Le ragioni per cui i prezzi delle case torneranno a salire in tutto il mondo

È in corso un nuovo ciclo rialzista del settore immobiliare? Ad aprile, l’indice dei prezzi immobiliari a livello mondiale, esclusa la Cina, è aumentato di oltre il 3% su base annua. I prezzi delle case negli Stati Uniti sono più alti del 6,5% rispetto a un anno fa, quelli in Australia sono aumentati del 5%, mentre in Portogallo sono alle stelle. In altri Paesi, il mercato sembra sorprendentemente forte, considerando i tassi di interesse elevati.

Questi dati arrivano dopo un periodo difficile in cui è stato necessario adeguarsi all’inflazione. I prezzi sono scesi del 20% in Canada, Germania e Nuova Zelanda. Sono lontani dai massimi in alcune città americane, tra cui San Francisco e Phoenix. Nel frattempo, i tassi di interesse e i costi dei mutui più alti hanno reso le persone sempre più preoccupate per le spese della casa: la percentuale di cittadini britannici che afferma di trovare “molto difficile” o “un po’ difficile” pagare l’affitto o il mutuo è aumentata dal 24% inizio 2022 al 41% attuale.

Nonostante ciò, sorprende come le cose non siano state ancora più difficili. Dal suo punto più basso nel 2021, il tasso su un tipico mutuo trentennale negli Stati Uniti è aumentato di circa quattro punti percentuali. La teoria generale derivata dalla letteratura accademica indicava che i prezzi nominali delle case sarebbero scesi dal 30% al 50%. Ma in realtà sono appena diminuiti in termini nominali. In termini reali (cioè adeguati all’inflazione), i prezzi globali delle case sono scesi del 6% rispetto al loro picco, ma ciò li colloca in linea con la loro tendenza pre-pandemia. Questa crisi è una delle più brevi della storia, poiché è durata solo pochi mesi, sottolinea The Economist.

Alcuni esperti temono che i tassi elevati finiranno per innescare un vero e proprio crollo. Negli Stati Uniti nel loro complesso, la percentuale di mutui in default non è mai stata così bassa, pari all’1,7%, rispetto a oltre l’11% al culmine della crisi finanziaria globale del 2007-2009. Altrove, la situazione sembra essere altrettanto favorevole. In Nuova Zelanda, il Paese sviluppato più colpito dalla crisi immobiliare, gli arretrati sono in linea con la norma pre-pandemia. Ad eccezione della Germania, anche nella zona euro ci sono meno difficoltà.

Aumento dei mutui fissi

Gli esperti spesso sottolineano l’impressionante resilienza del mercato immobiliare statunitense grazie al suo sistema ipotecario, che si basa fortemente su tassi fissi a lungo termine. Altri Paesi si sono recentemente mossi in questa direzione “stile americano”. I mutui a tasso fisso proteggono i proprietari di case da tassi più alti, il che significa meno svendite che possono far scendere i prezzi delle case. Danno inoltre ai proprietari di immobili un forte incentivo a non trasferirsi, perché in tal caso dovrebbero ottenere un nuovo mutuo, probabilmente a un tasso di interesse più elevato.

Ma i mutui a tasso fisso non sono l’unico motivo che spiega la resilienza del mercato immobiliare e della recente crescita dei prezzi. Dopotutto, le nuove richieste di mutui rimangono ragionevolmente importanti in gran parte del mondo, anche se sono scese dai massimi pandemici.

La National Association of Realtors (NAR) non trova prove che i tassi di interesse più elevati stiano dissuadendo le persone dall’acquistare una prima casa o dal trasferirsi in una nuova. Secondo una recente ricerca, solo l’8% ha affermato che “ottenere un mutuo” è stato uno dei “passi più difficili” nel processo di acquisto di una casa, in leggero aumento rispetto al 7% del 2021.

Ci sono altri tre fattori che potrebbero spiegare perché i prezzi delle case sono tornati a salire: l’immigrazione, i sacrifici dei titolari dei mutui e la forza dell’economia.

Arrivo di più immigrati nelle principali economie

La popolazione nata al di fuori delle economie più forti aumenta di circa il 4% anno dopo anno, il tasso più alto mai registrato nella storia. I dati ufficiali su cui si basano questi calcoli probabilmente sottostimano il cambiamento, poiché anche l’immigrazione clandestina è aumentata, soprattutto negli Stati Uniti. Ciò, a sua volta, sta facendo salire sia i prezzi delle case che quelli degli affitti, afferma Mark Zandi della società di consulenza Moody's Analytics, poiché i nuovi arrivati ​​hanno bisogno di un posto dove vivere. Le stime di Goldman Sachs implicano che l’attuale tasso di migrazione netto annualizzato di 500.000 persone in Australia aumenterà i prezzi delle case di circa il 5%.

Tagli alle spese familiari

Ci sono poi i sacrifici delle famiglie. Le persone nel mondo sviluppato stanno affrontando l’aumento dei costi dei mutui tagliando altre spese. Un recente sondaggio di YouGov ha rilevato che in Gran Bretagna un titolare su cinque di mutui a tasso variabile afferma di voler effettuare “grandi” tagli alla spesa delle famiglie, anche se chi ha stipulato contratti a tasso fisso è meno “spaventato”. Un recente rapporto della Banca centrale norvegese ha inoltre osservato che molte famiglie “hanno attinto ai risparmi accumulati” per ripagare i debiti.

I mutui a lungo termine contribuiscono a dilazionare i pagamenti, sacrificando il benessere futuro per ridurre le rate dei mutui correnti. Il governo canadese ha recentemente annunciato che estenderà il periodo di rimborso di alcuni prestiti garantiti dallo Stato da 25 a 30 anni.

L’agenzia di informazione creditizia Centrix sottolinea che il 6,4% dei mutui neozelandesi firmati lo scorso anno durerà più di 30 anni, rispetto al 2,3% del 2020. La Banca d’Inghilterra ha recentemente osservato che in Gran Bretagna “la tendenza verso mutui ipotecari a lungo termine è continuata” , tanto che per il 40% dei nuovi mutui “i mutuatari avrebbero superato l'attuale età pensionabile statale alla scadenza del loro mutuo”.

Miglioramento dell'economia

Un altro fattore importante è quello legato all’attuale situazione economica. È vero che le famiglie pagano di più in termini di interessi, ma guadagnano anche di più. Alcuni beneficiano di maggiori interessi attivi sui loro risparmi, che nell’Ue sono aumentati quasi 10 volte di più rispetto ai pagamenti degli interessi dal 2020.

A differenza di quanto accaduto nell’Ue dopo la crisi immobiliare del 2007-2009, anche il mercato del lavoro sta aiutando. Dal 2021, i salari medi nel mondo sviluppato sono aumentati di circa il 15%, mentre la disoccupazione rimane vicina al minimo storico. In ogni Paese per il quale possiamo trovare dati, gli aumenti del reddito da lavoro delle famiglie negli ultimi anni superano di gran lunga gli aumenti dei costi degli interessi. A nessuno piace pagare mutui più alti, ma la stragrande maggioranza delle persone può permetterseli, secondo The Economist.

Pertanto, non sorprenderà vedere i prezzi delle case continuare a salire. Alcune banche centrali hanno già iniziato a tagliare i tassi di interesse mentre l’inflazione diminuisce. La Federal Reserve americana farà lo stesso entro la fine dell’anno. Nel mondo sviluppato, la crescita salariale rimane abbastanza buona. Il calo dell’inflazione darà ai titolari di mutui ulteriore respiro. E qualsiasi aumento della domanda di alloggi si scontrerà con un’offerta limitata.