Contratto di affitto per un locale commerciale

Il contratto di affitto per immobili ad uso commerciale è diverso rispetto al contratto di locazione per immobili ad uso abitativo: scopriamo insieme di costa si tratta, quanto dura, gli adempimenti previsti e come effettuare la disdetta dell’atto.

Il contratto di affitto per un locale commerciale, rispetto ad un contratto di affitto ad uso abitativo, prevede che l’immobile in affitto non possa essere destinato all’abitazione, ma esclusivamente a fini commerciali.

Scopri di seguito come funziona un contratto di locazione commerciale, la durata minima e quali sono gli obblighi delle parti contraenti.

Inoltre, ti diamo la possibilità di scaricare gratuitamente alcuni modelli di contratto da idealista, in word e PDF. Potrai utilizzare quello che preferisci, a seconda delle tue esigenze.

Come funzionano i contratti di affitto commerciale?

Il contratto di affitto per locali commerciali prevede che il locatore conceda un immobile o parte di esso ad un affittuario, perché possa utilizzarlo per un uso differente da quello abitativo. In questo caso, infatti, gli immobili devono essere destinati ad attività commerciali, industriali, artigianali o all’esercizio di un’attività professionale.

I contratti d’affitto per locali commerciali devono essere registrati per legge all’Agenzia delle Entrate. All’atto di registrazione, è necessario corrispondere il pagamento di un’imposta pari all’1% del canone annuo, nel caso in cui la locazione venga effettuata da soggetti passivi di Iva, o al 2% del canone annuo in tutti gli altri casi. 

Quali sono gli obblighi del proprietario e dell'affittuario?

Come per i contratti di affitto abitativi, anche per l'affitto di un locale commerciale l'affittuario paga un canone per usufruire dello spazio. Questo canone deve essere pagato secondo le scadenze del contratto e può essere adeguato solo per tener conto dell'inflazione.

Oltre a questo canone, ci sono altri costi accessori a carico del conduttore, relativi a specifici servizi usufruiti. Un’altra spesa che bisogna sostenere è il pagamento di un bollo da 16 euro ogni quattro facciate del contratto. Queste spese devono essere divise a metà tra locatore e locatario: il conduttore paga le utenze, quali acqua, luce e gas; mentre il proprietario deve pagare le tasse, tra cui l’Imu e la Tari.

L'affittuario deve utilizzare lo spazio come stabilito nel contratto, con la stessa attenzione che avrebbe se fosse la sua proprietà. D'altra parte, il proprietario si impegna a garantire al conduttore un tranquillo utilizzo dello spazio durante la durata del contratto, proteggendolo da possibili disturbi legali causati da terzi.

Inoltre, salvo che sia disposto diversamente, è compito del proprietario verificare, al momento della firma del contratto per locali commerciali, che questi siano adatti per l'uso che intende farne. In un secondo momento, il proprietario può acconsentire che l'affittuario utilizzi lo spazio in un modo diverso da quello previsto originariamente, a patto che non sia adibito ad uso residenziale.

Chiaramente, per tutelarsi dall'affitto di un negozio, è consigliabile fare un'attenta analisi della ripartizione delle spese, ovvero comprendere da contratto quali spettano al proprietario e quali all'affittuario.

Quanto dura il contratto di locazione ad uso commerciale?

La durata di un contratto di affitto locale commerciale non può essere inferiore ai 6 anni ed è rinnovabile per altri 6, seguendo la formula di contratto di affitto locale commerciale 6+6, pensata per le attività industriali e commerciali di interesse turistico. Nel caso di immobili destinati ad attività alberghiere o case di cura, stabilimenti balneari, pensioni o trattorie, la durata non può essere inferiore ai 9 anni, rinnovabile poi per altri 9. 

Per le attività stagionali, il locatore è obbligato a mettere a disposizione il proprio immobile allo stesso conduttore per la stagione dell’anno successivo. In questo caso, il conduttore è tenuto ad inviare apposita richiesta tramite lettera raccomandata, prima della scadenza naturale del contratto. Il contratto può avere una durata inferiore solo nei casi in cui si possa dimostrare che l’attività potrebbe non durare nel tempo.

Documenti da allegare al contratto di locazione commerciale

Il locatore che intende affittare un locale commerciale deve fornire:

• il documento di identità;
• il codice fiscale;
• la piantina dell’immobile; 
• la copia dell’atto di acquisto o la visura catastale;
• l’attestato APE.

L'affittuario, invece, è tenuto a fornire esclusivamente il documento di identità e il codice fiscale. 

Disdetta, costi e adempimenti

Per quanto riguarda la disdetta di un contratto di affitto per un locale commerciale, è possibile richiederla, a patto che proprietario e inquilino ne diano apposita comunicazione entro i termini previsti dalla legge. In caso contrario, il contratto si rinnova automaticamente. 

Se il contratto ha una durata di 6 anni, la disdetta deve essere comunicata con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla scadenza, accompagnata da una lettera raccomandata. Se, invece, il contratto per un locale commerciale ha una durata di 9 anni, la disdetta deve essere comunicata con almeno 18 mesi di anticipo rispetto alla scadenza.

Il locatore può recedere dal contratto prima della sua naturale scadenza solo per giusta causa, ovvero solo nei casi in cui si verifichino tali situazioni: lui o i suoi familiari hanno necessità di utilizzare l’immobile o il locale deve essere ristrutturato o demolito. In questo caso, il locatore deve indicare le sue motivazioni in una lettera raccomandata e deve inviarla almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza del contratto. 

Quando si registra un contratto di locazione commerciale bisogna pagare delle imposte. La prima tassa che bisogna pagare è l’imposta di registro, che deve essere suddivisa tra locatore e conduttore in parti uguali. Questa tassa è pari all’1% del canone annuo, se chi la versa è un soggetto con partita Iva, altrimenti corrisponde al 2% del canone annuo. La seconda imposta è quella di bollo che, invece, è a carico del solo locatario.

Il contratto di affitto di un locale commerciale non può essere registrato con cedolare secca, fatta eccezione per i contratti di locazione stipulati nel 2019. In quest’ultimo caso, è necessario che i locali commerciali siano classificati nella categoria catastale C1 e che abbiano una superficie fino a 600 mq: la cedolare secca ammonta al 21%.

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Le persone interessate a stupilare un contratto di affitto per un locale commerciale sono alla ricerca di risposte a una serie di domande aggiuntive:

Che documenti servono per affittare un locale commerciale?

Il locatore che intende affittare un locale commerciale deve fornire il documento di identità, il codice fiscale, la piantina dell’immobile, la copia dell’atto di acquisto o la visura catastale e l’attestato APE. L'affittuario, invece, è tenuto a fornire esclusivamente il documento di identità e il codice fiscale. 

Quante tasse si pagano su un affitto commerciale?

Le tasse che si pagano sono: le imposte sul contratto di affitto e relative ai canoni di locazione, l’imposta sui rifiuti Tari, l’Imu e la Tosap.

Quanto pago per l’affitto di un locale commerciale?

Il prezzo deve essere calcolato sulla base delle tasse da pagare e in funzione dal valore minimo del canone di locazione, che è pari al 10% del valore catastale dell’immobile.