamenti delle città e dei piccoli centri urbani.

Il mercato immobiliare tedesco cresce da anni in modo dinamico, sia negli affitti che nella vendita di case. Tanti i motivi che accompagnano da oltre cinque anni la prima economia europea, come i bassi tassi di interesse, la politica monetaria espansiva della Banca Centrale Europea, ma anche la buona situazione economica del Paese. Ci sono poi i problemi di offerta, visibili soprattutto nelle "big seven", dove il settore da anni non riesce a soddisfare la domanda. 

A queste condizioni si sono recentemente aggiunti due nuovi fattori. Da un lato, i problemi di approvvigionamento dovuti alla pandemia, che negli ultimi mesi stanno ritardando il settore edile tedesco per la mancanza di acciaio, legno e isolamento termico. Dall'altro, bisogna menzionare l'incertezza che ha accompagnato la legge sul congelamento degli affitti a Berlino, che ha ridotto sensibilmente la base offerta in attesa della sentenza della Corte Costituzionale, arrivata ad aprile, la quale ha dichiarato illegale il provvedimento del governo locale per regolare gli affitti.

Quel che è certo è che i prezzi sono alle stelle nel mercato immobiliare. Secondo Deutsche Bank, il più grande istituto finanziario del Paese, nelle "big seven" i prezzi delle abitazioni esistenti sono aumentati in media del 123,7% tra il 2009 e il 2019. L'aumento più contenuto è stato quello di Düsseldorf (97 per cento), mentre Monaco di Baviera è aumentato del 178%. 

Secondo il Global Real Estate Bubble Index 2020 della banca svizzera UBS, Monaco è la città con il rischio più alto al mondo, seguita da Francoforte. Queste due città tedesche sono davanti ad altre capitali note per i prezzi elevati degli immobili, come Hong Kong (quarta), Parigi (quinta), Amsterdam (sesta) e Zurigo (settima). La banca pubblica tedesca per la ricostruzione KfW ritiene che "al momento non vi sia motivo di allarmarsi" per la situazione generale del mercato immobiliare, ma riconosce che vi sono "prove che si stiano formando bolle speculative in alcune regioni" e che "aumenti il rischio di caduta dei prezzi”.