Immobiliare Usa, su quali settori puntare nel 2024

Gli investimenti immobiliari sono influenzati dall’andamento dell’economia in generale e dei tassi di interesse, che impattano sui finanziamenti e sulla possibilità di investire in determinati segmenti. Secondo PGIM Real Estate,  il rallentamento dell'economia, unito all'aumento dei tassi di interesse, farà sì che i finanziamenti immobiliari rimangano scarsi, prolungando il calo dei valori e delle attività immobiliari fino al 2024. Lee Menifee, head of Americas Investment Research di PGIM Real Estate, fa il punto della situazione per quanto riguarda il mercato immobiliare americano, segnalando gli asset sui quali puntare.

Il mercato immobiliare Usa e I tassi di interesse

I valori immobiliari privati statunitensi sono scesi dell'8,1% nei primi tre trimestri del 2023. La crescita economica ha sorpreso al rialzo, mantenendo positiva la crescita del reddito operativo netto (NOI), ma i tassi di cap immobiliare sono stati messi sotto pressione dal rapido aumento dei tassi di interesse. L’emissione di debito immobiliare scenderà ulteriormente, a causa della crescente cautela degli istituti di credito e del maggiore controllo normativo dopo il fallimento di diverse banche in primavera. La scarsità di debito e il calo dei prezzi contribuiscono a rallentare il volume delle transazioni. Il calo del 60% del volume corretto per l'inflazione è il più grave dalla crisi finanziaria globale.

Previsioni per il mercato immobiliare Usa 2024

Secondo PGIM Real Estate, si prevede una crescita positiva dei ricavi in tutti i settori nei prossimi quattro anni. Avvertiamo una decelerazione nei settori dell'industria, dei magazzini e degli appartamenti, e un miglioramento della crescita dei redditi nei settori del senior housing – le residenze per anziani, del retail e degli uffici. I valori devono ancora scendere del 10% circa. Come di consueto in un rallentamento del real estate, il settore più colpito sarà quello degli uffici. Il segmento necessity-based (retail difensivo, senior housing e alloggi prefabbricati) dovrebbe uscirne relativamente meglio. Rispetto alla crisi finanziaria globale, prevediamo perdite medie di valore inferiori in questo ciclo. Gli uffici sono l'eccezione più evidente.

Su cosa investire nel 2024

I rendimenti del debito sono interessanti nel mercato attuale. Potrebbero emergere situazioni selezionate per investire a prezzi più bassi, a cominciare dai REIT con uno sconto notevole. Con l'avanzare dell'anno, le opportunità in asset difensivi e del segmento necessity-based rimarranno favorevoli.

Debito core

Dopo che i costi dei prestiti immobiliari sono aumentati di oltre 300 punti base a causa dell'aumento dei tassi di base, riteniamo che i prestiti core offriranno il rendimento corretto per il rischio più interessante degli ultimi anni. A ulteriore tutela dei prestatori, le condizioni di prestito sono tra le più conservative degli ultimi decenni. La domanda da parte dei mutuatari sarà elevata a causa delle esigenze di rifinanziamento, anche se l'attività di transazione rimarrà in sordina.

Debito non core

Tra il 2024 e il 2025 scadranno oltre 1.000 miliardi di dollari di prestiti immobiliari commerciali, che secondo le nostre stime lasceranno un vuoto di rifinanziamento di oltre 300 miliardi di dollari. Tra questi figurano gli immobili multifamiliari neo-vintage e gli asset più vecchi in posizioni interessanti, oltre ai collaterali di mutui in sofferenza su uffici, negozi e hotel.

REIT

I prezzi dei REIT del settore core incorporano già in gran parte le correzioni di valore della leva finanziaria previste per l'intero ciclo, e alcuni sono già prezzati per la recessione. Con portafogli immobiliari di alta qualità e piena liquidità on demand, i REIT quotati offrono oggi un interessante punto di ingresso.

Residenziale

Gli Stati Uniti hanno costruito pochi alloggi per quasi un decennio, mentre sono aumentate le nuove famiglie e i millennial, ora adulti, preferiscono le case unifamiliari in zone sub-urbane. Il rapido aumento dei prezzi delle case e la recente impennata dei tassi ipotecari rendono l'affitto un'opzione interessante.

Residenze per studenti e per anziani

La ripresa della domanda di alloggi per studenti dopo la pandemia lascia il settore con un buon tasso di occupazione, ponendo le basi per una continua crescita degli affitti. La ripresa ciclica degli alloggi per anziani continua, con un tasso di occupazione che si avvicina ai livelli pre-pandemici e un assorbimento netto pari a circa il doppio della media dell'ultimo decennio. Prevediamo che l'occupazione si riprenderà completamente entro il 2025.

Logistica negli Stati Uniti e in Messico

La penetrazione dell'e-commerce sta riaccelerando dopo una breve battuta d'arresto dopo il 2020. Riteniamo che gli immobili ben localizzati e di dimensioni ridotte, più adatti alle consegne dell'ultimo miglio, continueranno a registrare i risultati migliori. I siti sfitti nel settore industriale in Messico rimangono al di sotto del 2%, anche se negli Stati Uniti sono saliti ai livelli precedenti alla pandemia. L'USMCA e le tendenze alla delocalizzazione continuano a creare domanda per il settore industriale messicano.