Contratto di affitto breve: tutto quello che c’è da sapere

Il contratto di affitto breve è una formula di locazione differente rispetto alle altre in termini di durata, tassazione e vincoli burocratici, ma comunque più conveniente per locatore e conduttore a livello di guadagni e spese.

Cosa si intende per affitti brevi?

Il contratto di affitto breve, regolamentato dall’art. 4 del D.L. 50/2017, è una tipologia di accordo che dà la possibilità al locatore di affittare il proprio immobile ad uso esclusivamente abitativo, per un periodo massimo di 30 giorni. Le locazioni brevi possono essere stipulate direttamente dal proprietario dell’immobile, da soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (agenzie immobiliari) oppure da enti che gestiscono portali telematici (come Airbnb, Booking, ecc).

Si tratta di una tipologia di contratto d’affitto estremamente vantaggiosa sia per il locatore che, liberandosi dai vincoli di una locazione tradizionale, può disporre dell’immobile ogni qualvolta lo desideri e può godere di entrate superiori su base mensile, sia per il conduttore che, avendo la possibilità di usufruire di un alloggio per un periodo di tempo limitato, può contenere le spese.

C’è differenza tra locazione turistica e locazione brevi?

Quando si è alla ricerca del modello di contratto d’affitto più adatto da compilare, sottoscrivere e registrare, è indispensabile conoscere le caratteristiche che distinguono una soluzione dall’altra. Una tendenza piuttosto comune è confondere la locazione breve con la locazione turistica.

La differenza tra locazione turistica e locazione breve riguarda la tipologia di servizi offerti, nonché gli obblighi specifici a cui sono soggetti i proprietari o i gestori dell’immobile in locazione. Quando si parla di “locazione turistica” si fa riferimento ad una tipologia di accordo che coinvolge strutture turistiche ricettive extra-alberghiere, come le cosiddette “case vacanza”.

In caso di locazione breve turistica per una casa vacanza, non è obbligatorio stipulare un contratto d’affitto. In caso di locazione breve, invece, il rapporto tra locatore e locatario deve obbligatoriamente risolversi in un contratto d’affitto redatto in forma scritta.

Qual è la durata degli affitti brevi?

Il contratto di locazione breve può essere definito anche come contratto di affitto di breve durata proprio perché la legge prevede che questo non debba essere superiore a 30 giorni. Il termine dei 30 giorni deve essere naturalmente considerato in relazione ad ogni singolo contratto.

Questo significa che, se le parti decidono di stipulare in un anno più contratti di affitto brevi, per calcolare la durata della locazione sarà necessario considerare ogni singolo contratto. Nel caso in cui le locazioni brevi abbiano una durata complessivamente superiore a 30 giorni, non si parlerà più di contratto di affitto di breve termine, quanto piuttosto di contratto di affitto transitorio, il quale ha una durata compresa tra i 30 giorni e i 18 mesi massimo.

Tassazione e adempimenti sui contratti di affitto brevi

Come registrare un contratto di affitto breve? Per i contratti di affitto brevi (durata massima 30 giorni) la legge non contempla l’obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate. Ciò nonostante, per prevenire contestazioni o possibili controversie, risulta opportuno per le parti contraenti redigere un contratto che comprenda almeno le regole di permanenza dell’inquilino.

Inoltre, nonostante il mancato obbligo di registrazione, il D.L. 113/2018 prevede la comunicazione dei dati degli ospiti alle questure territorialmente competenti da parte del locatore o dei soggetti intermediari. L’operazione si effettua accedendo al canale Entratel/Fisconline e compilando il file con tutte le generalità richieste tramite i software resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate. La mancata, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con una sanzione che va da 250 a 2000 euro.

Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, le locazioni brevi sono soggette alla tassazione IRPEF, secondo la quale tutti i proventi percepiti dagli affitti concorrono a formare il reddito. In questo caso, il 95% del reddito è assoggettato a tassazione seguendo gli scaglioni IRPEF. Mentre il 5% restante è a titolo di deduzione forfettaria. Inoltre, nella tassazione IRPEF viene applicata una ritenuta d'acconto del 21% al locatore, se questo opera tramite un intermediario.

Contratto di locazione breve con cedolare secca: cosa sapere

In alternativa alla tassazione IRPEF, si può optare per la cedolare secca. Quando si stipula un contratto di affitto breve con cedolare secca, si è chiamati a pagare un’imposta del 21% applicabile sul canone lordo di locazione. Sebbene la cedolare secca abbia un’aliquota di tassazione inferiore all’IRPEF (pari al 23%), questa tipologia di imposta si applica sul 100% del reddito. Ad oggi, in seguito alle novità introdotte nel 2021, gli affitti brevi con cedolare secca è possibile solo per coloro che, in un anno, destinano a tale finalità al massimo quattro appartamenti.

Dal momento che il contratto di locazione breve non richiede alcuna registrazione, l’opzione di cedolare secca deve essere espressamente comunicata dalle parti in sede di dichiarazione dei redditi. Come nel caso della tassazione IRPEF, anche in caso di cedolare secca è prevista una ritenuta d’acconto del 21% da parte dell’intermediario, di cui il locatore si serve per la riscossione dei canoni. Tuttavia, la ritenuta sulla cedolare secca è a titolo di imposta.

Contratto di affitto breve turistico per casa vacanze

Il contratto di affitto breve turistico per casa vacanze rientra nella tipologia dei contratti di locazione brevi. Anche in questo caso, non essendo previsto un obbligo di registrazione, è comunque opportuno far firmare agli ospiti un verbale di consegna dell’immobile. Il proprietario può anche chiedere una cauzione e dotarsi di una copertura assicurativa per tutelarsi da eventuali danneggiamenti.

Peraltro, per la permanenza a scopo turistico, la legge obbliga il locatore a richiedere la tassa di soggiorno agli ospiti e ritiene necessario che negli affitti brevi figurino elementi come le generalità delle parti coinvolte e le modalità di pagamento e di restituzione della cauzione.

Molto spesso, per il contratto di affitto breve turistico, il locatore può decidere di affidarsi ad un soggetto intermediario per ottimizzare i tempi di occupazione dell’immobile e aumentare la redditività. Qualora il proprietario decidesse di optare per la tassazione IRPEF, sarà tenuto a registrare i compensi percepiti dal contratto di locazione breve, al netto di tutte le spese inerenti all’affitto. In caso di cedolare secca, queste spese non saranno prese in considerazione dal canone di locazione tassato.

Affitti brevi con finalità turistiche

I contratti di locazione breve possono riguardare anche affitti brevi con finalità turistiche. In caso di contratto d’affitto turistico inferiore a 30 giorni, non vige l’obbligo di registrazione dell’atto. In caso, invece, di contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni, è obbligatorio registrare il contratto rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate.

In entrambi i casi, la legge n. 431/1998 prevede che le strutture ricettive con finalità turistiche dispongano di un codice alfanumerico, detto CIR (Codice Identificativo di Riferimento), per agevolare la commercializzazione dell’offerta delle strutture e i controlli da parte delle autorità competenti.

Il fac-simile del contratto di affitto breve

Il modello del contratto di affitto deve essere scelto con attenzione al fine di tutelare i diritti e gli interessi delle parti contraenti. Oggigiorno, in internet, sono disponibili molti fac-simile, come il modello PDF del contratto di affitto breve e il modello Word del contratto di affitto breve, scaricabili gratuitamente e compilabili in base alle esigenze delle parti coinvolte. Le procedure di compilazione e presentazione del modulo di contratto di affitto breve sono reperibili online sul sito della Camera di Commercio.

Di seguito il fac-simile di un modello di contratto di affitto breve:

CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE

Tra le parti:

Il/la Sig/Sig.ra……………, nato/a a …………, il…………., residente in………, prov………, via/piazza………, numero civico……, C.F…………, tel……., e- mail/pec…….., di seguito denominato locatore

E

Il Sig/Sig.ra……………, nato/a a …………, il…………., residente in………, prov………, via/piazza………, numero civico……, C.F…………; tel……., e-mail/pec…….., di seguito denominato conduttore

più oltre indicati entrambi anche come parti, si conviene e stipula quanto segue:

OGGETTO DEL CONTRATTO

Il locatore concede in locazione al conduttore, che dichiara di accettare nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l’immobile sito in…………..…..…..…… (……), via/piazza………………., n…………., piano…….……..….., scala……………. composto da n…….. vani, più cucina e servizi completamente arredato e munito delle seguenti pertinenze (Es, soffitta, cantina, autorimessa singola, posto auto, garage, ecc.), censito al N.C.E.U. del Comune di………………………………., foglio…..………, particella…………, categoria………….., classe…………., rendita………..…….., di proprietà del locatore.

OBBLIGHI DEL LOCATORE

Il locatore deve:

- consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

- mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;

- garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Al locatore spettano, durante la locazione, le riparazioni necessarie ad accezione di quelle di manutenzione ordinaria che sono a carico del conduttore.

Se alla consegna l’immobile è affetto da vizi che ne diminuiscono l’idoneità all’uso convenuto, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, a meno che non si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore deve risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi della cosa locata, se non riesce a dimostrare di avere, senza colpa, ignorato i vizi al tempo della consegna.

DIVIETI O OBBLIGHI DEL CONDUTTORE

Il conduttore si assume l’obbligo di godere l’immobile concesso in locazione ad uso di civile abitazione solo ed esclusivamente per per finalità ….…….…………….……………. (ad esempio turistiche).

Incluso il conduttore alloggeranno nell’immobile un numero…..di persone.

È vietato al conduttore sublocare o concedere a terzi, anche in via precaria e/o temporanea, il godimento dell’immobile oggetto del presente contratto, pena la risoluzione di diritto del presente contratto di locazione breve.

È fatto obbligo al conduttore di conservare e custodire l’immobile con la dovuta diligenza, provvedendo alla ordinaria manutenzione, impegnandosi a non modificare né trasformare l’immobile, restituendolo al termine del presente contratto nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha ricevuto, fatto salvo il normale deterioramento d’uso.

Il conduttore si impegna a riferire al proprietario degli eventuali difetti dell’immobile e dei mobili entro………………… dalla consegna delle chiavi.

DURATA

Il presente contratto è stipulato a tempo determinato, per la durata massima di ……. giorni con decorrenza dal……… al ……… Alla scadenza, cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, che si intende data ora per allora, con obbligo del conduttore di restituire l’immobile al locatore.

CANONE E SPESE

Il canone di locazione pattuito dalle parti è pari a Euro……………. ……………. che il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore nelle seguenti modalità: …………….. (specificare se tramite assegno, bonifico bancario sul conto ….…….…….…..….., ecc.).

Si precisa che dall’importo del canone di locazione sono escluse le spese relative alle utenze (energia elettrica, gas, acqua, ecc….) che devono considerarsi interamente a carico del conduttore e che devono essere corrisposte in anticipo nell’importo forfettario di Euro …….…………………..

CAUZIONE

Il conduttore è tenuto a versare la somma di € …………………a titolo di deposito cauzionale, da restituire al termine della locazione previa verifica dello stato dell’immobile e degli arredi.

RINVIO

Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti dichiarano applicabili le disposizioni del codice civile e le norme del codice del turismo, nonché gli usi locali.

FORO COMPETENTE

Le parti convengono che, in caso di controversia nascente dall’esecuzione del presente contratto di locazione, il Foro competente è quello di ………………………………..

Letto, approvato e sottoscritto

[Luogo], [Data]

Il locatore ____________________________________________________

Il conduttore __________________________________________________

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Come funziona l’affitto a breve termine?

L’affitto a breve termine è una tipologia di contratto di locazione con durata ridotta rispetto ai contratti di affitto tradizionali. In questo caso, la durata non supera mai la soglia dei 30 giorni in un anno. Di conseguenza, le norme di tassazione e i vincoli burocratici sono differenti. L’affitto a breve termine non contempla l’obbligo di registrazione dell’atto, ma solo la comunicazione dei dati degli ospiti.

Che tipo di contratto di affitto conviene?

Il contratto di affitto che più conviene è quello che riesce a soddisfare congiuntamente gli interessi di locatore e conduttore. Dal momento che in qualsiasi contratto di affitto c’è un conflitto di interessi, la soluzione migliore è stipulare un contratto concordato con cedolare secca. 

Quali sono gli affitti brevi non soggette a registrazione?

L’obbligo di registrazione non è previsto per i contratti di affitto brevi ad uso abitativo o turistico, per i quali la durata di locazione dell’immobile non superi i 30 giorni.

Come fare un contratto di affitto transitorio?

Il contratto di affitto transitorio, avendo una durata superiore ai 30 giorni, deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l’Agenzie delle Entrate. La registrazione prevede il pagamento di un’imposta pari a 67 euro da corrispondere all’atto di registrazione e ogni anno al rinnovo del contratto.